北京买房：理清思路，购房建议1486

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，资料中这种农村小院子您觉得成本要多少钱？140万的70年产权值吗？没有物业费，折合每年两万，除水电费之外另有燃气和排污费。您觉得适合老年人养老吗？

A：

1、这怎么说呢。如果就是这普通的平房小院，那建筑成本每平米1000块钱足够了，包括门窗外墙和各种线路。其他的简单绿化+道路+简装的话算500块钱吧，再加上弄点儿公共设施的500块，2000块钱肯定够用了。一般建面100多平一个小院，30万之内吧，大点儿的50万。

这其实上网搜搜“宅基地建造成本”就知道了，钢混的都没多少钱，毕竟盖电梯高层才2000多一平，别墅区5000一平都能很不错了，包括所有设施。

2、140万70年产权，这70年是什么意思？租70年吗？一般没这说法，租约最多20年，再长了不受法律保护。而且这种房子也扛不到70年，10年之后就各种问题增多，20年是怎么都该大修了。所以也甭考虑70年了，综合政策因素能住上十多20年就算赢。

3、适合不适合的只有体验之后才知道，常规建议是先租一套吧，时间还别太短了，最好经历过春夏秋冬的一整年，这才能全面体验。

您这没提暖气，问好了怎么解决的吧？按说是应该烧燃气，但很多都没有管道，都是换煤气罐，问问成本和运费。

还有排污也是，沼气池什么的都问清楚，这在农村是挺麻烦的事儿，化粪池也一定要大点儿的才行。

4、总之还是先租一套吧，没必要着急买，这种房子不会涨价的，北京郊区有的是。

仅供参考。

二

Q:

请问，我实在不能理解，你的这些问答是真的还是编的？能随便拿出300万的是什么家庭？而且还是男女双方都能拿出300万？这也太门当户对了吧，上哪找去啊？而且既然是能拿出300万的土豪了，每年的利息都能10万，跟每个月8000有什么区别！有必要让孩子上班吗？

而且两家都能拿出600万了，为什么要在北京买老破小？找个山清水秀的小城市买套别墅都花不了200万！剩下的买两辆豪车，再买几套小户型出租，踏踏实实的躺着潇洒，还有必要上班吗？所以我觉得你这问答都像是编的，太不接地气了！

A：

1、300万确实是很多钱，但毕竟这里是北京，而且是要买房，两家凑600万也不算太特殊，基本就是中位数的房子吧。接不接地气的看自己吧，但这就是事实而已，能理解就理解，不愿意相信就算了。

2、反正600万买房这种事儿在北京虽然不能说很平常，但我也犯不上编。如果是编的，那我编个3000万的好不好啊？这在某些人心中是不是反倒接地气了？

能拿出300万的基本就是中产家庭吧，或者是中产靠上的那部分。毕竟北京户均存款上百万了，平均资产是900万，“净资产”超过500万的有上百万户。您如果觉得这数字有假，那就去各银行网站查查吧，那肯定不是我编的。

3、既然知道门当户对，那应该也知道“鱼找鱼虾找虾”吧，更应该知道“人以群分”，还应该知道“不是一家人不进一家门”。

人类总是和自己差不多条件的人在一起玩儿，否则没什么共同语言还容易羡慕嫉妒恨。所以您如果是没什么有钱的朋友，可以尝试着换个圈子，往有土豪圈子里挤挤试试。

我看您是司马老师的粉丝，那可以跟他学“表面上替穷人说话，暗地里为富人办事”，那就在哪个圈子都有同类了。

4、300万的土豪，这话说着有点儿烫嘴，人家估计是不敢承认。这就相当于说985毕业的就是科学家或大文豪了，在您看来很了不得，但在学术界或许都还不入流呢。

毕竟这里是北京，打个比方这就跟修仙似的，在下界或许能统一天下的高手，渡劫飞升或或许连弼马温都当不上。沙和尚在天宫只不过是个掀门帘的，但到流沙河就能称霸一方了。西门庆在清河县是首富，但到了京城都找不到帅府的大门。

5、既然家里不太缺钱，那就让孩子找个稳定工作呗，这不难理解吧？而且别小看央企的8000，绝大多数毕业生还想挣都没资格呢。一般来说都得是名校学历，就算是找关系也得是差不多。毕竟是央企，不是周公子的科长老爹就能搞定的。反正这8000的含金量可能跟您理解的不一样，虽然跑滴滴送外卖也能挣8000，但真的不是一个性质。

6、其他的我懒得聊了，没什么意思。您的不理解，其实只不过是人家的解决方案，而且也是北京的常规操作，600万在北京买房真的不算太高的预算。

至于职业这事儿就看自己的境界吧，您可能真的是理解不了，但没关系，这是因为“地气”不同，“底气”也就不同，追求自然也不同。甭琢磨了，就当我是编的吧，反正我也不在乎您的看法。

仅供参考。

三

Q:

想请教一下，300万首付，朝阳区三环内的两居，不考虑学区，租金能还贷，您有什么好的建议吗？

A：

1、这不用建议吧，直接让中介给找房就行。现在银行利率低，租金能覆盖月供的房子有的是。朝阳三环内也没多少学区房，避开80、陈本和帝景的就行。或者说自住看自己喜好，投资为主的话先北后南。另外如果只求租金高的话那先看南部，想兼顾价格走势的话先看北部。

