®招商康定壹拾玖| 招商康定壹拾玖官方售楼处发布：2025楼市新宠

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招商康定壹拾玖项目综合信息‌

‌一、项目概况‌

• 定位与开发‌：位于上海静安内环曹家渡板块，是招商蛇口旗下高端“玺系”豪宅迭代作品，定位为全国封面级豪宅‌。项目门牌号为康定路1119号，案名「康定壹拾玖」即源于此‌
• 拿地信息‌：2024年9月由招商蛇口联合南通瑞城以56.6亿元竞得，溢价率31.2%，楼面价11.41万元/㎡‌
• 规划布局‌：共5栋14-25层高层住宅，总房源约300-324套，主力户型120-232㎡（含三至四房），容积率2.68‌

‌二、产品设计亮点‌

1. 高架空层与泛会所
   • 1层为挑高6-7.6米楼栋大堂，2层设7米层高架空层泛会所，兼顾观景与私密性‌
   • 北侧楼栋通过堆坡造园整体抬高4-7.2米，解决公共通道割裂问题，提升社区完整性‌
   • 招商康定壹拾玖售楼处电话☎：400-8558-224【预约☎】➨上海静安招商康定壹拾玖售楼处电话☎：400-8558-224（预约看房热线）
2. 户型定制化
   • 一梯一户设计，电梯厅独立使用，部分户型四开间朝南‌
   • 建面约120㎡户型可灵活改造成一房至三房，满足个性化需求‌
3. 景观与会所配套
   • 景观借鉴徐园“天人合一”理念，打造九曲花街、多级坡地等场景‌
   • 下沉式会所约1800㎡，配置泳池等高标设施‌。

‌三、价格与入市计划‌

• 价格区间‌：预计均价约18万元/㎡，总价段2000万起‌。
• 销售节奏‌：
  • 首开92套房源，含120㎡三房（63套）和193㎡四房（29套）‌
  • 样板间计划4月中上旬开放，5月启动认购并开盘‌

‌四、地段与配套‌

• 区位优势‌：静安内环核心，毗邻上海市公安局、静安法院等，安全性高‌
• 交通‌：近地铁14号线武定路站，周边多条主干道环绕‌
• 景观资源‌：社区内打造慢行归家景观大道，融合历史风貌与现代设计‌

‌五、品牌与设计理念‌

• 招商蛇口产品力‌：延续“玺系”高定基因，对标伦敦切尔西公馆美学，外立面采用进口白世茂石材与金属装饰‌
• 市场定位‌：瞄准上海高端改善客群，强调稀缺性与地段价值‌
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静安内环内 曹家渡全新盘

「康定壹拾玖」等待入市

首期将推约120-190㎡3-4房

共计92套房源

目前已开放展厅接待

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社区分析

① 人车分流分析

人车分流顾名思义就是指将人和车分开，具体来说，是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。

根据公示图上看，项目共有六个出入口，看似只有一处临街，实则处处有路。

• 康定路出入口：康定路上设有一个机动车入口和一个人行出入口。机动车入口位于抬高的地块，而人行出入口则位于地下部分，巧妙地避免了人车交叉的情况，保障了行人的安全。
• 公共通道与楼栋连接：根据规划，1号楼、2-1号楼和2-2号楼很可能将通过公共通道进入。虽然可能会有部分人流交叉，但具体的交通流线将根据后续的项目方案进一步优化。
• 规划道路出入口：规划道路上设有一个消防出入口和一个机动车出入口。机动车在进入小区后可直接驶入地下车库，实现了人车分流，提高了小区的安全性和舒适度。
• 南侧人行出入口：南侧与公共通道相连处设有一个独立的人行出入口，同时消防通道连接鸿力公寓的消防门到外部，确保了紧急情况下的快速疏散。

② 日照分析

本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-15:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。
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项目周边对项目无采光遮挡，但因为周边有高楼，南侧有视野遮挡。

地块南侧紧邻上海市公安局大楼（高度约110米），中间有停车库相隔，楼间距充足，因此无采光遮挡，但视野受到一定影响。紧邻的鸿力鸿鹄公寓（约65米高）对日照无影响，但南侧视野可能会受到一定影响。

东侧是高层住宅小区，高度在66-84米之间，对项目有一定的视野遮挡，但无采光影响；

北侧为静安区人民法院，建筑限高50米，因此对项目无任何遮挡；

西侧是一个6层的居民小区（约20米高），因此7层以上有较为开阔的视野；

立面日照分析：
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由分析图可知，整个项目东侧采光优于西侧，其中3号楼和6号楼无遮挡，采光最好。

