万物云关联方业务收入占比降至9.5%，AI或将成为物业行业破局点

本文来源：时代周报 作者：闫晓寒

房地产市场的深度调整给物业龙头万物云（02602.HK）带来不小的外部压力，但2024年其财务数据亦有不少亮点。

3月25日，万物云发布2024年度业绩报告。公告显示，去年全年万物云营业收入为362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%。

从财报来看，核心净利润的下降主要源于万物云的主动调整，因应收账款在遇到行业波动时面临一定回收风险，万物云在去年计提信用减值损失6.1亿元，其中对开发商当期计提4.93亿。

在万物云董事长朱保全看来，现金流比净利润更重要。去年万物云优先选择现金流安全，主动化解开发商及关联方风险，对收入和毛利带来负面影响，但其核心的循环型业务实现稳定增长，与之形成对冲。

朱保全在《致股东》中回顾过去三年，“从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，要收入没现金，不要收入利润下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能用高分红给股东定心。”但如果上市物企做好业务独立性的准备，2025年核心（非开发商）业务的增幅会大于关联方业务降幅，并呈现剪刀差，2025年会是拨开云雾的里程碑年。

万物云在2024年的分红与其中期分红政策保持一致，继续以100%的核心净利润用于分红，全年分红总计22.27亿元，以2024年最后一天收盘价计算，股息率约9.3%，高于行业平均水平。

万物云在2024年度业绩会上表示，关于分红的决定，背后有两个重要考虑：既要给股东长期稳健、可预期的回报，也要保障公司的可持续发展。截至去年12月31日，公司账上现金134.3亿元，2024年经营性净现金流超过19亿元。

万物云同时表示，特殊分红不会变成常规操作。公司始终坚持“发展优先、稳健回报”的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。

图源：图虫创意

独立性进一步增强

2024年，万物云的独立性进一步增强。一方面万物云开发商业务收入占比继续下降，财报显示，去年其持续关连交易发生额占万物云整体收入的比例为9.5%，同比下降4个百分点；2024年末来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元。

另一方面万物云包括住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案在内的主营循环型业务稳健增长，弥补了开发商增值业务的下滑。

根据财报，去年万物云循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比提升至85%，带来毛利37.4亿元，同比增长10%。

万物云实现上述变化背后，是其过去一年对自身业务的不断调整。

此前，背靠房地产母公司的物业企业不需要担心业绩增长的确定性和增长潜力。凭借与地产公司的高关联性，其在地产开发的增量阶段，已经足够实现稳定且快速的增长。但过去三四年，房地产市场进入深度调整期，物业公司依靠母公司实现业绩增长不再容易。

独立成长，是物业企业当下必须面对的课题，这也是万物云在2024年的工作重点。

2024年中期，万物云关联方（万科集团）应收帐款达到38.2亿元，公司风险敞口快速扩大。这意味着，开发商的流动性压力在向物业端传导。

万物云降低与关联方之间债务风险敞口的方式有两种，资产抵债和现金回收。去年下半年年开始，万物云对无现金流支持业务进行“关停并转”，并积极“催收”。

根据万物云方面披露，其通过蝶城战略，以社区商业资产抵债，去年11月，万物云以1.5亿元的对价向万科收购了武汉新唐共祥商业管理有限公司50%的股权，以到期应收款项进行抵偿；同月，其还以7.12亿元收购上海祥大房地产发展有限公司45%的股权，其中5.9亿元直接用于应收账款的抵偿。

2024年下半年，万物云累计回收关联方贸易应收帐款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收帐款约12亿元，包括流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权。

一边是关联方业务的下降，另一边万物云则需要提升非关联方业务收入及其占比，提升其独立性。

万物云在财报中表示，其通过多元客户战略实现穿越周期的增长：万物梁行在商企物业管理领域取得超20%的增长，服务更多企业；收购丹田物业进入高校、医院领域，服务更多空间；“灵石”边缘服务器把AI植入物业空间，通过弹性定价机制，打开存量市场天花板，服务更多业主。

万物云管理层在业绩会上表示，面向未来，公司核心（非开发商）业务增幅会大于开发商业务降幅，并呈现剪刀差发展态势。

AI如何破局？

今年年初，以DeepSeek为代表的AI浪潮呼啸而至，身处被视为劳动密集型的传统行业，朱保全认为，AI可能会成为物业行业的另一个破局点。

朱保全在2024年财报中发布主题为“AI的代价”的《致股东》信，提及自己对AI的思考。他认为，AI为行业带来了通用专业的平权。在AI加持下，即便是小公司，也可以用较低成本获得不亚于专家的意见或者作品，这对于毛利率并不高的物业行业，在费用层面是件好事。

万物云在业绩发布会上表示，公司始终将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，目前已形成场景应用双轮驱动、设备智能持续渗透的差异化路径。

在场景化落地方面，万物云重点突破智能运维场景、服务提质场景和能源优化场景三大核心场景，例如智能运维场景中，万物云的AI巡检系统覆盖117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，效率较传统模式提升400%。

在技术深化方面，万物云采用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构。此外还构建了可进化的AI基础设施，包括边缘智能网络灵石系统等。

不过，朱保全也表示，要调出行业大模型并不容易。此前万物云通过本地化部署几种大模型，做了大半年尝试，但效果并未达到预期。于是其转向RAG（检索增强生成）路线，将专业知识写入向量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的“智能物业管家”、“智能IT管家”、“智能HR管家”已经投入实际应用。

目前，AI在万物云内部的应用已展现出明显成效。其通过AI释放重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升2.3倍。

朱保全表示，万物云很快就会衍生为三类岗位，H类为真人、R类为机器人、A类为智能体。“作为企业现在就要努力去做，一方面做好企业知识库，帮助R类、A类员工上岗，一方面要尽快区分哪些工作是必须的H类岗位，并提前做好转岗培训，在R类与A类员工上岗后提供转岗机会、避免失业。”

关于公司未来发展战略，朱保全在业绩会上表示，万物云将2025-2027年三年定义为能力建设年。AI应用迫在眉睫，万物云在三年事业计划书里提出“成为AI应用领先企业”的目标。公司希望未来为客户提供的服务不再是数人头，而是基于流程和AI调配的服务，对整个行业带来质变。