长租公寓行业变革，万科泊寓开放加盟

万科旗下长租公寓品牌泊寓开放加盟了。

泊寓两种加盟模式

万科泊寓官方公众号连续多次连续发布了招募加盟商的消息。

根据官方公布的信息，泊寓加盟模式主要分为项目加盟和资金加盟两种方式：

第一种，项目加盟模式。

万科泊寓为资产方提供包括加盟授权、系统使用、销售运营服务、会员服务、收款渠道、泊友生活、IOT硬件等在内可勾选服务。

合作对象为有合适物业但缺乏运营能力、想要引入长租公寓品牌的业主，可和万科泊寓在团队建设、营销渠道、运营管理等方面进行灵活定制服务。

第二种，资金加盟模式。

有闲置资金，有兴趣投资长租公寓赛道，希望获取可观的投资回报。

这个模式针对关注长租赛道的财务投资者，尤其适合寻求稳定收益且不愿直接参与运营的资本方。‌

泊寓为资金方链接优质项目并促进合作达成，后续可提供运营管理等服务。

泊寓推出的项目加盟模式，本质上构建了“资产方出壳、运营商注魂”的轻资产合作范式。通过输出品牌授权、智能系统、运营体系等软实力，将传统长租公寓开发所需的固定资产投资转化为可拆分组合的标准化服务模块。

这种“菜单式服务”设计，既满足业主方对专业运营的渴求，又保留了合作模式的弹性空间。

而资金加盟模式通过搭建“资金-项目”撮合平台，泊寓巧妙将社会资本转化为行业燃料。

泊寓的底气

泊寓开放加盟模式的底气何在？

其一，万科泊寓稳坐全国集中式长租公寓老大之位。

根据泊寓公布的数据显示，万科泊寓至今已经入住29个城市，开业项目400+，运营房源24.7万套，房源纳保12万+，大客户企业客户超过5000个，出租率稳定在95%，前台GOD利润率89%。

万科泊寓作为行业龙头，已积累超24万间房源管理经验，并形成标准化运营体系；泊寓95%出租率、85%自有渠道获客能力、品牌影响力等形成护城河，加盟商可借助其成熟体系降低试错成本。

其二，万科泊寓背后的住房租赁基金。

今年2月18日，万科与两家险资合作设立16亿元的Pre-REIT基金，主要出资人是新华保险、大家保险，分别出资了9.59亿元、4.8亿元，用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区的资产。

此前，万科与建设银行成立百亿元规模的住房租赁基金，主要用于具有价值的住房租赁项目。

此外，深圳国资介入万科管理后，更注重现金流安全和资产流动性。泊寓加盟模式通过REITs工具加速存量资产证券化，符合国资对“现金流业务”的偏好，与万科集团整体降负债战略形成协同。

影响几何

泊寓开放加盟模式，会带来什么样的影响？

对泊寓来说——

第一，轻资产转型加速。

加盟模式将泊寓转向轻资产运营，通过品牌输出、管理服务和技术系统（小泊科技）获取收益，降低资本占用和财务风险。

第二，规模扩张与资源整合。

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资产项目加盟可快速整合社会闲置物业（如厂房、老旧商办楼），补充泊寓房源储备；资金加盟则吸引社会资本参与投资，解决传统模式下资金不足的瓶颈。

目前泊寓管理房源超24万间，加盟模式或助其突破30万间规模门槛，甚至有人预测若加盟模式跑通，泊寓将在三五年内突破50万间的管理房源。‌

第三，多元化盈利。

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除租金收入外，泊寓通过加盟收取品牌授权费、系统使用费、运营分成、资金加盟收益等增量收入优化利润结构，形成“租金+服务”双轮驱动，降低对租金收入的单一依赖。结合REITs等退出渠道（如建万基金合作项目），可构建“投资-运营-退出”全周期盈利闭环。‌

对住房租赁赛道而言——

第一、推动行业整合。

泊寓作为头部品牌开放加盟，可能加速中小型长租公寓企业退出或转型为区域服务商，促进行业集中度提升。‌

第二、重构资本生态。

资金加盟模式将社会资本引入长租赛道，与公募REITs、Pre-REITs等工具共同构成多元融资体系。

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潜在风险与挑战

任何一种加盟模式都无法做到稳赚不赔，更何况在住房租赁赛道并未有多少成功案例可以复制。

泊寓的加盟模式依旧存在一定的潜在风险与挑战。

比如，潜在的盈利空间受限；

保租房“6折租金”政策压缩利润空间，加盟商可能面临收益率低于预期的风险。同时，泊寓自身盈利仍依赖规模效应，轻资产服务费能否覆盖管理成本尚待验证。

比如，品控与标准化难题；‌

规模化加盟后，物业改造标准（如消防合规性）、服务质量（如维修响应效率）的一致性面临挑战。若加盟商私自降低标准，可能引发租客投诉并损害品牌口碑‌。

再比如，资本退出依赖市场环境。‌

当前长租公寓REITs募资规模有限，如汇添富上海地产REIT仅5亿份，若资产证券化进程不及预期，将影响资金加盟方的投资信心和退出效率。

加盟之乱象，泊寓能不能幸免？住房租赁赛道的加盟模式靠不靠谱还有待观察。

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