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而107平的单位，和珑悦西关98平四房户型差不多，可以说是一比一复刻了。

2025年1月24日，广州2025年第一块住宅用地——海珠滨江中AH020216地块，也就是江湾路西边的那块地，也叫新侨地块，被越秀以接近8.8亿的总价、每平方米3.2万的楼面价拿下了

这个板块，已经好多年没有新的供应了。周边稍微新一点的房子，楼龄都在15到20年之间。近十年来也就出了两块住宅用地，一块是已经卖得差不多的千万级豪宅滨江樾，位于滨江西板块；

另一块就是皓悦滨江，该项目的出现，对于那些想在海珠滨江片区换房的人来说，可不是锦上添花那么简单，简直是急不可耐的解渴啊！解渴！解渴！

周边然没有那些高大上的写字楼和高逼格的商场，但这里主打的是宜居，配套设施齐全，生活气息浓厚，美食也不少，附近还有市二宫和江南西商圈呢

现在已经定了案名越秀珠实·皓悦滨江，基本信息：户型84-107平，全南向，预计实用率可达110%以上，容积率3.5。

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近日，我们受邀，参加越秀珠实·皓悦滨江举行房产封神榜私享会，获取了众多重磅内幕猛料。

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主力刚需户型，主推建面约84-107㎡产品，实用率约120-130%。

项目只有2栋楼，1栋30层高、2栋33层高，均为T5设计。

全盘来看，约84方有6条梯腿，约107方有4条梯腿。

也就是说，约84方，约有180套；约107方，约有120套。从十几楼往上，视野会越来越开阔，约107方高层可望珠江前航道江景。

地块北面近珠江，旁边是仲恺农业工程学校（海珠校区），周边有大元帅府、海印公园、海印桥、江湾大桥等标志建筑。

项目户型图可以直接参考越秀珑悦西关户型图，差不多的。

84平户型，标准的飞机户型，四开间朝南，预留了较多变化空间。

三个卧室都在南向，整个空间的通风和采光不错，整体居住感不错，带有入户花园、双开间大阳台、LDK公区、主卧卫浴也做了干湿分离。

毕竟是要卖高价的大户型，越秀把它放在了单边位，让屋内基本可以做到南北对流。

然后，南向宽景阳台和主卧270度的转角飘窗，可以迷死想在海珠置业的改善客。

商业有万联购物中心、益丰广场，教育有大元帅府小学、滨江东路小学、南武中学附属学校等。

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最近的地铁站是2号线市二宫站，等10号线通了，东面会多一个滨江东站。

教育方面，地块周边有五中滨江学校和南武中学，初中是很不错的。

小学部分有大元帅府小学、滨江东路小学等学校，在海珠也算是中等水平。

值得一提的是，项目对口教育资源尚未官宣和明确。但参照海珠此前土拍，都会有教育资源倾斜，不排除这里以后还有好消息

新侨地块的单价比较友好。海珠西北部的沿江板块（滨江东、西、中），这么多年只卖出了一宗越秀滨江·樾项目，楼面价4.5万/平。

对比下来，新侨地块虽是二线望江，但价格也便宜了很多，参考同样3.2万/平的东晓地块，周边板块成熟的氛围和市场，还是有空间施展拳脚。

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。