居民自己当开发商！全省首个D级危房重建项目交房

从人民公园南门出来

正对面就是君平街89号院

步入院中

一幢崭新的棕色与米黄相间的

三层建筑分外惹眼

建筑上

一张小小的工程竣工标志牌

吸引了记者的注意

跟以往的竣工标志牌不一样

这栋楼的建设单位

不是哪家房产开发商

而是以个体命名：刘航序等17户

居民自己就是开发商！

据悉，君平街89号院1栋住宅D级危房“原拆原建”项目，是在面积不变、容积率不变、土地权证不变的情况下的，全省第一起居民自主原址重建的案例。

3月28日，部分居民代表来到现场，一个简单的剪彩仪式之后，住户代表拿到了新房的钥匙，个个喜笑颜开，共同举杯，庆祝梦想照进现实。居民张照明看着焕然一新的房子，想起原址重建从0到1的过程，心中百感交集，“今天太开心了，在政府相关单位的帮助下我们真的做到了，而且是全省首个，为我们自己点赞！”

危机：

年久失修房子没法住人了

君平街89号1栋，为原成都市电影公司宿舍，占地面积约0.3亩，20世纪60年代修建，砖木结构，3层，住户共17户，全部为私人产权。

“这里住起还是恼火，只通了水、电，没通燃气，更不要说有单独的厨房和厕所了，17户住户，只有一个公共的旱厕。”提到之前的居住条件，张照明脸上复现出往事不堪回首的表情，“之后又遇到雨季，房子又垮塌了，根本没法住人了。”

原址重建前

少城街道祠堂街社区书记陈必琴也清楚地记得房子当时的情况，“2021年4月27日，房子的屋顶出现大面积垮塌，社区出资应急排危，搭建钢架防护设施并劝导大部分居民搬离；2022年9月5日，泸定发生6.8级地震，该房屋再次出现垮塌，相关部门相继到现场查勘，紧急将剩余住户搬离过渡安置。”

2023年5月，经专业机构鉴定，该房屋被认定为D级危房。根据相关规定，D级危房为承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

D级危房肯定不能住人了，那17户居民该怎么办呢？房子因规模过小未被纳入棚改计划，加上中心城区容积率限制，青羊区也无法以拆迁方式开展整治。

如何彻底解决房屋存在的安全隐患，使居民住得安心？从隐患产生之日起就是大家思考的问题，也是居民最关心的核心问题。

当居民们一筹莫展的时候，成都市规划和自然资源局、成都市住房和城乡建设局发布了《危房原址恢复重建工程规划许可办理规则》的通知（以下简称通知），这份文件让居民们看到了希望。

按照通知规定，对经鉴定为D级危房的住宅建筑，鉴定结论为“不满足安全使用要求，建议拆除的”，经核定“未纳入棚户区改造计划的”，经全体业主单位或个人同意，可按流程申请办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

“这份文件让我们看到希望，我们决定自己做开发商。”张照明与其他几位居民萌生了原址重建的想法。

转机：

自筹资金原址重建

说干就干，在社区的指导下，懂建筑的张照明与小区的其他3位成员成立了自治小组，动员其他业主参与到原址重建中来。

据了解，原址重建有两大关键条件：D级危房和100%业主同意。在2023年5月，君平街89号1栋就已经被专业机构鉴定为D级危房，条件已备其一，只需要再满足100%的业主同意，就可以启动原址重建了。

“小区人不多，那个时候我们就挨着打电话说明情况，或者见面聊，晓之以理动之以情，让大家了解到原址重建的好处。”张照明回忆，1个月内，17户住户就全部达成重建改造意愿并缴纳了重建资金，正式步上了自己就是开发商的路。

接下来，真正困难的是跑手续的过程，虽然成都市已出台《通知》，但对危房原址重建的建筑工程施工许可证该如何办理并无具体规定。若按商品房建设要求，老旧院落重建则无法满足人防、消防通道、环境绿化、海绵等规定的要求，建筑工程施工许可证申请存在困难，项目无法推进。这让自治小组犯了难，于是他们求助到了社区。

