官方-京基天韵府优缺点分析-楼盘详情_房价_项目规划配套详情

京基天韵府作为深圳罗湖布心片区的重点城市更新项目，凭借其区位优势、配套资源和产品设计，成为区域内备受关注的住宅项目。以下从楼盘详情、优缺点分析及规划配套三个维度展开具体解读：

一、楼盘核心信息

1. 基础概况

·开发商：京基集团（深圳本土知名房企，代表作有京基 100、京基御景峯等）

·位置：罗湖区东湖路与太白路交汇处，5 号线布心站 D 出口约 300 米（双地铁物业，7 号线太安站约 700 米）

·规模：总建面约 54.8 万㎡，分二期开发，一期由 3 栋 62 层超高层住宅 + 1 栋商办组成，总户数约 1297 户

·产品：主力户型为 70-180㎡的 2-4 房，涵盖刚需与改善需求，精装交付（部分房源送装修）

·价格：备案均价约 6.6 万 /㎡，总价 453 万起（2025 年 3 月数据）

·交楼时间：预计 2025 年 9 月 30 日（部分楼栋可能提前至 2025 年 4 月）

2. 户型亮点

·方正实用：主力户型 85㎡（2 房）、150㎡（4 房），全明通透，双阳台设计提升采光与通风

·空间优化：例如 85㎡户型采用动静分区，主卧带飘窗；150㎡户型南北双阳台，主卧套房设计

·使用率高：公摊约 20%-22%，优于同区域多数超高层项目

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二、核心优势与短板

优势分析

·双地铁覆盖：5 号线布心站直达深圳北站、前海，7 号线太安站换乘至福田中心区

·主干道环绕：丹平快速、清平高速、坂银通道快速接驳全城，自驾 30 分钟可达福田 CBD

配套资源成熟

·商业：自带约 1.6 万㎡商业，步行 10 分钟至 12 万㎡天河城购物中心，3 公里内涵盖喜荟城、万象汇等

·教育：自带 9 班幼儿园，小学划片东晓小学（省一级），初中为布心中学（翠园教育集团），周边还有香港中文大学附属礼文学校

·医疗：3 公里内有深圳市人民医院（三甲）、罗湖区妇幼保健院

生态景观优越

·西望围岭公园，北瞰淘金山绿道，部分高楼层可远眺深圳水库，容积率 10.2 但绿化率达 34%

开发商品牌背书

·京基集团开发经验丰富，物业为京基自持，服务品质有保障

短板解析

高密度居住体验

·容积率 10.2，楼间距较密，低楼层采光受影响，部分户型对视问题明显

·车位比 1:0.61，低于深圳平均水平（1:1），未来停车可能紧张

周边环境待提升

·临近丹平快速路，部分楼栋存在噪音干扰

·项目原为城中村改造，周边仍有旧工业区，城市界面需时间更新

三、规划配套与区域价值

1. 交通规划

·远期规划：罗湖北站（广深铁路枢纽）建成后，将强化罗湖与大湾区其他城市的连接

·地铁升级：5 号线东延线（在建）、17 号线（规划）将提升区域轨道交通密度

2. 产业与城市更新

·属于罗湖 “一主两区三带” 规划中的 “大梧桐新兴产业带”，未来重点发展数字经济、黄金珠宝等产业

·周边布心村水围村城市更新二期（京基璟悦府）将新增住宅、商业配套，提升片区活力

3. 教育升级

·香港中文大学附属礼文学校（九年一贯制）2022 年开学，引入优质师资，有望成为区域教育新标杆

四、购买建议

适合人群

·刚需家庭：70-85㎡户型总价可控，且临近地铁、学校，满足基本居住需求

·改善群体：150-180㎡大户型适合三代同堂，高楼层可享景观资源

·长期投资者：罗湖城市更新加速，片区价值有上升空间

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决策参考

·实地考察：优先选择中高楼层，避开临近快速路的楼栋

·对比竞品：与同区域的独树阳光里（6.8 万 /㎡）、京基璟誉府（6.7 万 /㎡）相比，天韵府在户型设计和配套成熟度上更具优势

·关注交楼：确认精装标准及工程进度，避免延期风险

总结：京基天韵府是罗湖布心片区稀缺的新房项目，适合看重交通、教育和生态资源的购房者。尽管存在密度高、周边环境待改善等问题，但其综合性价比在罗湖新房市场中仍具吸引力，尤其适合对居住品质有一定要求且长期看好罗湖城市更新的家庭。

罗湖京基天韵府售楼处-售楼处电话?

京基天韵府位于东湖街道，西临东晓路，北临东湖路，东临丹平快速路，距离5号线“布心站”300米，7号线“太安站”700米范围内，属于“双地铁”物业。Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

罗湖【京基天韵府】近期即将入市，已开样板房，将推出1栋B座，244套房源。面积有70-85㎡的2房1卫，105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，价格方面预计6.6万/㎡均价。

项目前身是布心村水围村城市更新项目，京基天韵府总建面超84万㎡，共分为2宗地块，布心村地块、水围村地块。其中，布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。

项目共分为两大地块，也就是分两期开发，其中一期也就是原来的布心村地块，由即将入市的天韵府，以及天郡府、天宸府组成，二期则是原来的水围村地段，名为璟悦府。

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京基天韵府，总占地面积约1.95万㎡，总建筑面积约24.6万㎡，计容建筑面积约20万㎡，容积率10.26，绿化率36%，共由3栋62F的超高层住宅+1栋商办公寓组成，其中1栋A座商办公寓52F，1栋B/C/D座住宅62F，2栋是1所9班制幼儿园。

