50个商场零售额排当地市场第一，华润万象生活2024业绩太能打了！

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|苏珊、陈华 编辑|付庆荣

头图来源|深圳湾万象城 来源官方

“业绩达标，分红达标，同行业比华润万象生活能打的真不多……”千呼万唤，华润万象生活的2024成绩单不负众望。

122个已开购物中心，去年全年总零售额2150亿元，平均单个17.6亿元。

踩在这个有些“沉闷”的财报季尾声，华润万象生活用硬核的数据、标杆式商业模式，给商业地产行业注入一剂兴奋剂。

业绩大年

//购物中心收入持续增长，重奢仍然逆势增长

2024财年，华润万象生活商业航道表现非常突出，全年收入62.74亿元，同比提升21.4%；远超于物业航道11.6%的增速。尤其购物中心板块韧性凸显，报告期内收入42.09亿元，同比提升高达30.0%，零售额同比增长18.7%，可同比增长4.6%，均跑赢同期社会消费品零售总额增长水平。

切换到集团的视角，华润置地用“零售额出租率双增长，商业影响力稳居行业第一”来描述购物中心业务。这个“第二增长曲线”持续发力，对经营性不动产业务经常性利润贡献过百亿；经常性收入同比增长6.6%至416亿元，可两倍覆盖股息及利息；核心净利润同比增长8.2%至103亿元，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

资料来源：华润置地业绩发布会PPT

值得关注的是，在高端消费市场整体承压背景下，华润万象生活重奢项目与非重奢项目均领跑行业。其中，重奢项目零售额同比增长5.6%，可同比增长1.8%；非奢项目同比增长27.1%，可同比增长6.4%。而同期太古地产、恒隆集团等港资企业旗下标杆重奢商场均出现不同幅度的下跌。

//NOI margin65.1%，提升运营精细化、专业化

商业管理作为主营业务，NOI与NOI margin是衡量商业运营质量的关键指标。目前，华润万象生活的运营指标仍在持续提升中，这背后是一系列的精细化管理。

在之前中期业绩报告的各种描述中，可以看到这种细微处的努力。例如，在日常运营中，通过门店管理系统和商业业财自动化，显著提高一线岗位的工作效率，并为商家提供全面的在线服务及基于用户画像的智能化经营报表，助力商家经营水平提升。同时，利用AI技术优化了商场客流管理、消费者积分和停车体验。

亮眼的成绩单背后，是华润万象生活“赛道优势、资源优势、会员优势”构筑起的难以复制的商业生态闭环。

▶▶独特商业模式，24城实现一城多汇

面对奢侈品消费疲软与大众消费崛起的结构性分化，华润万象生活 依托 “全业态金字塔”产品结构实现了高增速。

华润万象生活构建了覆盖重奢、中高端、非标项目产品矩阵，是国内唯一实现多赛道规模化布局的商业企业。截至2024年底，华润万象生活在营项目数量122个，管理面积1314万平方米。通过一城多汇与多城多汇战略构建起了商业网络壁垒。目前公司已在国内24城实现“一城多汇”和“多城多汇”产品布局。

这种多业态协同模式产生了显著效应：50个零售额排名当地市场第一、86个排名当地市场前三。

管理层指出：“这样多赛道组合，一方面在经营端有很好的协同，促进了资源统筹，同时在组织效率与运营效率、运营成本控制都有着极大促进作用。而基于产品类型的差异化，以及公司在各个细分赛道的专业化管理，未来这也势必将成为公司业绩增长的一个核心。”

▶▶品牌生态驱动业绩增长，整体出租率涨了0.6%

资源抢占与存量焕新双轮驱动，让华润万象生活在营项目出租率逆势攀升。年内公司整体出租率相比于2023年提升了0.6个百分点至96.7%。

品牌资源作为出租率与租金收入坚挺的重要支撑，华润万象生活已经积累了强大的竞争优势。数据显示，截至2024年底，公司已合作品牌数量近15000个，在营品牌数量超7800个，其中在营国际品牌数量130个。年内引入新品牌超2000个，在营项目招调量30%。

从消费趋势演变看，市场呈现显著的结构性分化：具有"质价比"特征的休闲轻餐、咖啡茶饮、文创手办等体验业态，以及契合健康潮流的运动户外品类迎来高增长；而传统零售类（服饰/配饰/皮具等）增速收窄。这一转变直接反映在华润万象生活在营项目经营端，服务体验类、生活方式类、餐饮等品类多数实现了25%-30%的增幅，但传统零售增幅仅有个位数。