民有所求，政有所应。青羊区政府根据《通知》规定，协调上级住建部门，为该项目办理了全省首张居民自筹自建D级危房原址恢复重建建设工程规划许可证，参照商品房建设相关规范，突破现有政策限制，在不改变面积、容积率和原有布局的条件下办理了建筑工程施工许可证，这也是全省第一个D级危房原址恢复重建的施工许可证。

建设工程规划许可证显示，建设项目为君平街89号院1栋住宅危房原址恢复重建项目。规划住宅建筑面积579.22㎡，共3层，户均约34㎡，无论楼层数还是面积都与原来保持一致。

在建设的过程中，还面临着工程施工监管难，大部分参与者无工程管理经验，对工程造价、方案设计、资金监管等不甚了解等问题。对此，在社区的指导下，张照明等小区住户自发成立了项目管理委员会，由委员会集中管理项目资金并监督项目执行。

经过一年多的攻坚克难，如今，20世纪60年代修建的原成都市电影公司宿舍，由年久失修、不通燃气、仅有公共旱厕的“筒子楼”变身框架结构、独立厨卫的成套化住宅。

启示：

探索D级危房自主改造新路径

在记者采访中，张照明多次提到房子能建设成功，离不开市级部门、区级部门、少城街道和祠堂街社区等的帮助支持和指导。

在交接仪式现场，君平街89号院1栋的住户也为在背后默默指导支持他们的单位送上了表示感谢的锦旗。虽然是居民自发自主原址重建，但在具体操作的过程中，政府的指导和协调是其成功的关键一环。

记者了解到，当居民决定原址重建时，青羊区政府就联合住建、规划、城市更新、属地街道等相关单位成立了君平街89号D级危房改造专班，指导居民成立项目管理委员会，居民聘请专业公司进行施工，形成了“居民主导、社区协调、政府支持”的改造模式。

“沟通重建方案、与居民一起去市住建交咨询……”陈必琴有一个笔记本，笔记本上密密麻麻地写着君平街89号1栋原址重建过程中的大小事情，如今房子建设好了，陈必琴也终于可以稍微松口气了。

“没有商业逻辑思维、不懂整治路径渠道、相互不信任不齐心，是推动居民原址恢复重建的最大难题。为扭转居民固化思维，街道和社区多次召开政策宣讲会，带着策划方案召集全体居民对比宣讲原址恢复重建、棚改、老旧院落改造、外立面改造等相关政策。”陈必琴介绍，让大多数居民了解掌握基本法律法规很重要，认清房屋安全管理主体责任，从心理上认同。

项目启动之后，又全程跟踪指导，多部门联动指导项目审批。在少城街道的指导下，该项目由全体居民自主委托社会企业，采取EPC模式（一种广泛应用于工程项目的总承包模式）一体化实施。在办理危房原址恢复重建建设工程规划许可证期间，部门、企业、街道、居民均无参照案例可循，不同于以往上市地块净地条件，审批手续十分烦琐。为此，青羊区多次召开D级危房整治工作推进会，研究和指导申报材料准备工作，区规划和自然资源局工作人员带领企业和居民到市局现场调阅地籍资料、协调专家加快审阅，区住建交局帮助企业和居民从名录库找寻专业机构指导鉴定、测绘、地勘等相关工作。街道在审批期间持续做好居民疏导，这些贴心的服务得到居民和企业的一致拥护和支持。

此外，街道社区还按照青羊区D级危房的相关规定，给予小区居民搬家费和过渡安置费，帮助居民在外过渡安置，解决无住房的后顾之忧。

少城街道相关负责人介绍，在君平街89号1栋的项目进行过程中形成了“居民主导、社区协调、政府支持”的改造模式，在面积不变、容积率不变、土地权属不变的情况下引导居民自主改造，是全省第一起居民自主原址重建的案例。房子修好之后既解决了安全隐患，又探索出一条“自筹、自改、自管”模式，开辟了D级危房自主改造的新路径。

【往 期 回 顾】

部分图据祠堂街社区

报道：陈静 周颐

编辑：梁艺怀

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