龙湖集团陈序平：当前债务安全优先于增量投资

3月28日，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在2024年度业绩发布会上表示，当前集团以债务安全作为第一位，债务安全优先于增量投资，但也会保持一定的投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑，更加有兑现把握的项目。

年报数据显示，2024年，龙湖集团全年实现地产开发合同销售金额1011.2亿元，其中一二线城市销售占比超90%，销售回款率超100%。截至2024年12月31日，集团有息负债较年初压降163亿元至1763.2亿元，平均融资成本降至4%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年，实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

对于目前的债务情况，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，2024年底，集团有息负债余额为1763亿元，较2023年末有序下降了8.5%，融资结构在不断优化，其中，银行融资占比达到83%；经营性物业贷净增约300亿元，达到超770亿规模；外币负债余额约240亿，占比进一步下降至13%，同时100%做了掉期；融资成本也在不断下降。

赵轶透露，面对2025年，龙湖也做了有序的偿债铺排：截至目前，一季度到期的65亿元国内信用债已经提前归还完毕。今年还待归还的公开债务有三类：一是5月及7、8月到期的36亿元国内信用债，会在4-6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿元海外银团，会从三季度开始有序逐月归还。三是中债担保债券，今年到期35亿元，一笔是8月份，一笔是11月份，这个债务是有资产抵押的，因此会用经营性物业贷把它置换出来。

“整体而言，这几类债务在接下来会进行有序的安排。境内贷款方面，开发贷目前跟银行合作比较正常，会有序进行归还，有序进行新项目的下贷。经营性物业贷今年预计新增100亿元以上，年底有机会达到接近900亿元的规模。境外债券还剩约13亿美金，在2027年以后到期。到2025年年底，集团整体债务规模会进一步下降至1400亿元左右。”赵轶说。

赵轶表示，未来龙湖会坚决保持整个负债规模稳步下降，银行融资不逾期、不展期，公开市场不违约；继续优化融资结构，加大长期债务，减少短期债务，有序提前铺排债务的偿还。此外，龙湖将坚决逐年减少外币债务占比，同时继续保持100%掉期，保持一个安全的底座。

对于今年的市场表现，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，去年四季度市场出现了非常明显的回暖，今年前两个月全国商品房的销售总额同比基本持平，但3月份整个市场出现分化，一线城市和杭州、成都等强二线城市市场保持热度，其他的二三线城市热度有所下降。预计2025年全年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，后续市场还依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化，存在一些不确定性。

“在这种市场情况下，我们觉得今年还存在较多的机会窗口。首先今年龙湖的可售货源全年超过1600亿元，相对比较充裕。第二，今年我们会大幅提升传统行活能力，如在产品力打造、营销能力、服务标准等方面都会进一步迭代，不断提升竞争力。整体而言，今年全年我们的目标还是要继续攻坚存货去化，换回来有质量的回款。”张旭忠说。

在投资方面，张旭忠表示，龙湖始终把安全稳健放在首位，坚守投资纪律和刻度。去年龙湖在全国拿了9块地，基本都处于北京、上海、杭州、苏州、西安、成都等核心高能级城市，今年一季度，龙湖还在上海、苏州获取了两幅优质土地，接下来在保障偿债的安全性前提下，会择机获取新土地，并根据市场变化进行弹性的供货。