基于此，华润万象生活加速布局高增长赛道：从数据来看，全国319个重点品牌中，华润万象生活新开门店占比34%，其中主力店与生活方式品牌近半指标落于万象生活。

▶▶ 会员总量突破5700万，全年客流同比提升33%

作为国内商业大会员体系建设的标杆企业，华润万象生活以数字化会员体系构建核心竞争力，截至报告期末实现商业会员总量突破5,700万，其中消费会员规模与复购会员数量同比增幅均达26%。

2024年公司通过"Care by MIXC"高端服务体系实现会员运营升级，在47个城市75个商业项目中落地个性化服务矩阵，涵盖高端权益定制、品牌联合体验及精准场景服务三大模块，驱动精英会员规模同比增长11%，高净值客群粘性显著增强。

深度运营成效显现在客流维度实现突破性增长，全年商场总客流量达14.8亿人次，较去年同期提升33%。

谋变有道

行业全面进入存量周期，如何更好地挖掘存量项目的增长空间非常重要。特别是重奢项目，其增量更少，面临的是全方位、高强度的竞争。

为进一步巩固在重奢领域的领军地位，过往一年华润万象生活做出很多方面的改进：一是对存量项目进行调改；二是对业态组合进行优化；三是引入更多专家，以更紧密地获取全球范围内的各类奢品资源。

//沈阳万象城：历时3年调整改造，扩充70余品牌

2024年3月24日，在历时3年调整改造之后，沈阳万象城L4-L7全新区域亮相，扩充了70余品牌。

图片来源：官方

2011年沈阳万象城初开业时，五层的三大主力店（尚泰百货、电影院、真冰场）占据大半面积，剩余公共区域是一条单动线。在经历2014-2015年尚泰百货区域、2021-2024年电影院区域，两次大型改造之后，项目从最初的“一”字型动线进化成“∞”字型双动线。

在创新空间的基础上，引进了高颜值的社交型轻餐、潮流时尚、运动户外、数码生活等品牌，拉宽了沈阳万象城的定位空间。而“香奈儿精品店开业带来的连带影响”，进一步夯实东北奢侈品旗舰商场地位。

//深圳万象城：历时五年大腾挪，“多期联动”新蜕变

深圳万象城作为全国首座万象城，从2019年开始拉开了历时5年的升级改造序幕，采用的是罕见的“三期联动”规划。在2024年开业二十年之际，项目通过一期、二期的全面改造和三期扩容，实现了新一轮蜕变。

▶▶硬件调改，“多期联动”大腾挪

• 一期：中国奢侈品牌双层铺最全的商场
  

深圳万象城一期，始于2004年12月9日，是 购物中心盒子在中国内地的首个范本。 这个约18.8万方的万象商业“开山之作”，也是高端商业购物中心时代开始繁荣的起点。

2020年8月31日，开业16年的芮欧百货退出，奢侈品牌看好中国市场的增长性，加大投资。深圳万象城抓住时机，将多家门店进行升级，将一期L1、L2打造为奢侈品复式旗舰店长廊，不少奢侈品纷纷从二期迁到一期原芮欧百货的位置。

Louis Vuitton、DIOR、BURBERRY、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陆续升级为双层/三层旗舰店，深圳万象城一期便因此集合成了中国奢侈品牌双层铺最全的商场。

• 二期：开放式街区不断完善高端名品矩阵

2009年，随着更多奢侈品进驻，深圳万象城向西延伸，扩容出二期。

二期改造中，一期和二期用一字型弧形动线联通，采用玻璃幕墙与石材、金属条结合的方式打造外立面。内部则构建了盒子、开放式街区、独栋旗舰店、下沉式广场、空中花园等多样化商业空间，以满足消费者除购物、娱乐外的社交休闲需求。

其中，爱马仕取代LV成为新门头品牌，宝格丽扩店升级，星美乐焕新升级，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS的入驻则进一步提升了项目的高端品牌阵容。

• 三期：顺利扩容，焕新旧改的潮奢范本

通过收购住宅裙楼底商，2023年，深圳万象城扩容的第三期顺利开业。通过新设计、新动线，近20家独有旗舰店，引入新潮的户外运动和潮奢品牌，开辟年轻群体专属场域。

“三期联动”的深圳万象城，在不同的空间形成了不同的旗舰店聚合：一期重奢成衣、皮具、奢童；二期珠宝、腕表；三期潮奢、设计师品牌。而为了能让顾客顺畅地游逛至二、三期，立地最久的一期将部分可租赁面积开辟出新的动线。

图片来源：官方

▶▶业态优化，稳住“重奢”话语权

当然，这种联动不止于空间之内，还有品牌组合上——指标性品牌不断补上，重奢齐全度持续提升。2024年，经历近五年大焕新的深圳万象城一二期，在保持重奢阵容的同时，将品牌店数量从260 余家提升至400余家，零售业态占比保持在70%以上，餐饮与生活服务业态持续优化，品牌选择丰富度得到大幅提升。

