复苏路途 融创商业2024年密集布局下沉市场

观点网 走过了艰难几年，伴随市场回暖复苏，商业运营管理行业显然已渐入正轨。刚刚结束的2024年，融创商业亦有不少积极动作。年内新开业在南宁首个轻资产项目路桥融创茂、开业南宁广路融创精彩天地等项目，签约崇左融创ins park……

3月尾声，距离融创商业打造的天津天拖·巷往1956项目开业也更进一步。

这是天津首个老城新生活方式ALL LIFE全场景体验街区，不仅是一处商业项目，也担当起城市文化传承与创新的角色。项目原为工业遗迹，融创商业保留了老厂房的历史风貌，将其与现代商业文化元素融合，打造出能同时彰显城市文化与潮流风尚的非标商业项目，按照计划，天拖·巷往1956将在2025年5月亮相。

实际上，近年多地实施城市更新行动，伴随老旧商业区、工业遗址等的改造升级，非标商业成为商业地产市场“宠儿”。

当然，非标的成因并不止于此。在主流消费群体年轻化、消费需求多元化等多方原因的共同作用下，“非标”项目针对更细分的市场，迎合特定消费群体的需求和喜好，打造不同的消费场景与空间体验。这对于商业运营管理方来说，亦是机遇与挑战并存。其中，融创商业的脚步越来越密集。

商业“溯源”

关于融创商业的具体表现，可以从融创服务的财报中窥见一二。

融创商业是于2021年被“并入”融创服务旗下。相关公告在当年11月8日发出，彼时正接近融创服务上市一周年。公告指出，融创服务与融创中国订立收购协议，通过收购目标公司100%权益的方式，将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司旗下，代价为人民币18亿元。

这里的“目标公司”为融乐时代（海南）商业管理有限公司，成立于2021年2月，是融创中国的间接全资附属公司，为融创文旅集团商业板块的运营管理公司。

融乐时代主要从事提供商业项目的运营管理服务，具体包括商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

当时的关注焦点大多在于物企收并购、拓宽业务赛道等等。确实，就在公布这项交易前约一周左右，融创服务刚正式宣布拟收购第一服务合共3.22亿股份，占第一服务控股全部已发行股本约32.22%，交易总价约6.9亿元人民币。

短时间内的两笔交易，尤其是收购融乐时代，使得融创服务的在管规模及业务覆盖领域都同步得到扩大。

截至公告日期（2021年11月8日），融乐时代的在管建筑面积约为305.4万平方米，合约建筑面积约为372.9万平方米。

已签约的商管项目28个，其中在管项目21个。在签约的商管项目中，融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米，占比约为92%，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。

通过收购事项，融创服务成功布局了商业运营管理业务板块，并收获一支组织架构完整且经验丰富的商业运营管理团队，提升综合服务能力和资产的专业运营能力，同时有效助力了商业项目的市场拓展。

而与此同时，当时公告中还提到，于2021年11月7日，融创服务与融创中国订立商业管理服务框架协议。据此，融创服务于2021年11月7日至2041年11月6日止20年期间向融创集团成员公司提供商业管理服务。长期而言，融创集团大量在建项目将为融创服务商业管理业务的长期发展提供稳定性。

复苏起点

收购融乐时代后，融创服务在当年的年度报告中对商业运营管理业务做了更为详细的介绍。

于2021年12月31日，融创商管布局中国21个核心城市，合约项目33个，合约面积约404万方，已开业项目22个，所管理的商管项目实现年销售额约69亿元，年客流量1.4亿人次。

全年，商业运营管理服务实现收入1.76亿元，约占总收入的2.2%。

而在2022年，融创商业年内新拓三个第三方项目，截至年底，管理开业项目21个。从管理项目的数量上来看，不增反降。全年项目销售额维持在同期90%的水平，租金收入相较2021年持平。全年实现业务收入1.48亿元，占总收入比重为2.1%。

对于收入的减少，融创服务给出的理由是集团出于谨慎性考量，对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致了部分收入未于本年度确认。剔除此部分影响，商业运营管理服务收入较2021年同期增加约人民币0.254亿元。

此外，还有一些补充信息，能够解释业绩表现“不佳”的原因。在2023年4月的一则公告中，融创服务表示，2022年商业运营管理行业受到了疫情、房地产行业环境的多重影响。融乐时代在2022年累计关停在管项目天数为177天，因项目关停给予商户大量租金减免。房地产行业持续下行，商业物业的开发计划有所调整，融乐时代新增项目计划也受到严重影响。

进入到2023年，融创服务的年度报告中已不再有关于“商业运营管理服务”业务的具体内容。

但在融创中国年度报告中，文旅板块的乐园、商业、酒店及冰雪业务经营业绩稳步提升。2023年，文旅板块实现收入约59.1亿元，较上年增长约29.9%，管理利润约为8.6亿元，较上年的亏损7.1亿大幅增加了15.7亿元。文旅板块经营业绩快速增长，收入、利润均创历史新高。可见，2023年融创商业的整体表现未必不如人意。伴随商业地产复苏，过去的2024年内，融创商业的动作也更多了起来。

项目脉络

自2021年开始，融创商业进行市场开拓的方式，就大多以轻资产为主。一是市场上有大量存量商业项目有待盘活，前景广阔；二是融创商业有更为丰富的项目经验，轻资产的方式有助于发挥品牌优势及运营管理能力，减少资金占用、降低风险的同时实现灵活扩张。

从区域、城市布局上，融创商业并未拘泥在强一线城市，而是“避战”将市场下沉，打造更具针对性的项目。

举例来说，融创商业于2024年内开业两个具有代表性的项目，分别是5月的路桥融创茂、11月的南宁广路融创精彩天地。

两个项目均位于广西，其中，路桥融创茂是融创商业在南宁落地的首个轻资产项目。据悉，项目开业首日客流超23万人次，开业三天总客流突破50万人次，销售额高达1800万元。开业期间，40余家店铺销售额位列广西TOP1，20多家门店销售额居南宁TOP1，创造了南宁近两年商业项目开业的新纪录。

广路融创精彩天地由融创商业与广西广路集团合作推出，是一处开放式街区商业体，由地下1层及地面3层组合而成。项目以24小时品质生活邻里中心为定位，锁定周边家庭年轻客群的消费需求，项目引入多家品牌连锁店，为当地家庭及年轻客群定制化打造独一无二的情感链接和社交生活主题商业空间。

在2024年末，融创商业与广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司举行了融创ins park合作签约仪式，双方就崇左市城南商业综合体&融创ins park达成全面运营合作。

项目原于2020年12月开业运营，是崇左市重点推进的首家大型综合体商业项目。占地面积4.43万平方米，总建筑面积8.8万平方米，商业面积3.5万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素于一身。在消费升级需求下，计划打造为崇左高品质城市商业新地标——崇左融创ins park……

从上述动态不难看出，融创商业除了自“世纪大交易”中，继承下的万达“茂”系项目，也陆续发展出更多产品分枝。

目前，融创商业已经形成了以融创茂、融创ins park、融创精彩天地、后海系非标商业组合成的“3+X产品线”。在商业规模方面，其已经在广州、成都、青岛、济南、重庆、合肥、昆明、南昌、南宁、哈尔滨、西双版纳等22个城市布局35个商业项目，建筑面积约413万平方米。

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