专业人士提醒：理性看待REITs资产估值变动

近期基础设施REITs年报陆续披露，与各只产品年报一同披露的评估报告，也是投资者十分关注的重要信息。基础设施资产随着宏观环境、自身状态的变化，资产评估价值往往也会产生变化，其与产品当期账面价值也可能存在一定的差异。对此，业内分析人士表示，纵观国内外REITs市场，资产价值的重估在REITs市场十分常见，这种重估有助于投资者更好地了解基础设施REITs的最新价值，为他们作出投资决策提供重要支持。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定，基金管理人应当在基础设施REITs存续期间开展资产评估工作，采用收益法评估基础设施资产价值。专业人士指出，及时的资产评估能够为投资者提供可靠的数据支持，是判断REITs产品投资价值的关键因素。每年的信息披露中，基础设施REITs根据资产的实际运营情况，更新估值以传达基础设施资产的最新资产价值，有助于二级市场价格回归资产价值，助推基础设施REITs长期健康、可持续发展。

值得一提的是，受评估基准日、资产入账方式、宏观及行业环境等因素变化的影响，基础设施资产的评估价值会发生变化，进而导致资产评估价值与账面价值出现差异。在这种情况下，基金管理人可以根据实际经营情况判断是否需要采取减值等措施，以保障基金的健康运作。

多因素影响资产估值和账面价值

据悉，审计师判断资产是否发生减值的重要依据是基础设施资产的估值和账面价值。发行溢价、评估基准日推移、资产情况变化、折旧摊销、市场变化等因素都可能会引发基础设施资产账面价值的变动，与资产评估值形成差异。

发行溢价。基础设施REITs在发行阶段受市场情况的影响，可能会形成溢价，该部分溢价会通过成本法计入基金合并报表的无形资产、投资性房地产或商誉中，从而推高资产的账面价值，与资产评估值形成差异。这一部分溢价无法再后续的资产跟踪评估中考虑进去，可能会使得资产评估价值低于账面价值。

评估基准日的推移。基础设施REITs年度跟踪评估采用收益法，该方法随着时间的推移，即使各项假设未发生变化，依然会使得资产评估值上升或下降，从而与基础设施资产账面价值形成差异。

资产情况发生变化。基础设施REITs是一种偏股性产品，其收益和资产价值随着持有资产经营情况、宏观经济及行业环境等因素变化而变化。例如上下游企业供需、资产需求、竞品等都会经常发生变化。2024年部分基础设施资产的经营情况受到多重因素的影响，和发行时评估可能存在一定的差异，导致资产价值出现波动。

资产的折旧摊销。根据监管法规，基础设施资产应按成本法计量，在使用期间内计提折旧摊销，账面价值因而不断下降，可能与评估价值的变化趋势不一致。此外，在不同的折旧方法下，账面价值的下降趋势可能呈现加速/匀速/放缓的不同特点，使得评估价值和账面价值的偏离更大。

资本市场变化导致加权平均资本成本变化。部分基础设施资产的评估过程中，会采用加权平均资本成本作为折现率，在计算加权平均资本成本的过程中会受到资本市场的影响，在整体利率、股票收益率等指标波动时，可能会使得评估值发生变化，从而与基础设施资产账面价值形成差距。

资产减值处置方法

根据《企业会计准则第8号——资产减值》，资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。基础设施REITs的底层资产作为一类上市资产，一般审计师会通过如下方法来判断资产是否存在减值迹象。

一是基础设施资产的处置价值。基础设施REITs持有的基础设施资产一般具有一定的公益性和大宗性，在一级市场的交易往往不够频繁，较难获得公允的市场交易价格。审计师在判断处置价值时多会以二级市场的交易价格来作为参考，而单一产品自身的价格受到多种因素的影响波动较大，更多会选取合适的时点或近一段时间的二级市场价格或同类产品的市场可比价格来作为参考。

二是基础设施资产的未来现金流折现值。 基础设施REITs的未来现金流折现值则多以收益法的评估值作为参考，但在比较时应注意资产组、上市产生的额外流动性溢价等因素的影响；部分基础设施REITs在发行时会将超出拟募集规模的部分计入商誉，在进行减值测试时应予一并考虑。

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