房产律师：名为房屋买卖合同实为借贷，原告起诉解除被法院驳回

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一、案件梳理

（一）合同签订

2020 年 12 月 10 日，原告赵宇与被告孙强签订《二手房买卖合同》。合同约定被告将北京市丰台区一号房，以单价 24,500 元 / 平方米、总价 200 万元售予原告。付款分三次，签约日原告付 60 万元，2021 年 3 月 1 日付 60 万元，余款 80 万元于产权证办理完成日交付。被告应在 2021 年 9 月 22 日至 2024 年 9 月 22 日期间办理好房屋产权证、土地使用证，过户费用及契税被告承担 10 万元，原告承担 0 元。合同对违约责任也有明确，原告悔约需书面通知被告，被告 7 日内返还已付款（不计利息），原告承担违约金 5 万元；被告毁约同样需书面通知原告，承担违约金 15 万元。当日，原告向被告转账 60 万元。

（二）合同履行及纠纷产生

原告称2021 年 2 月被告口头告知不卖房，并于 2021 年 3 月、2022 年 1 月分别退还 15 万元、2 万元，但无法提供被告口头毁约的证据。被告主张双方为民间借贷关系，最初通过朋友李某辉向张某婷借款 60 万元，因张某婷资金不足，张某婷找来原告共同出资，双方约定月息 12.5%，以被告房屋作为借款担保签订了《二手房买卖合同》。被告称签约当天及 2021 年 1 月 11 日分别向张某婷支付 7.5 万元利息，2021 年 3 月 12 日转款 11 万元（未明确本金或利息），3 月 15 日支付 9 万元利息（因 2 月 15 日利息支付延迟）。此外，被告通过手机银行和微信陆续向原告转账共计 264,500 元，还向张某婷转账 395,000 元。被告提交了借款前中间人李某辉和张某婷的微信聊天记录，显示 2020 年 12 月 6 - 8 日，张某婷要求提供被告相关资料，提及利息最少 8% 起，且表示会和原告各出一半借款。法院联系李某辉，其证实被告借款、以房担保及月息约定等情况。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告赵宇请求法院：1. 确认起诉状送达被告时，双方 2020 年 12 月 10 日签订的二手房买卖合同解除，理由是被告口头告知不卖房且已退还部分房款；2. 判令被告返还剩余购房款 43 万元（已支付 60 万元，扣减被告已退的 17 万元）；3. 判令被告支付违约金 15 万元（依据合同第 8.1 条约定）；4. 被告承担诉讼费。原告认为自己按合同约定支付了首笔房款，被告却毁约，应承担相应责任。

（二）被告抗辩

被告孙强不同意原告诉求，主张双方名为买卖实为借贷。其称签订房屋买卖合同只是作为借款担保，并非真实的房屋买卖意愿。孙强出示了向原告及张某婷的还款转账凭证、借款前中间人李某辉和张某婷的微信聊天记录，以及李某辉的证人证言，证明双方存在民间借贷关系，且自己已陆续归还部分本息。此外，孙强指出二手房买卖合同存在诸多不合理之处，如房屋价格不符合市场价（周边房屋单价至少3 万元，按此计算涉案房屋总价远不止 200 万元）、违约条款不对等（原告悔约违约金 5 万元，被告毁约违约金 15 万元）、签订合同时房屋未下房本却未通过中介进行资金监管等，进一步佐证合同并非真实房屋买卖。

（三）争议核心

原被告双方之间究竟是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。

若为房屋买卖合同关系，被告是否构成违约，合同是否应解除，被告应承担何种责任；若为民间借贷关系，原告以房屋买卖合同纠纷起诉是否恰当。

原告主张的剩余购房款及违约金是否有事实和法律依据。

三、裁判结果

法院判决驳回原告赵宇的诉讼请求。法院认为，原告赵宇虽主张与被告孙强存在房屋买卖合同关系且被告毁约，但未能提供充分证据证实被告口头毁约不卖房这一关键事实。而被告孙强提供了较为充分的证据，如中间人李某辉与张某婷的微信聊天记录、还款凭证以及李某辉的证人证言，证明双方实际为民间借贷关系。此外，原告提交的二手房买卖合同在诸多方面存在不合理之处，与常规房屋买卖合同差异较大。综合上述情况，原告以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，属于法律关系认定错误，且经法院询问后仍坚持以该法律关系主张权利，依据不足，故驳回其诉讼请求。

四、案件分析

（一）法律关系认定

原告证据不足：原告赵宇主张房屋买卖合同关系，然而对于被告毁约这一重要事实，仅为口头陈述，缺乏书面通知或其他有力证据支持。在房屋买卖交易中，涉及大额财产变动，仅凭口头通知难以认定合同变更或解除。

被告证据优势：被告孙强提供的一系列证据形成了较为完整的证据链。中间人李某辉与张某婷的微信聊天记录明确显示双方最初协商的是借款事宜，包括利息约定、借款担保方式（以房屋作为担保签订买卖合同）等。李某辉作为借款介绍人，其证人证言进一步证实了民间借贷关系的存在，且表示有相关录音。同时，被告出示的还款转账凭证，不仅有向原告赵宇的转账，还有向张某婷的转账，从时间和金额上与民间借贷的利息支付及本金归还情况相契合。

合同不合理之处：从原告提交的二手房买卖合同本身来看，存在多处不符合常理的地方。房屋价格明显低于市场价，与周边房屋价格相差较大，这不符合正常的市场交易规律。违约条款设置不对等，一方悔约和另一方毁约的违约金数额差异过大，也不符合公平原则。此外，在房屋未取得房本的情况下，未通过中介进行资金监管等规范操作，与通常的房屋买卖流程不符。综合这些因素，法院认定双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。

（二）诉讼请求不成立

由于法院认定双方为民间借贷关系，原告却坚持以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，属于法律关系错误。在这种情况下，原告基于房屋买卖合同关系提出的要求确认合同解除、返还购房款及支付违约金等诉讼请求，均缺乏事实和法律依据。即便双方存在资金往来，但基于错误的法律关系主张权利，无法得到法院支持。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握法律关系

在处理纠纷时，务必准确判断案件所涉及的法律关系。对于律师而言，要深入了解案件事实细节，仔细审查合同条款、当事人陈述以及相关证据，从多个角度分析判断法律关系的性质。

（二）注重证据收集与运用

在诉讼中都要高度重视证据的收集与运用。证据是支撑诉讼请求或抗辩理由的关键。在本案中，被告孙强通过收集微信聊天记录、还款转账凭证以及证人证言等证据，形成了有力的证据链，成功反驳了原告的主张。同时，对于证据的运用，要注重证据之间的逻辑关联，合理组织证据，向法庭清晰地展示案件事实。

（三）关注合同条款的严谨性

合同是民事交易的重要依据，合同条款的严谨性直接关系到当事人的权益。在签订合同前，当事人应仔细审查合同条款，确保合同内容明确、具体，符合自身真实意愿和法律规定。对于合同中的价格、付款方式、违约责任、履行期限等关键条款，要进行充分协商和明确约定，避免出现模糊不清或不合理的条款。在本案中，二手房买卖合同存在的诸多不合理条款，成为法院判断合同真实性及法律关系性质的重要依据。因此，无论是在起草合同还是审查合同过程中，都要谨慎对待每一个条款，必要时可寻求专业法律人士的帮助。