数据显示，深圳万象城年均品牌更新率为 23%。其中2008年-2009年、2021-2023年，受二期开业、三期开业和整体改造升级原因，品牌更新浮动更大。公开数据显示，2023年项目品牌更迭率达到34%。

品牌级别上，深圳万象城的国际品牌占比逐年提升，2023年已达到了40%。三期联动后，品牌档次与租户结构更加优良，吸引了众多国际品牌和国内优秀品牌华南或深圳首店，让项目稳固了在体系内旗舰商业项目站位。

//人才引进，多维触达高端资源

自2024年4月起，著名奢侈品市场营销专家Vuthy Penn开始担任华润万象城的首席业务顾问。

资料显示，Vuthy Penn自2003年起定居亚洲，协助开发商在亚太地区、欧洲和中东地区的奢侈品定位综合开发项目中规划和租赁零售业务。其自2015年起开始专注中国市场，专门从事奢侈品集团和核心独立奢侈品牌的租赁事项。他的工作经验使其能够广泛且深入地接触到全球范围内国际品牌负责人，并充分了解开发商和品牌的需求、标准与困扰。

凭借已有项目的升级改造、业态调整、人才引进等，华润万象生活进一步夯实其在高端商场上的领先地位。

十四五规划

冲刺收官

2024年，华润万象生活开业项目数量为历年之最，21座购物中心高质量开业，年末在营项目数量122个，管理面积1,314万平方米，管理规模稳居行业第一梯队。

其中不乏诸多创新产品，比如华润万象生活在20周年重要节点打造的新一代万象城-西安万象城，也是公司的第14座重奢场。该项目商业总建筑面积15.5万平方米，以西安古观音禅寺千年银杏古树为灵感，创新打造超级城市地标——生命之树，为这座千年古都带来一张全新城市名片。项目开业不到一个月（12.9-12.31）便实现了零售额2.3亿元、客流581万人次。

另深圳龙岗大运项目开拓了「文商体建设运营」片区统筹模式，义乌天地、绍兴天地等创新项目产品力引领市场。而大运天地作为华润万象生活在全国范围内首个PPP类型项目，以深圳首个可呼吸开放式商业街区的概念打造“孤品级”环湖商业，项目开业首日零售额达到1166万元。

绍兴天地作为华润置地在绍兴第一个文商旅住综合体项目，提取了871国营芯片厂源址文化的基因，形成老厂区焕新后的未来街区，收获了市场广泛关注，开业首日零售额突破555万元。

此外，在轻资产拓局方面，2024年，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目12个，8个为重点城市TOD项目，中标深圳湾文化广场空间运营特许经营权，承接广州黄埔区双沙项目，实现广州轻资产业务新突破。截至年末，尚有未开业项目77个，其中母公司项目39个，第三方项目38个。

迈入2025，据赢商网了解，华润万象生活将迎来多个重磅项目入市。

//首个精品奥莱：东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村

东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村是华润万象生活推出的首个精品奥莱项目，也是东莞滨海新区的第一个大型商业项目，总建筑面积约10万㎡，由内环的开放型商业街区和外环的购物中心两部分组合而成。

项目效果图 图片来源：官方微信公众号

作为华润万象生活在粤港澳大湾区打造的新一代精品奥莱，项目将汇聚自然、度假、品质商业、轻氧活动等标签，打造一个让人沉浸体验的高品质时尚休闲度假型购物目的地。

//又一重奢场：郑东万象城

位于郑东新区金水东路辅路与才高街交叉口，是河南新开体量最大的商业项目，也是今年郑州市场最值得期待的商业项目之一。

项目总体量约24.1万㎡，由南区盒子+北区天井实街区构成，拥有双屋顶花园和双下沉广场，为顾客提供了丰富的休闲空间。购物中心还引入了500余家品牌，包括国际精品、轻奢时尚、儿童用品、精品零售以及华润旗下的餐饮优势品牌，共同打造一个极具吸引力的品牌矩阵。

//浙江首座万象天地：杭州亚奥万象天地

杭州亚奥万象天地位于亚运村地铁站的上盖，包含约10万平方米的购物中心、约450米长的花园艺术街和2幢迷你购物中心。项目定位为所有关于潮趣生活的向往，南北轴将以“龙井问茶”与“钱江六井”为灵感，营造浓郁的生活气息，东西轴则以杭州“西湖印象”“钱江印象”等山水风貌为主题。除了两条轴线，还有以“潮”为主题的三大广场。

由于华润万象生活轻资产规模仍在拓展，未来业绩增长预期明朗。

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