北京买房：理清思路，购房建议1482

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，帮我看看这套房能买吗？昌平南口**，68平130万，不到2万一平，精装修婚房。业主是我同学，当时他们是240万买的，装修花了15万，交税过户费10万，加其他的总共花了270万，现在等于五折不到就卖。

我看了附近的房价，她家这属于中等，但装修好，买来后换换墙纸就行。实话说都是同学我也不好意思砍价，何况人家赔的太多了，我看了她家过户的合同了，想卖的这价格我觉得真不贵。

但我担心的是这地段感觉不行，好像没什么发展似的。问了中介说是有可能规划地铁，也有产业规划，体育休闲产业和大学城要发展起来的话也有可能不错。您觉得这里潜力怎样？能买吗？

A：

1、房子是用来住的，如果确定是自住为主那就肯定能买呗。价格确实不贵，但我估计也未必说性价比有多高。让当地中介给算算租售比吧，我估计这里也得达到700左右或以上，在郊区只能算是正常，但也不太算占便宜。当然这是我估计的，让中介算算吧。另外计算的时候得计入空置期，这地段儿又没地铁的未必好租。

2、潜力怎样这怎么说呢？我觉得没太大潜力，还是多考虑自住吧。

3、简单说几句吧，就算是有地铁规划，那通车也至少得十年八年之后了。而且我都想不通为什么要规划地铁啊？投资回报率很难通过审批的。昌平主要是向东发展，向西的难度大。

而如果没有地铁，那无论是产业和配套都会比较慢。产业员工怎么上班？商业配套的消费者怎么来？也就是如果交通不太方便，那就引不来客流，各项发展就不会太快呗。

我建议看看地图吧，这地段儿属于“城市孤岛”。也就是被铁道+河道给包围了，导致规划不太好做，很难跟周边板块形成联动，也就不太好聊潜力了，至少是时间会相当长。

4、总之还是多考虑自住吧，这地段儿没必要太纠结什么发展潜力。就算是体育休闲很发达，来此消费的人群也跟房价没什么关系，都是消费完了就走的，连当地租金都没什么影响。

大学城的规划我没注意，但就算是规划了也意义不大。这参考房山大学城吧，对周边房租或许有点儿拉动，但对房价的走势没影响。

5、另外多说一句，您这同学真的是240万买的吗？240/68=3.5万了，这地段儿什么时候有这么高的价格啊？就算是2017年春天价格最高峰的时候，昌平城区同等小区也不过是4万多点儿，这里能3.5万？我觉得可能性不大，何况还是低楼层东西向的，户型也普通，凭什么这么贵啊？

所以我估计当时的真实成交价没这么高，他们可能是为了多贷款，也就故意做高了成交价。甚至这么说吧，如果真的想买，那就甭考虑什么朋友关系。如果在乎同学关系那就干脆甭做买卖。或者这么说吧，买东西的没必要非得知道卖家的成本，也不用考虑卖家的生活+心情，只看自己觉得价格是否合适，不合适就换一家。

所以我建议是如果真的想买，那该砍价还是砍价吧。他们这房肯定是不好卖，否则谁找朋友啊？

仅供参考。

二

Q:

网友问这老新闻是不是真的？1998年，上海静安寺的房价才2300？而且还是涨了300块之后的，可能吗？这是上海内环啊，相当于北京二环内。要知道同时期北京五环外回龙观的经济适用房都2600了，天通苑更是高达2650一平。

而现在上海静安寺随便一套老房都10万一平，对比回龙观天通苑才4万多，差的也太多了。所以这老新闻说的房价有可能吗？当年这么便宜还有专家建议抛售吗？

A：

1、呵呵，新闻肯定是真的，没必要造假。

2、但这2300明显偏低了，当时静安寺一带的外销公寓在万把块钱呢，没比北京便宜多少。周边次新房在3/4000差不多，再低就没意思了，除非是老破小。当时全上海的均价在2500左右，低于北京的3000。那具体到各个环线或地段儿，上海只可能比北京略低，但低不到这种程度。

但不管怎样吧，在2001年温州炒房客抄底上海之前，当地的房价确实不高，明显低于北京。

3、主要原因是当时上海广州深圳和杭州等地，购房人群中的“个人购房”占70%以上。那既然是个人居多，普宅就占据主流，价格自然不能太高，毕竟当时的老百姓没多少钱。

而北京不同，购房人群中绝大多数都是“单位团购”，占据了80%的市场。那单位卖房图的就不是经济实惠了，而是地段儿、质量和档次。

再加上北京的百姓保守，绝大多数是没有买房意识的，所谓的个人购房其实是以港台和外籍为主的，就算是本地人也是先富起来的那批。这就导致北京在当年没什么普宅，大多数都是公寓，成本高，价格自然也就高了。

4、上海房价的崛起是2001年开始的，主要是温州炒房团造势，挑动了百姓的购房欲望。然后还有APCE成功举办，再加上申办世博会成功，那很多人的投资意识就被唤醒了呗，毕竟这里是上海。所以房价快速上涨，到2005年就翻了番还多，均价6000多了。

然后是2004年开始的宏观调控发挥作用了，上海房价于2005年中崩盘，炒房客们于是转战北京，又赚了不少。

5、总之吧，1998年东亚金融危机最严重的时候，全国的房价都不高，而且还降了不少。香港甚至都崩了盘，最高峰跌去了70%呢。真正房价上涨都是在2001年以后，香港2003年，北京则要晚到2005年。

