发行交易热度居高不下 业内人士：警惕REITs炒作风险

2025开年以来，已有5只公募REITs成功上市。在发行阶段，公众投资者有效认购申请确认比例迭创新低。在二级市场上，截至3月21日，2025开年以来有6只公募REITs涨幅超过20%，近30只涨幅在10%-20%之间。

发行和交易火热的背后，是政策体系的不断优化以及资产类型的不断多元，REITs投资价值持续凸显。但业内人士提示，投资者需警惕REITs二级市场炒作风险和短期涨幅过大的风险。

扩容步伐加快

公募REITs市场扩容节奏显著加快。Wind数据显示，截至3月23日，全市场已有63只公募REITs成功上市，发行规模接近1700亿元。其中，2021年-2023年，成功上市的公募REITs分别为11只、13只和5只。2024年，公募REITs迎来爆发式增长，全年共有29只成功上市。

Wind数据显示，截至3月23日，2025开年以来已有5只公募REITs成功上市，分别为汇添富九州通医药REIT、华夏金隅智造工场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威市场REIT和中航易商仓储物流REIT，发行总规模74.06亿元。其中，国泰君安济南能源供热REIT和汇添富九州通医药REIT公众投资者有效认购申请确认比例分别仅有0.12%和0.08%。此外，还有12只首次发售的公募REITs处于受理或问询状态。

政策扶持是REITs市场发展的重要引擎。2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，从制度层面构建了REITs的长效发展机制。

一家大型基金公司REITs业务相关负责人表示，随着公募REITs新发行资产类型多元化和发行规模持续增长，为市场源源不断地提供了投资标的，整体市场稳定性和流动性得以提升，也为投资者的参与提供了更多可能性。随着中国REITs市场深化发展，政策体系不断优化，预计市场规模会再上新台阶，为投资者提供更加丰富和便利的选择。

开年以来表现亮眼

2025开年以来，公募REITs整体表现亮眼。截至3月21日收盘，有6只公募REITs涨幅超过20%。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，在28%左右；华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT紧随其后，涨幅分别为23.09%和21.39%。26只公募REITs涨幅在10%-20%之间。63只已上市的公募REITs，除今年刚上市的汇添富九州通医药REIT外，全部实现正收益。

对于近期公募REITs的上涨，北京某公募基金REITs业务负责人表示，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红，股性体现为场内价格变动。受利好政策不断出台、A股市场持续走强等因素影响，加上低利率环境下的高分红优势，公募REITs年内二级市场价格普遍上涨，这也是公募REITs股性特征的体现。

REITs市场火热的背后也有炒作资金的身影。“REITs产品以机构资金配置需求为主，在二级市场，不少资金把REITs当股票炒。”一位业内人士表示。事实上，2025开年以来，多只REITs频频出现全天成交额数百万元拉动当日二级市场价格大涨的情况。

警惕短期涨幅过大风险

公募REITs投资收益一部分来源于二级市场价格变动，另一部分来源于每年稳定的分红。二级市场短期涨幅过大，一方面有短期回落风险，另一方面则使得现金流分派率显著下降。

一位公募REITs基金经理表示：“如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险。一是从长远看，价格会向内在价值回归，或因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。”

上述北京某公募基金REITs业务负责人表示，整体而言，一级和二级市场就同一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两方面的长期走势应该趋同，但受到产品端属性、市场情绪影响，两方面的走势可能会出现短期偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，未来回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

他建议，投资者应深入了解公募REITs价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨情况，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。