住宅面积116740㎡，折合90㎡/套计算，约1297套房源，其中商品房244套，5梯7户设计，地下4层，停车位995个。

京基天韵府，原是布心村水围村城市更新单元，在2018年3月启动补偿签约，至今不到6年时间已经高楼林立，是深圳为数不多旧改进度最快的项目之一。

该城市更新单元项目，总占地面积约4.8万㎡，总建筑面积约54.8万㎡，共分4个地块开发，分别命名为：“京基天韵府”“京基天珺府”“京基天宸府”“京基璟誉府”

京基天韵府信息解析

项目位于东湖街道，西临东晓路，北临东湖路，东临丹平快速路，距离5号线“布心站”300米，7号线“太安站”700米范围内，属于“双地铁”物业。

此外，值得一提的是距离只有400米左右的粤海城，总建面约65万㎡，规划有写字楼、购物中心、公寓等业态，被誉为深圳的天河城。单单这个商业配套便足以满足今后的休闲购物娱乐等需求，除此之外周边还有喜荟城、IBC、万象汇等均是大型的商业。

京基·天韵府以恰到好处的美学规划，于繁华之芯匠造生态谧境，联袂国际大师团队打造总建面约84万㎡，全景山水人文大城，为城市远见者敬呈人居封面之作

去繁从简以“东湖之畔，滟潋波光”为设计理念，选用历久弥新的矜贵外立面

提升建筑的气质与格调，勾勒城市美学范本，打造星级洒店式艺术大堂，精研尺度、比例、制式、材质匠筑威仪耀眼门庭，奢阔挑高，开启尊崇归家礼序

甄选全球珍稀景观植被，构造四季皆景的逸趣园林

以五重全时全龄社交空间，营造极致归家体验，礼遇非凡生活

京基·天韵府总建面约84万㎡全景山水人文大城。择址淘金山贵胄之地，容纳封面繁华、全景湖山、超级配套三大深圳精粹于一身，拥一湖三山五公园，双地铁瞬达全城，三所省一级学府环伺。超配大城首发建面约70-180㎡湖山雅宅，刷新人居想象，助推城市向新，焕新深圳封面。

京基天韵府即将推出的244套住宅，标准层为5梯7户，我们从平面图上看其建筑设计并没有很对称，而且户型面积跨度较大，从70㎡至180㎡分成了不同的7个户型。

建面约70㎡2厅1卫：在深圳主城区新盘中，有这么小面积的2房上车户型比较少见，这个户型也是拉低项目整体单价和总价的产品，自然也是最需要被将就的产品。

设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3米开间，进深9.5米，L型厨房，带一个小生活阳台，得房率：89.65%（包含赠送），主卧阳台都是正南朝向

85㎡的2房2厅1卫（02户型），设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是3.2/2.9米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率82.24%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝西向。

85㎡的2房2厅1卫（06户型），设计的竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是3.2/2.8米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率81.47%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝东向，高层可看深圳水库景观。

建面约105㎡3房2卫：这是本项目3房的门槛户型，也是目前深圳主城区新盘3房2卫的主力户型。

这户型的整体设计和布局相较前面几个2房户型更合理，视野和采光面也更好，

建面约120㎡3房2卫：该户型实际上可以做“3+1”房，多出来的一个房间做卧室比较勉强，但作为多功能房还是可以的。该户型位于南向端头位，多个开间的朝向和采光都比较不错

建面约150㎡4房2卫：实际可以做“4+1”房设计，同样可以多出来一个书房或茶室，整体户型布局相较其他户型更加合理，通透性也更好

建面约180㎡4房2卫：同样可以做“4+1”房设计，空间尺度上比150㎡户型更加舒适，

地铁配套：5号地铁线“布心站”距离约300米5/7号线“太安站”距离约700米，1站到万象汇，3站到洪湖公园，4站到大剧院，6站到华强北，10站到深圳北站，13站到西丽大学城站，15站到留仙洞总部基地，2站到布吉可换乘3/14号线，3站到黄贝岭可换乘2/8号线。

学校配套：京基天韵府自带1所9班制幼儿园，根据罗湖区2023年学区划分，小学学区划分在翠园东晓教育集团东晓小学，初中学区划分在翠园东晓教育集团布心中学香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部

东晓小学，该校创办于1993年9月，是一所全日制公办小学，现有42个教学班，学生2105人，一直都是罗湖名列前茅的学校。

香港中文大学（深圳）附属礼文学校，该校于2022年9月份正式开学，是罗湖区政府与香港中文大学（深圳）集团合作办学的一所高起点、高定位、高品质的九年一贯制公办学校，可提供2100个优质学位，开办仅一年时间，学校教师们就先后在深圳市、罗湖区获得11个奖项，其中4个区级一等奖，1个市级一等奖。

商业方面，约50万m高端商圈航母，奢享高阶丰盛生活。项目自带：约1.6万m?商业1KM范围内：约12万m?深圳天河城购物中心2KM范围内：约10万m京基KK TIME、约6万m喜荟城购物中心、约15万m华润万象汇、约6万mIBC MALL等商圈；数据来源：百度数据；高德地图测距。

生态方面，拥揽一湖三山五公园自然景观，尽享绿意鲜氧。一湖：约60km?深圳水库三山：梧桐山、围岭山、淘金山绿道五公园：围岭公园、东湖公园、布心山公园、翠湖社区公园、东晓儿童友好公园。

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