最高院：以抵债形式受让的工抵房，能否排除执行？

作者：周军律师.

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

那么，如果是以抵债形式受让的工抵房，能否据此排除执行？

最高院在《国家开发银行与魏华及黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司、王志江、王雪靖案外人执行异议之诉案》中明确：

虽然魏华购房的形式系通过以房抵款的方式实现，但并不影响其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的权利。

最高院认为，

本案中，《商品房买卖合同》虽未载明签订日期，但合同明确约定：付款方式为工程款抵顶房款；买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年4月8日签订的《中加学校地胶补充协议》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。

魏华一审提供的体之鸿公司与盛恒基公司之间的施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及体之鸿公司实际支付了案涉房屋的购房款。

现体之鸿公司同意将权利让渡给魏华，盛恒基公司亦为魏华开具房款收据予以确认，应视为魏华已交付了全部购房款。

国家开发银行虽主张有关抵顶的证据为复印件，但相关证据原件已在一审法院第三人撤销之诉中予以提供及核对，国家开发银行该案中对证据形式真实性并无异议，故国家开发银行该理由不能成立。

另经原审查明，魏华名下无其他用于居住的房屋。综上，魏华的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

周军律师提醒，买了工抵房，无论是实际支付还是抵顶债务，都可视为已支付购房款，满足《执行异议和复议规定》的，均可排除执行。若有争议，建议及时咨询专业法律人士，依据法律规定和具体案情，采取恰当的维权措施 。

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