南方+关注报道合一产业发布深圳20+8产业与产业园区研报

近日，合一产业运营公司举行发布会顺利发布《深圳20+8产业发展暨产业园区市场研报》（以下简称《研报》）。合一城市更新集团董事总经理、合一产业公司董事长罗宇接受《南方日报》采访就深圳各区资本认证过的“好企业”最多？各区投融资重点产业有何不同？深圳如何打破空间不足给产业发展带来的制约？等进行分析。

深圳各区资本认证过的“好企业”最多？

根据《研报》数据显示，2024年深圳股权投资市场呈现明显区域集聚特征。南山区以156起股权投资事件（占比34.6%）稳居榜首，宝安63起，占比13%，位居第二；龙华、福田紧随其后，四区合计贡献全市近七成投融资案例。在并购市场，南山与宝安各以5起案例并列第一；福田、罗湖、龙岗2起并列第二。IPO阶段，南山与宝安各以5家企业位居第一，福田以2家位居第二。

将股权投资、收并购、IPO合并统计，仅南山和宝安两区企业的资本操作，已经占到全市的49%，区域优势明显。

深圳各区投融资重点产业有何不同？

从产业分布来看，在深圳的20+8产业集群中，南山聚焦智能终端、半导体与集成电路、人工智能、软件与信息服务四大核心领域，82起股权投资占全区半数以上；宝安在高端装备与仪器、高端医疗器械、软线与信息服务、机器人等赛道表现突出；福田、龙岗的软件与信息服务，光明的生物医药与高性能材料则是各区在资本眼中的优势产业。

汇总到深圳全域，软件与信息服务、半导体与集成电路、人工智能、智能终端和高端装备与仪器五个产业，2024年获得资本市场最多出手。

“对于企业发展来说，获得资本市场认可，意味着将有更多资金加速研发或是扩大生产，也意味着有部分企业会有场地扩容，甚至是拿地的需求。”合一产业运营公司董事长罗宇认为，这正说明，需求和供应之间应该产生有效的联动机制。

“要关注招商和投资之间的联动。”合一产业运营公司董事长罗宇建议，在当下环境中，拿到钱的企业，更有能力增资扩产，深圳尤其要关注B轮及以后企业的空间需求。

深圳如何打破空间不足给产业发展带来的制约？

根据《研报》数据显示，2024年，深圳通过城市更新计划新增产业用房566.9万㎡，其中宝安、坪山、龙岗成为城市更新主战场；通过土地整备利益统筹，计划新增产业用房182.5万㎡。

合一产业运营公司董事长罗宇表示，未来5-8年，深圳将通过城市更新、土地整备利益统筹以及招拍挂工业用地出让，提供1195万㎡的产业空间，其中638万㎡有望在未来3-5年入市。

城市的产业空间，天然偏爱“优等生”。企业越优秀，拿到净地的可能性越高，土地成本也越低，但通常会要求企业自用，或部分出租而不能出售。

“企业遴选净地出让要求最高，因为还有长周期的产值税收监管要求，对产业的要求也高。”合一产业运营公司董事长罗宇透露，当前有很多来自全国各地的产业投资方在深圳，在退而求其次对比工改工类的城市更新，还有和村企合作的留用地开发。

参考过去一年的信贷利率，以及全国科技型中小企业和高新技术企业的本外币贷款余额以及制造业的固定投资数据，可以发现，随着金融惠企政策落地，推动企业建设自己的产业园区。

合一产业运营公司董事长罗宇表示：除了上述三种获得产业空间的方式外，我们观察到，许多企业对法拍厂房也比较关注。

2024年，深圳市法拍房涉及厂房的资产共21宗，建筑面积15.9万㎡。其中，龙岗9宗厂房建筑面积92674㎡，成交均价5050元/㎡；宝安1宗326㎡厂房法拍，价格12542元/㎡；南山福田各有1宗和4宗进入法拍市场，成交均价分别为8465元/㎡和9900元/㎡。

对比2024年深圳产业用房网签备案均价187737元/㎡，在控制好交付、税费等风险的情况下，法拍厂房价格显得颇有吸引力。

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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