万科泊寓开放加盟，长租公寓要与酒店争夺投资人？

近日，知名长租公寓品牌－万科旗下的泊寓品牌宣布开放加盟，这是公寓市场沉寂数年后，万科泊寓给行业释放的信号，是否意味着长租公寓市场再起新的波澜，而经过十年的发展，长租公寓格局未来还是否有新的变化？

万科泊寓开放加盟

万科泊寓近日在其各地官方公众号宣布开放加盟，此前一直走直营的路线。万科泊寓和其他地产商一样，都是先消化自己的闲置房屋，再通过市场租赁来发展自己的长租公寓品牌。所以，目前头部的长租公寓品牌几乎都是地产商旗下，如龙湖冠寓，旭辉领寓，万科泊寓等。

根据目前万科发布的加盟模型，和酒店加盟有异曲同工之妙。万科泊寓为项目提供品牌授权、小泊科技系统使用、销售运营服务、会员服务等支持，而投资者则负责按照泊寓的标准投资。

当然，如果投资者没有项目，也可以成为万科泊寓的投资者，万科泊寓可以根据投资者自身的实力、目标城市或地区匹配项目，或者参与到某个项目的投资中。

万科泊寓创立于2016年，2016年—2019年是中国长租公寓疯狂发展的黄金数年，以地产系公寓品牌为主迅速成长起来，如今根据万科泊寓官方的数据显示，目前万科泊寓已经在29个国内城市布局，开业管理的房间数达到了26.4万间，稳居国内长租公寓品牌第一把交椅。

根据万科泊寓的数据，2023年全年泊寓系列产品总营收达34.6亿，2024年第四季度财报还未披露，前三季度营收合计为26.3亿，2024应该能超过35亿，这对于陷入巨额亏损的万科来说也算是一个较好的收益板块。

但目前根据万科的财报，2024年万科整体亏损达450亿，高层也大换血，这对于万科的未来还是有很多不确定。

租赁模式撑起长租公寓品牌半边天

2017年前后是集中式长租公寓爆发元年，实际上集中式公寓在国内也发展了很多年，而首创国内租赁模式连锁长租公寓的是魔方公寓，魔方在2010年就开启了租赁模式的长租公寓。这种租赁模式和国内中低端连锁酒店品牌发展类似。

去租下一栋楼，经过品牌标准化改造之后，投放市场，赚取租金的差价。通过拿楼测算回报率和运营坪效来实施布局，这种策略能让品牌以相对轻资产的方式得以快速发展。

2017年集中式长租公寓爆发的基础就是这种租赁模式的盛行，各大品牌在市场上疯狂扫楼，租下大量物业，经过品牌化改造，再进行出租。

租赁模式的集中长租公寓考验的是拿楼的成本和地段的选择，一栋200间房间的公寓，月单间平均租金2000块，按95%入住测算，一个月营收在35万-40万左右。项目租金占比不能超过50%，否则就无法收回投资。

投资一个长租公寓赚钱吗？

我来算笔账，一个200间的公寓，如果面积是10000平米，租金假设一年200万，每间房每月租金是830元。长租公寓人房比极少，一家200间的可能之只需要2-4人的管家团队，其他维修品牌是可以有条件数家店共用。

长租公寓单房造价大约为6-8万，那么总投资这家店1200万-1500万区间。运营成本每间房每月约500元，包括推广、维修、损耗、办公、物业等成本。

如此每月每间房是固定成本应该在1400元，每间房如果出租2500元，按出租率95%计算，每间每月利润应该在900元，每年利润约为200多万，需要5-7年回收成本

当时在这样的模型支撑下，长租公寓市场开启了疯狂发展的周期，很多品牌和地区高估了部分城市的租赁价格能力，故而高成本拿楼，导致非常多的“烂账”项目横在市场。这如同像极了分散式长租公寓里的暴雷行为。

在2020年前后，一大批长租公寓暴雷，这些暴雷的长租公寓无外乎都涉及一个问题，就是“影子银行”。

众所周知，长租公寓品牌实际就是“二房东”的升级角色，依靠挣“差价”牟利，但是因规模和现金流效应，最后成了金融产品，很多公寓品牌高价拿来的房屋再低价租出，这就没有了“差价”赚取的意义。

那靠什么？靠金融，就是租客租房可以使用“租金贷”，平台利用杠杆做融资。

在经过了公寓品牌暴雷的洗礼之后，市场也变得小心翼翼起来，包括在2017年那两年疯狂发展的地产系长租公寓品牌也都变得小心翼翼，早期拿的项目开始盘点，单店盈利变得重要起来，规模不再是核心要素，回归公寓本身属性才是发展的要素。

长租公寓市场的未来空间

目前市场上众多长租公寓品牌，除了魔方等个别品牌，大多数品牌依然是自营模式，依靠租赁一些楼改造后赚取收益，这考验的是租金的承受能力和出租率。

所以，一般长租公寓首选会在经济较为活跃的一、二线城市的核心商圈，因为长租公寓的目标群体主要是年轻人和职场白领，这些人主要的诉求就是便捷，便捷的服务和交通位置，加上合理的租金才是长租公寓的本能价值。

万科下场开放加盟，可能会加剧长租公寓领域的竞争，相信在不久之后，其他品牌也会跟进开放步伐。

随着房地产格局的调整，租赁市场未来会越来越受到关注，市场空间进一步放大，大量的存量地产物业需要盘活，这给了长租公寓发展的空间。

但因受限于位置和城市，长租公寓未来想进一步扩大还存在困难，提高租赁空间和利用水平，提升租金水平改善服务或许是一条突破之路。

长租公寓开放加盟对酒店的影响

随着长租公寓的模型逐步完善，其实这与酒店有非常相似的关系。长租公寓和酒店最大的两者区别在于长租公寓和酒店的产权性质的不同，酒店仅能商业楼盘做，而长租公寓可以选择工业、住宅及其他性质的建筑，所以选择面更宽，但酒店的租金议价能力更强。

长租公寓的开放可以吸引一部分残缺物业改做长租公寓，这样可以通过稳定的收益来增加业态。酒店是短租属性，长租公寓是长租属性，两者在客源上可能暂时不会有竞争，但在投资人关系和物业争夺上会有一些可能。

随着租赁市场的完善，国内长租公寓市场还有巨大空间，大城市人口流动，年轻人不断涌入核心城市。如今，买房不再是首要需求，未来不确定的流动性让互联网入口的长租公寓将是首选。