所以当年专家建议抛售也不能算错，毕竟东亚+东南亚的房价都暴跌了，无一幸免，连俄罗斯都闹危机，否则普京也不可能上台。

那在这种经济形势下，谁敢说以后房价真的能上涨啊？现在是翻回头看当年很便宜，但在当年人们的眼中呢，这已经很贵了，毕竟当时普通百姓挣得少+没积蓄，更缺乏投资意识。

6、对了，想起件事儿。2001年7月份的时候我在上海，当时是北京申奥成功，我劝我表哥赶紧买房。他看上的是闸北的（现在跟静安合并了），4/5000块钱吧。

我的理由是这价格仍然低于北京同等地段儿，而以上海的经济地位是没道理低于北京的，所以在2008年奥运会之前，上海房价一定会涨。但当年我也不敢奢望能涨多少，只是认为至少不会跌而已。

但劝了半宿也没用，我表哥就是担心积蓄打水漂儿。然后第二天一大早我就接到我老娘从北京打来的电话了，说我大姨给她打电话，话里话外表露了对我劝表哥买房的不满。其实是我表嫂不乐意了，认为我是跟上海开发商串通的，忽悠他们家买房，图的是拿提成儿。

于是我老娘就不让我管别人家的闲事儿了呗，费半天吐沫还惹一身骚。当然我表哥后来还是买了，2007年前后，不算买在当时的最高峰也差不多，买完没多久就跌了，我表嫂就更烦我了，到现在都没什么来往。

7、所以这就是当时百姓的常态，没有对错，只是不太懂房子而已。所以这新闻里的专家之所以让业主抛售，其实也是迎合百姓的思潮，顺风儿说百姓爱听的，跟现在一样。

仅供参考。

三

Q:

北京房价竟然有4000多一平的？而且还是70年正规产权的商品房，20万一套能贷款。网友说他在网上刷到这个帖子，本来以为是谣言，但上平台一搜竟然是真的。那他就不理解了，毕竟这里是北京啊，怎么会有这么便宜的房子？是否值得买来投资？收益会怎样？

A：

1、这种房说白了就相当于“海景房”或“文旅小镇”，只不过这是在北京而已。

2、我没去过这小区，但看了看龙庆峡景区旁边，公寓的形式。看简介有可能是酒店以员工宿舍的名义开发的，然后按商品房手续销售的。

这种房如果是真喜欢周边环境的话就买了自住，度假也合适，反正也不贵，算计一下物业费是否划算就行。

但投资就算了，既然售价才20多万，那就说明感兴趣的人不多，而且出价也都不高，毕竟商品价格是由供需关系决定的。

另外我估计租金也不高，或者说有可能表面看上去不低，但实际上一年租不出几个月。否则真要收益高的话人家就不卖了，留着收租不好吗？之所以这么便宜的卖，那很有可能就是因为房价不涨，租金收益不高，物业费不便宜，而且钱不多却还老得惦记着，所以业主们才出手的。

3、简单就是这种情况吧，想好了自己的主要需求再买，房子是用来住的，也不是所有的房都适合投资。

另外多说一句，这种房既然是依托于酒店的，那就得看酒店的经营情况了。宾客如云就皆大欢喜，但如果说经营不善，那这种房可就有可能跟酒店一起成为废弃小镇了，毕竟太偏远了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们目前住在海淀区今日家园，对口学校是培英小学。孩子26年升小学，我们考虑在万寿路学区内换一个更好的学校。目前看了五一小学和太平路小学对口的小区。 我的问题是，就这两个小学而言，哪所更适合普娃，与培英相比的话是否有必要换房？ 另外，目前我兼顾学区和居住，看上了复兴路40号院，是否卖掉今日家园置换复兴路40号院？

A：

1、哪所更适合普娃？理论上肯定是太平路啊，这是送分题。一是因为有30%的十一直升名额，而五一是派位的。二是因为五一的排名高，说明牛娃多，普娃在这种学校自然压力大了。三是从政保来说也是五一多，这对普娃也不是利好，毕竟政保也都很努力的，而且其中牛娃的占比高。

不过多说一句吧，海淀区是全北京甚至全中国最内卷的行政区，竞争激烈，本身不太适合普娃。而在这种地方还要追求适合普娃的，那就是普娃+佛系了，中考时未必能怎样。

2、从培英换房，常规是不太建议的。从学校来讲没有太明显的提升，即便是占坑儿房，税费什么的也得十多20万，有这笔钱给孩子补课好不好啊？或者如果追求佛系，那在哪所学校其实都一样，何必花钱去追求呢？

毕竟培英有40%的育英直升名额，育英虽然还赶不上小强，但从成绩看进步很快，有可能成为新小强。那即便是换到太平路，从小学排名讲没有提升，直升概率还降了10%，只是为了追求十一的可能性吗？

另外多说一句，既然十一是小强校，那就是因为学校掐尖儿+虎妈鸡娃。而如果是普娃，即便进了十一，也几乎不可能考进牛班，未必得到多好的资源+氛围。毕竟所有牛校都是分层教学的，甚至说所有好点儿的中学都是“因材施教”的，不是那块材料，人家未必愿意在加工上多费力气。

3、是否置换还是自己决定吧，从房子来讲反正溢价率都差不多，只看自己的喜好了。

仅供参考。

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