2、另外这预算到底是多少啊？也就是想贷款多少，总价多少？毕竟是想用租金还月供，那贷款就不能太多。

假定200万贷款500万总价，月供在8/9000块钱。而朝阳区的平均租售比在600多，500万对应8000左右的租金，基本差不多，不难找。即便是现在不能完全覆盖，过两年租金涨了也就差不多了。

3、不过为什么非得限定在三环内呢？目的是什么？如果是为了通勤那没问题，其他保值什么的意义不大。朝阳区近十多年都是四环外的次新房价格走势好，租金也不低，整体收益超过四环三环内。

所以如果不自住，那没必要限制几环几环的。这看看北京的最新地王吧，北五环外，楼面价10万+，比南二环都贵。

4、总之如果是自住那就看自己喜欢的，投资角度还是参考市场吧。打个比方就是娶媳妇得找自己喜欢的，别人说什么都没用。但如果是招聘个业务员，那就必须参考大众标准，否则不好赚钱，用搞对象的标准去选员工也不合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，孩子明年小升初，小学没给买学区房，现在想选个好一点的初中。由于想兼顾自住，所以考虑了朝阳外国语初中对口的房子。

手里只有300-330万的现金，贷款希望200左右这样压力不会太大。预算有限所以看了慧忠北里和大屯里小区。慧北就是常规的居住区，大屯里是回迁社区，但双轨通勤方面更方便。

想问的问题：

1、朝阳上初中兼顾自住的思路有没有问题？

2、大屯里小区自住的话是否可以买？如果住七八年后转手，这两个小区更推荐哪个？

A：

1、没问题。朝阳区的学区房有本区特色，就是单独对口中学的房子没什么溢价，租售比基本就是正常值，可以做到居住和学区兼顾。这让当地中介给算算就知道了，居住的性价比正常。

2、大屯里当然可以买了，中学单校对朝外，房子的租售比应该600左右，没多少学区溢价。这看房时算算就行，用总价除以预估租金，同等条件下数值低的代表性价比高。另外紧凑户型的租售比更合适，宽松户型的老房就弱点了，但相对的居住体验更好，看自己注重哪方面了。

都是老房，没必要还纠结哪个小区了，还是看具体的房源吧。打个比方就是老太太想找个后老伴儿，那就别纠结老头儿是哪个单位退休的了，还是看具体退休金+身体怎样吧，这实际的多。

让当地中介尽量找户型好的就行，房子是用来住的，学区功能减弱后居住的功能自然会更被重视，越宜居的自然越保值，至少流动性强。

仅供参考。

五

Q:

我在北京有房，而且有两套，但我仍然希望房价下跌，哪怕我现在价值千万的房子跌成白菜价我也愿意，因为只有这样才能让穷人也都买的起房子，社会才会稳定，老百姓才能安居乐业，这才能国富民强。而就算我的房子涨到价值几个亿也跟我半毛钱关系都没有，就因为我要住，你们这些目光短浅的能明白吗？

A：

1、这话说的，慷慨激昂催人尿下啊，您确实是站得高尿的远，不是一般人的尿性。既然您这么豪横，那我学习您的逻辑也来几句吧，请您指正。

2、我有学历，而且我们全家都有不低的学历，但我依然希望学历贬值，哪怕是贬值成等同幼儿园肄业我也愿意。因为只有这样才能让学渣都能拿到高学历，学校才会快乐教育，家长们才能不焦虑，这才能国富民强。而就算我们的学历涨到跟院士似的也跟我半毛钱关系都没有，反正也没人认。你们这些扯着大嘴装叉的能明白吗？

3、我有存款，还不少呢，但我仍然希望钱都不值钱，贬值到不如擦屁股纸才好呢。因为只有这样才能让穷人都发财，社会才能稳定，百姓才有钱消费。而就算我的存款多到几个亿也跟我半毛钱关系没有，因为我要留给孩子，我自己的孩子。你们这些羡慕嫉妒恨的能明白吗？

4、我有高薪，而且我们全家的收入都不低，但我依然希望工资下降，哪怕是不给钱不管饭我都愿意。因为只有这样才能让DS们都找到工作，社会才会稳定，老百姓才能努力奋斗，企业老板们才能发财。而就算我工资涨到几个亿也跟我半毛钱关系都没有，反正也没有傻叉老板给。

5、我有老婆，各方面都不错的老婆，但我依然希望女人们都降低要求，哪怕不要彩礼倒赔嫁妆我也愿意。因为只有这样才能让矮穷矬都娶到大家闺秀，婚恋市场才会稳定，光棍儿们才能安居乐业。我倒是愿意，女人们愿意吗？这可是慷她人之慨啊。

6、行了，不调侃了。您这属于站着说话不腰疼，空口白牙的给自己加戏而已。如果您真的支持房价下跌，那您就把这两套房白菜价卖了呗，然后再劝七大姑八大姨亲戚朋友的都低价抛售，一定能把北京房价给砸下来，毕竟商品价格是由供需关系决定的。

只拿嘴忽悠的装叉多没劲啊，实际行动才最重要的。您的两套房价值千万是吧，我受累一下，250块钱给收了，咱明天办过户手续行吗？我有时间的。

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