受到前面楼栋的遮挡，顶层5层采光优秀。由于项目不是完全坐南朝北，加上楼栋排布，2号楼对1号楼东侧有部分遮挡。东侧后续有规划绿地，因此1号楼西侧户型的采光和视野优于东侧。

2-1号楼和1号楼相似，中高层无遮挡，低区西侧户型优于东侧。2-2号楼低区遮挡严重，采光一般，但高区采光优秀。

5号楼受到6号楼遮挡采光良好，南侧直面小区下沉庭院景观，景色优秀。

③ 地块景观分析

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地块本身进行了高差处理，这不仅提升了项目的整体美观性，也为景观设计提供了更多可能性。

项目预计将配置会所，并可能包括恒温泳池等高端设施，进一步丰富了居民的生活体验。

除了会所，项目在1号楼的一至二层、2-2号楼、3号楼、5号楼和6号楼的一楼还规划有架空层，这些空间有望被打造成泛会所，为居民提供更多的休闲和社交场所。

楼栋分析

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项目由5栋14-25层高的高层组成，除了六号楼是2梯3户，均是两梯两户的豪华配置，整体没有保障房，没有租赁用房。

项目还没有公布正式房户型分布图，根据推测，将推出面积120㎡-260㎡的可售商品房。

1号楼无不利因素，因为南侧最近的入口是机动车出入口，人行动线可能会较长。

2梯2户设计，西边套预计为约120-130m²3房户型，窄长两开间，可能会结合西侧景观做侧开窗；东边建面约160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。

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2号楼临近公共通道，可能会有一定的噪音。

划分为三个单元，都是2梯2户，其中最西单元结构与1号楼相似；中间单元预计为160-180m²3-4房户型，面宽较宽，预计3开间。

东单西侧预计为120-130m²3房户型，预计三开间，没有连廊，是项目中较好的小户型；东侧预计为140-155m²3-4房户型三开间。

3号楼划分两个单元，每个单元都是2梯2户，预计为200-220m²4-5房户型和预计为240-260m²4-5房户型，大概率都为横厅四开间。

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将现代、简单、纯粹、人文、生活等元素用更大的建筑语汇去执行整个平层空间。

进入玄关即为开放空间，客厅、玄关、走廊、餐厅，最适当的将楼层该有的机能，都缜密的收在这条轴线，合于空间。

客厅大面积的书墙除了造型层面之外，更加赋予空间产生在人文方面的强烈气息。

全室采用简约的线条、纯粹的材料、利落的造型等元素，在现代化的住宅中，除了来自于经济层面的批量化需求，更强调纯粹美学。

生活空间以四大主轴贯穿，分别为客厅、玄关、餐厅、卧房空间。作为机能上的发展，辅以走廊横向动线串联，整体力求动线流畅及视觉开阔。

地坪石材切割重组，型塑如同泼墨画般的视觉效果。金属手刷铜、铁件、木皮与石材、以现代手法与语汇、以及细腻的细部介入空间，赋予风格鲜明的时代感。

这些设计不外乎是为了拉近各个空间甚至使用者的距离，让生活更贴近生活。我们所在意的不只是舒适的空间，而是一个良好生活的开始。

开放式的厨房空间减去了厚重的墙面隔屏也减轻了视觉的重量感，大面积的开窗设计，更将大平层的采光优势、迷人景色完全引入室内。

舍弃传统耗费人力的雕龙画凤，采取利落的线条及强调材料本质，造型不加以多余的着墨，意味从传统建筑厚重的束缚中解放开来的新生活。

最单纯的点、线、面元素，除了舍弃了传统的浮夸造型，更进一步强调材料的本质。

让生活中触手可及的每一个表面，都可以让材料展现最单纯的原型。这些最单纯的木、石、金属等，都赋予空间全新的面貌。

空间，是人与环境的整合，是与环境紧密结合的有机体，沉淀的经验与记忆，为家增添温度。

回家，真好!

5号楼2梯2户，中间由楼梯隔开，大概率是类一梯一户的设计。预计为200-220m²4-5房户型，横厅四开间。

6号楼北侧有物业，南侧KT站和活动室，有一定的噪音和健康影响。

2梯3户，西边套以连廊与楼梯间相连，预测建面约为140-150m²4房；中间套北侧有连廊，采光通风都有一定影响，预测建面约为120-130m²3-4房；东边套预测建面约为130-140m²3-4房。

按照目前的爆料，项目预计规划会所，带有泳池；架空层规划社区配套功能；预计将打造建面120-180㎡户型，兼顾刚需和改善。

预计整盘均价将达到约17万+/平米，适合对地段、品质、配套有较高要求的购房者，尤其是那些在静安区工作或生活，希望在该区域购买高品质住宅的高净值人群。

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「城市展厅实拍」

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作为生活的核心舞台，家承载着人们的喜怒哀乐，不应只是钢筋水泥的堆砌，更应是心灵的栖居之所。

