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刚刚，城东玄武区全新项目，定名：金基山和月。

这个项目，让一个沉寂已久的板块，突然有了关注度。

这个板块，就是：徐庄。

关注度来源于三点：

①这个项目是“卷品质”的金基做的，金基在哪里开项目，特别是偏改善的，从买房人到房地产业界，还是要看一看的；

②这个项目是低密度啊，南京人特别是城东人喜欢的，容积率才1.1，建筑高度是不超过18m，妥妥的洋房或墅类；

③项目就在地铁口，地段虽然比较小众，但其实蛮方便的。

一年前的2024年3月，徐庄G02被中北&金基以底价斩获，总价15.1亿，地价20080元/㎡。

我们从地段、产品、市场环境三个角度分析一下吧，看看这个项目会不会好卖。

先说说地段。

说到徐庄，很多人没那么熟悉，因为比起产业，这里的住宅不多，而且开发较早，比如苏宁以前做的紫金东郡。交通上，受到紫金山和快速路割裂，这里属于一个小的“独立王国”，如果不以此为目的地，开车一般不会进入这个园区内部，很多人自然也就没那么熟悉了。地铁可以直达，但是这一段是地下段，同样如果不以此为目的地，很多人经过也不会很熟悉。

这个地方在紫金山东北麓，属于主城核心四区的玄武区，环境很不错，是个资历比较老的产业园，代表企业救赎苏宁总部，4号线徐庄站也被命名为苏宁总部·徐庄。当然这里的企业不止苏宁，还有先声药业等医药方面的企业，还有在美上市的途牛什么的，当初聚集的都是非常不错的企业，但是时过境迁，很多行业和企业的表现也已然分化，有的风光不再，有的渐入佳境。

△图自江苏土地

其实，徐庄属于玄武区，本身并不远，处于城中和仙林之间，特别是坐地铁四号线，没几站就可以坐到鼓楼广场及北京东、西路的城市核心地段；另一半边呢，仙林大学城早已成熟，高校、国际学校众多；再有，这里距离环陵路不远，也是老牌豪宅别墅聚集地。

所以说，金基山和月的客群主要三个来源方向，

一是北京东、西路的机关单位上班的客群，有实力，地铁上班方便，也喜欢低密度的房子；

二是仙林的改善，高校老师及部分科研机构、产业园客群。仙林特别是靠近市区的部分有些房子也老化了，需要迭代、置换，还有一部分到南外仙林或者其他民办、国际学校上学的家庭居住也不算太远；

三是环陵路和老城东的改善，板块认同度相对高。

但是，也有难点，就是地缘客少。徐庄本身不是一个居住区，板块内部住的人少，需要改善的量也不会大。上述三个区域虽然到徐庄都比较方便，但毕竟也要接受一个新的板块，认同度不像在自身板块内原地置换、升级那么高。

再说产品。

低密度、金基做，本身也不是热闹的市井或刚需片区，所以做高端，方向还是对的。

根据目前的信息，平层主力面积是165㎡、185㎡、230㎡，当然，还有257㎡、325㎡顶跃和283㎡、318㎡、405㎡底跃，因为本身层数不多，底跃、顶跃实际上占比挺高的。

起步总价，肯定是大几百万起步，叠加这样的平方数，肯定是纯改善。

小区占地面积较大，低密度的社区氛围能够形成，金基造景做园林应该不用担心，外立面也是大玻璃、简洁大方，有一些露台，即便是平层的部分，墅类感也比较足。

因为具体的产品标准还没有出来，后期我们再具体分析。对于这个项目，实体样板的公开还是很重要的，直接决定了刚才我所说的三大临近或强关联板块的客群有没有动力真正买过来，做得好的话，甚至还能吸引一部分其他片区忠粉。

这个项目的逻辑和鼓楼龙江G16的金基珑樾府是完全不一样的，那边是地段强吸引，产品只要不出错就OK；这边是要靠低密度的好产品来吸引，很便捷且不错的地段来辅助，但地段本身没那么热。

作为半路接盘的九月森林之外，目前金基新做产品里容积率最低的一个，大家也在期待不一样的。毕竟，高层的迭代产品大家看的已经比较多了，容积率1.5左右的类似金基瞻月府、贤坤花园这样的洋房产品大家也见到了，但是容积率1.0出头的迭代产品，现在做到什么地步了，大家还是在等着看的。

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