直击业绩会丨万物云董事长朱保全：物业行业处于“战国时期”，住宅小区更换物管是大趋势

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

3月26日，万物云（HK02602，股价23.15港元，市值271亿港元）举行2024年度业绩发布会。董事长朱保全在开场照例表达了他对目前物业行业的观察，他形容当下的中国物业行业是处于“战国时期”状态，同时抛出了几个关键词：确定性、资产所有者大更换、应收账款回收、人工智能。

年报显示，2024年，万物云实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%。截至2024年末，万物云来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元。

“去年中期的时候我们发现，关联方应收账款达到38.2亿元，呈现较高的风险。所以在下半年，公司管理层快速做出一个决定，对于所有没有现金流支付能力的项目全部关停并转，同时去持续化解关联方应收账款。”

朱保全在业绩会上指出，随着开发商前期物业合同过渡到物业服务合同，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业将是大趋势。当甲方对投标企业提出资源交换条件时，只有规模物业企业可以应对，规模物企的获聘将是大概率。同时。随着资产交易增多，资产所有者正处在大更换阶段，新的资产持有人也会提出对资产运营效率、成本等新的要求。

业绩会现场 图片来源：企业提供

特殊分红不会变成常规操作

2024年下半年，万物云与母公司万科（SZ00002，股价7.20元，市值816亿元）进行了多笔关联交易，主要是进行资产抵债。

朱保全透露，这个过程并不容易，本身母公司的现金流并不好，很难收回足够多的现金。因此管理层认为，资产抵债优于收不回来的应收账款。而在资产抵债中，可以销售的资产一定是最好的，最后选择了符合蝶城战略的社区商业资产。“收到这些社区商业资产后，万物云也快速组建了新的资产经营团队，希望快速提升资产运营效率。”

去年下半年，万物云累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超过12亿元，包含流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权。

此外，万物云持续关联交易发生额占整体收入的比例9.5%，同比下降4个百分点；贸易应收款项及应收保证金为65.42亿元，同比下降3.5%。

万物云财务负责人王绪斌在业绩会上指出，公司严格遵循企业准则的要求，结合客户信用评级和账龄等情况，对存在回收风险的应收账款进行了充分的减值评估，当期针对往来款项恰当公允计提了一定的坏账，2024年当期计提6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元，并已通过了审计师的确认。这些坏账计提对万物云的当期利润产生了较大影响，但公司核心净利润为22.3亿元，达成了业绩指引。

值得注意的是，万物云2024年度仍然进行大手笔分红。公司全年每股股东应占每股收益为0.98元，董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股1.9元（含税）。以2024年末收盘价计算，全年股息率约9.3%。

对此，万物云董事会秘书黄旻解释称，关于分红决定，背后有两个重要考虑：既要给股东长期稳健、可预期的回报，也要保障公司的可持续发展。

但王绪斌也特别指出，特殊分红不会变成常规操作。公司始终坚持“发展优先、稳健回报”的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。

用AI做人工替代警惕反噬风险

“过去三年，从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，要收入没现金，不要收入利润下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能用高分红给股东定心。”

朱保全提到，行业内业绩较好、现金流较好的一部分企业，在过去几年通过高分红的方式，给市场一个基于未来的相对确定性。但是对于整个行业与资本市场而言，更重要的还是如何就未来的业绩发展，让大家予以确信。

同时，朱保全也指出，人工智能的高速增长，对于劳动密集型的物业管理行业恰恰是一个机会，也希望AI和科技应用能够成为行业新的破局点。AI可以带来显而易见的人工替代，但值得警惕的是，过去二十年由于专业化分工协作，很多企业把非主营业务外包。如果甲方选择用AI做替代的话，这个外包业务有可能就会没有了，所以用AI有可能会被AI反噬。这时候，你与甲方短期内会从协作方变成竞争者，然后看谁更快、成本更低。

去年以来，各地降物业费的呼声此起彼伏。万物云在去年底推出弹性定价产品，即物业公司决定项目服务底线，客户按需选择服务项目及每个服务项目服务频次，基于所选服务定价。

万物云副总经理杨光辉透露，将全面梳理508项标准化作业清单，2025年上半年弹性定价将向全行业开源。截至目前，已有超过64个城市、160组客户正在陆续接洽中，合同金额达到6.2亿元，这个数字也在快速上升。其中，25组客户已经深入沟通到服务标准和频次选择阶段，并逐步推进至招投标阶段；6个项目已经中标签订合同并陆续进场。

万物云管理层认为，弹性定价作为创新物业管理模式，已展现出较大市场潜力。未来，通过持续优化服务清单、加强市场推广和保障服务履约，该模式有望在更多项目落地，为公司创造新的盈利增长点。

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