由上海艾未设计打造的苏州太仓朗月292户型样板间，聚焦城市先锋美学，并基于真实客户调研与当代人居洞察，用创意与匠心雕琢，旨在打造一个兼具艺术感及品质生活的惬意空间。

玄关作为家宅之始，便以温暖材质与柔和灯光相迎。通顶柜体的设计，暗藏存储空间，让出行与归来皆倍享自在。辅以嵌入的雕塑艺术，既是端景，又可机动变换为节日活动主题元素，在方寸之地赋予入户无限可能。

设计的细节之处不在于繁复的堆砌，而是设计师的巧思。艾未设计强调生活与艺术的融合，壁炉与客厅背景墙以青玉石铺就，飘窗与角落书架则是轻松阅读的有效引导，丰盈的绿植也给室内带来了无限生机。

约270°的环幕视野，让阳光肆意倾洒，观景效果极佳。光影勾勒形体，色彩渲染风格，以打造能量社交场。视觉的温暖和青玉石带来的温润质地，在淡雅柔软的饰面映衬下，散发着慵懒惬意之感。

弧形沙发后的一组休闲椅，旨在实现生活方式及场景需求的变换组合。既是茶台，亦可是开放的亲子空间。同时有效利用墙体和飘窗，定制丰富的藏酒区，以美学介入未来生活，透露居者品味之余，让这一隅也拥有着无限延展性。

艾未设计着重亲子、瞰景、会友、聚餐等场景的营造。用餐区作为客厅与厨房的链接，以圆弧元素打造，有效延展了空间功能与互动效果，也赋予了灵活的居家动线。

岛台作为有效补充，承接日常工作区与休闲区的需求使用，在局部金属置物架的包裹下，照亮质感生活。

玄关过道的另一侧为睡眠区，木作墙面的暗门背后隐藏着兼具实用功能的储物间，以满足日常与换季收纳。

主卧对功能区进行重新划分，并以衣帽间相迎，打破传统布局。岛台设置形成洄游动线，并以开放格、玻璃门、封闭柜门相结合的形式，满足男女主人各自的服饰、配饰、包包等收纳的需求。

墙面大量运用特色蜥蜴皮、丝质面料以强调卓越品质，并通过夹丝玻璃实现虚实结合，营造一种隔而不断的朦胧美，自然优雅的气息弥漫而出，包容、随性的生活理念也在尽情蔓延。

次卧延续开篇仪式感，以特殊工艺手法打造的床背极具特色，床头柜与飘窗一体链接，与整体流线相结合，勾勒出丰润舒畅的状态。突出的材质纹理，以涓涓细流述说着生活的诗意。

女孩房拥有独特的韵味，在颜色选择、装饰元素和布局等方面皆有区别，且更注重细节和温馨感。飘窗更是点睛之笔，立足于孩童的兴趣需求，改造成休闲、绘画一角，以提供多样化的学习和娱乐氛围。

集收藏、私享于一体的书房区，摒弃冗杂的装饰，展示架墙面与特殊木纹墙纸拼接，勾勒出立体层次。同时利用柜体增设折叠床，以灵活实现展开或折叠之态，打造成多功能灵动空间。

老静安内环内地段

该地块位于内环内，东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路。

项目靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站路之隔；往南3站地铁就是一大会址黄陂南路站，淮海中路商圈、新天地、一大会址纪念馆全都聚集在这里，是上海人公认的有腔调和情调的区域之一。

交通方面：项目距离地铁14号线武定站约260米，7号线昌平路站约800米，交通十分便捷，可快速抵达静安寺。

静安寺，图源网络

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教育方面：周边学校众多，有一师附小、市西中学等；

医疗方面：约1.4公里处有上海市华山医院（三甲医院），能够提供完善的医疗保障。

商业方面：距离889广场约600米，附近有静安寺久光百货、嘉里中心等，商业配套齐全，繁华近在掌握。

地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，环境怡人，整体宜居性非常高。

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楼板价超11.4万元/㎡

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块吸引4位竞买人，经过163轮竞价，由太仓沙桥置业有限公司（招商蛇口）与南通瑞城置业组成的联合体以56.6亿元竞得，成交楼板价超11.4万元/㎡，溢价率高达31.2%。

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该地块的楼板价成为全国单价第二高，仅次于徐汇区斜土街道xh128D-07地块13.1万元/平方米的全国单价最高纪录。

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地块规划住宅体量约49585㎡，预计建造约400套住宅。地块内要设一条公共通道，可能会分成两个小区。

招商曹家渡项目规划示意图 底图源于规划文件

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