厦门楼市，买房人赢麻了！

以史为鉴，知板块兴替。

今天，我们开门见山，从2022~2025年厦门岛外各区的土拍楼面价看未来各区的房价走势。而近年的走势，对于买房人而言，确实是赢麻了。

1、厦门2022~2025年岛外土拍汇总：

①、海沧土拍：

海沧东屿：2022年5月，楼面价：2.8万/㎡；而2024年11月，东屿楼面价2万/㎡。

海沧哈啰小镇：2023年11月，楼面价2.69万/㎡；

乐活岛：2022年5月，楼面价2.3万/㎡；2023年12月，楼面价2万/㎡；2024年4月，楼面价2.32万/㎡；

其中，最为特殊的是，2023年12月22日，海沧东屿、马銮湾乐活岛、集美西亭、集美桥头，官方制定的起拍楼面价均为2万/㎡，最终由几家本土房企分食领走，从当前的售价看，海沧东屿的最终可溢价率较高，其他三个板块售价相近。

而这几个核心区的位置，几乎也代表当时岛外最高地价的上限。

而到了2024年11月15日，楼面价再次分化：海沧东屿起拍楼面价2万/㎡，集美西亭1.8万/㎡，翔安彭厝1.2万/㎡。

②、集美土拍：

2022年，集美左岸澜庭、保利联发锦上的土拍楼面价均为2.4万/㎡；

2023年12月，集美西亭、集美桥头的嘉悦里、鲤悦楼面价均为2万；

2024年11月，西亭楼面价1.8万/㎡；2024年12月，集美桥头，楼面价1.7万/㎡；

自此，2024年底，厦门岛外楼面价的天花板，上限为2万/㎡。

集美最核心的板块为西亭，配套的成熟度、规划的量级，无疑是集美最顶配。

而集美新城当前的房价高点却不在集美西亭，而是亭北，有人说是因为外国语集美校区，但是翔安东山片区更是集中了厦门实验小学和双十中学校区，在学校量级上无疑更高。

可是，2020年，翔安东山的一手房价虽然高于当时同期的亭北，如今二手房却弱于亭北，根本原因其实并非在于学区，而是在于集美亭北临近软件园三期，产业集聚，大量的外来人口导入，提供较大的居住需求，职住平衡优势。

此外，西亭、亭北在未来两三年，将会持续加大土拍供应量，留给集美亭北三盘出逃的时间不多了。

③、同安土拍：

从总的库存量来说，同安的楼盘不少，而从环东海域的库存量而言，目前主要以七星湾tod·璞盛为主，截至上周末，整个环东海域的剩余未网签库存套数为3013套，而银城智谷一带的库存套数仅余不到百套。

同安上一次土拍成功出让要追溯到2022年，最高楼面价1.5万/㎡。

鉴于2023、2024年同安的几次提前中止出让，2幅地块的最终起拍价调整为1万/㎡，给足了诚意。

也恰是因为环东核心区的楼面价调整为1万/㎡，将导致同期整个岛外的楼面价重塑，毕竟，环东核心区1万，其他岛外区域再牛，不至于2倍以上的溢价率，况且，还有海沧东屿、哈啰小镇的楼面价上限。

④、翔安土拍：

2022年5月，翔安彭厝起拍楼面价1.5万/㎡，后村1.8万/㎡；而体育会展新城的楼面价2.2万/㎡。

2023年5月，彭厝依旧1.5万/㎡，而12月，体育会展新城1.8万/㎡，差距幅度缩小。

2024年，翔安东山（厦门实验小学、双十中学翔安校区旁）1.79万/㎡，彭厝1.2万/㎡，体育会展新城1.5万/㎡。

这3个板块的起拍楼面价排序，未来也将转化到实际房价中。

后序：

《三国演义》第五回，“发矫诏诸镇应曹公，破关兵三英战吕布。”

汜水关，华雄逐一诛杀鲍忠、俞涉和潘凤等大将，让各路诸侯束手无策。

这一回，关云长温酒斩华雄，初露锋芒，关羽名扬天下。不仅让“刘关张”三兄弟崭露头角，更为后面“三英战吕布”做铺垫。这也是为何吕布无需诛杀名将，武力值却一跃成为了东汉末年的第一战神。

同理，所有的性价比都需要通过参照物、对比来体现，厦门的任何一个区域，价格对标体系已然形成，甚至无关岛内外，都会牵一发而动全身，任何一座新城的兴荣都将产生诸多连锁反应，几乎不可能有其他区域可以作壁上观。