零突破！华山景区公募REITs年内上市

【品橙旅游】自2021年6月，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）文件，将景区纳入到基础设施公募REITs以来，尚未有一单景区公募REITs面世。然而，景区公募REITs项目有望在本年度打破僵局，实现从无到有的历史性跨越，迎来“零的突破”。

近日，陕西省渭南市人民政府网站对外发布了国有资产监督管理委员会2025年部门预算公开说明。在这份说明中，明确提及“推动华山景区公募REITs年内上市”。这一举措或许预示着，今年国内有望迎来首单文化旅游类基础设施公募REITs的诞生。

华山景区公募REITs被写入政府工作报告

实际上，这并非渭南市首次提及关于推动华山景区公募REITs年内上市发行。

早在2月18日，渭南市市长陈晓勇在渭南市第六届人民代表大会第五次会议上作《2025年渭南市政府工作报告》时提到，力争华山景区公募REITs年内发行。

值得一提的是，在2025年各地政府工作报告内容中，不少省份和城市将REITs这一词写入，包括广东、山西、吉林、江西等省份甚至南京、济南、厦门等城市，但具体到景区公募REITs的，仅有渭南市。

根据2024年10月25日，渭南市人民政府印发的《渭南市支持华山景区高质量发展实施意见》（以下简称“《意见》”）中指出：国家对华山景区内的自然资源拥有所有权，华山风景名胜区管理委员会（以下简称“华山管委会”）按照国家有关法律法规对华山景区行使管理权，陕西华山旅游集团有限公司（包括下属企业，以下简称“华旅集团”）拥有华山景区经营权并享有相应收益权。

《意见》还明确：华山景区门票收入由华旅集团受托收取后，经华山管委会全额上缴渭南市级财政，实行收支两条线管理。渭南市财政局按照渭南市政府相关规定，指导华山管委会和华旅集团编制支出预算，主要用于景区运营、建设和管理所需合理支出以及企业对景区开发投入的回报。

2024年，华旅集团实现营收约9.96亿元，同比增长105.79%，净利润为9668.80万元，同比增长23.11%。华旅集团以华山景区旅游业务为主，还包括潼关古城、蒲城县槐院里历史文化街区等景区。2024年，华山景区全年接待游客365.07万人次，门票收入3.97亿元，同比分别增长12%、8%。

早在2017年5月，华旅集团在上交所发行了“农银穗盈—建投汇景—华山景区服务费资产支持专项计划”，发行2.12亿元ABS债，成为全国首单国家5A级旅游景区（自然景区性质）资产证券化项目。

当时，鉴于华旅集团无华山景区门票收费权，但出于景区经营管理和服务的需求，华山管委会与华旅集团签订《综合服务协议》，委托华旅集团为华山景区提供安保、环卫、绿化及售检票等10项专业服务。由此，综合服务费用主要包括委托劳务服务费用和门票分成两大部分组成。华旅集团以此为基础，发行完成了约3.5年左右的华山景区ABS。

华山景区也是最早响应公募REITs的国家5A级旅游景区，最早可追溯至2022年7月。2025年1月，华旅集团公募REITs项目财务顾问选聘项目招标，华泰联合证券喜提中标人。

21单景区公募REITs在路上

2024年8月，国家发展改革委印发的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）正式实施。《通知》对文化旅游领域基础设施的范围进一步扩大：即包括自然文化遗产、国家 5A 级和4A 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

在扩容实施之前已经有包括喀斯特景区、华山景区、刘公岛景区、萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区、鼋头渚景区、武当山风景区、黄山景区、龙门石窟景区、赤水丹霞旅游区、万佛湖景区、矮寨·十八洞·德夯大峡谷、南靖土楼景区、火山热海旅游区、萍乡市武功山景区、新疆赛里木湖、山海关景区、三孔景区等共有17家5A景区、自然遗产项目已启动公募REITs申报相关准备工作。

此举无疑是想进一步加速景区基础设施公募REITs的扩容，但自政策实施以来，申报准备景区公募REITs数量并没有显著增加。

仅在2025年1月，绍兴市文化旅游集团发起《文旅景区公募REITs项目服务机构选聘项目公告》。绍兴市文化旅游集团拥有鲁迅故里、沈园、大禹陵、阳明故里、书圣故里等景区，中标单位由中金公司作为主体，联合银华基金和银华资本作为成员组成。

2月，长白山景区尝试加入景区公募REITs行列。吉林省人民政府办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》（吉政办发〔2025〕2号）中指出：探索长白山旅游等文化旅游项目特许经营权登记试点，条件成熟后，申报发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。

随后，复星旅游文化集团在退出联交所之际，宣布正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，于上海证券交易所进行独立REITs上市的可能性。同样的，早在2020年3月，复星旅游文化集团以三亚亚特兰蒂斯酒店、水上乐园作为抵押，以及海南亚特兰蒂斯100%股权以及三亚亚特兰蒂斯的营业收入作为质押的票面利率为5%的资产证券，在上交所发行，期限为24年，募集金额为70.01亿元人民币。

3月，河南宝泉旅游股份有限公司宣布与中信证券、中信银行（郑州分行）、华夏基金达成合作协议。以河南宝泉旅游股份有限公司作为发起人，由其持有的国家5A级旅游景区宝泉旅游度假区的基础设施为基础资产，拟发起公募REITs。

至此，景区公募REITs申报准备数量勉强达到21单。

另外，在20单预备景区公募REITs中，除了华山景区和三亚亚特兰蒂斯发行过资产证券化产品外，还有萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区在2019年发行过规模为2.15亿元，期限为5年的旅游资产证券化产品。

实际上，旅游资产证券化产品也未曾停止。

2025年2月10日，厦门国有资本运营有限责任公司作为原始权益人的“兴证圆融-厦门国有资本资产支持专项计划（推动文体旅高质量发展）”在上交所通过，发行金额1.11亿元，计划管理人兴证证券资产管理有限公司。

无论是尝试发行景区公募REITs还是继续发行旅游资产证券化，都不失是有效扩大景区融资的途径。

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