近亿元物业费支出成谜 上海豪宅业主向汤臣系公司追讨非法侵占

本报记者 郭阳琛 杨让晨 石英婧 上海报道

（汤臣湖庭花园小区内景。杨让晨/摄影）

近年来，位于上海市浦东新区的汤臣湖庭花园业主过得并不“舒坦”，并和前物业公司打起了官司。

《中国经营报》记者在采访中了解到，3月12日，上海市高级人民法院已受理汤臣湖庭花园第一届业主委员会（以下简称“业委会”）诉中观物业管理（上海）有限公司（以下简称“中观物业”）物业服务合同纠纷一案的再审申请。在此前庭审中，业委会要求中观物业返还向业委会收取的物业费结余2800万元。

公开资料显示，中观物业系汤臣湖庭花园开发商汤臣集团有限公司（以下简称“汤臣集团”，00258.HK）旗下公司。在2007年8月1日至2020年12月31日期间为汤臣湖庭花园提供物业服务，其间业主缴纳的物业费总额近亿元，直到2020年12月31日，物业服务由绿城服务公司接管。

对于相关问题，中观物业方面在书面回应记者采访时表示：“尊重法院判决是公司立场。”

“天价”离职补偿金争议

2020年7月25日，汤臣湖庭花园第一届业委会正式成立。但小区业主们不知道的是，中观物业在7月17日开出了总计270余万元的“天价”离职补偿金账单。

“在业委会成立前恶意计提大额经济补偿金，存在逃避审批、监管的嫌疑。同时，中观物业支付的离职补偿金人均高达约8万元，远远高出正常的市场补偿标准。”汤臣湖庭花园业主代表李俊（化名）向记者感慨道。

审计报告显示，中观物业仅提供了4年的银行支付工资流水明细，而针对上述离职补偿金并没有提供解聘合同与支付流水。

在二审判决书中，汤臣湖庭花园业委会认为，小区与中观物业合同明确约定物业费支出范围为公共区域和公共部位支出，未明确员工经济补偿金的列支，中观物业自行提交的投标文件和方案中也未涉及经济补偿金，且目前施行的酬金制费用管理办法并未将经济补偿金列入物业成本。

但中观物业方面指出，领取离职补偿金的员工均系为汤臣湖庭花园提供服务而招聘。中观物业曾考虑将员工安置到其他项目，但因无法匹配而解除，并经多次沟通降低了赔偿标准。“在提供物业服务的近13年里，平均每年获取的管理酬金仅62万余元，若由中观物业承担离职补偿金，权利义务将严重失衡。”

“中观物业作为物业经营企业，应注意到退出小区经营管理后员工的离职、遣散或者另行安排岗位的经营风险并及时作出相应安排，员工离职补偿金系中观物业作为物业企业运营过程中自身应承担的经营成本及风险，与物业服务无关。”据此，法院认定这270余万元的离职补偿金应由中观物业承担。

除离职补偿金外，中观物业的日常工资开销也超出了汤臣湖庭花园业委会的想象，员工人数也不符合常理。

据汤臣湖庭花园业委会相关负责人介绍，中观物业用工人数并未随着各期物业交付而增加，在2013年人数高达70名，后逐年下降至2015年的55名。工务岗位数量一度高达17名，但小区320余户业主均系别墅并自带花园，公共区域的设备及公区绿化面积不大，需要维修的公共区域及设施较少。

“由于中观物业未能提供相关人员的工资发放数据，我们怀疑该人员系开发商案场服务人员及开发商在质保期为小区维修的工程人员。按照新换物业2023年月均人员工资支出28万元计算，40名用工人数作为合理参考，中观物业超出合理部分的约889万元工资应予以扣除。”汤臣湖庭花园业委会阐释道。

李俊告诉记者，中观物业罗列的员工餐费及交通费也存在造假嫌疑。例如，用工程款发票冲抵餐费，汽油费发票和许多连号出租车票冲抵交通费。

审计报告显示，中观物业未能提供相关银行支付至员工账户的流水明细，同时仅提供了2020年的员工餐费及员工交通费明细清单。合计约545万元的交通费及餐费以发票报销形式列支，其中以汽油费发票及交通费定额发票形式报销交通费约131万元，以餐饮公司开具的餐饮发票形式报销餐费约62万元；以商贸公司开具的餐饮发票形式报销餐费约30万元；以工程公司开具的工程款发票形式报销餐费约322万元。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，餐费和交通费属于企业或员工的日常支出，可能会视为合理成本。但若合同约定超过一定金额需业主批准，业委会也对费用享有审核权。如果对票据存疑，可能涉及违规报销问题，业委会有权质疑并要求审计。

追讨2800万元物业费结余

时间拨回至2007年10月，汤臣湖庭花园一期开盘销售，彼时销售价格为2.8万—3.8万元/平方米，物业费高达6元/平方米。据了解，近几年该项目房源的成交均价约为12万元/平方米，单套总价约3000万元。

记者了解到，作为上海市豪宅项目，汤臣湖庭花园针对物业公司采取酬金制。与常规的包干制不同，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

在酬金制模式下，物业公司更像是一个“财务管家”。但据业主反映，中观物业在服务汤臣湖庭花园过程中“裸奔”了13年。

李俊告诉记者，中观物业在服务期间从来没有公示过账目，直到2020年在全体业主再三要求下，才公布了一次财务报表。也正是这张报表，让业主看出了其中端倪，最终业委会决定将其告上法庭。

在一审、二审判决中，中观物业应收未收的物业费，270余万元裁员补偿开支，未能提供报销票据的交通费、餐补费支出等成为双方争议的焦点所在。在二审中，业委会要求中观物业返还向业委会收取的物业费结余2800万元。最终，经法院二审判决，中观物业返还业委会物业服务费结余404.5万元，并按同期LPR利率支付资金占用损失。

“中观物业应收未收物业费约857万元。”据汤臣湖庭花园业委会诉讼代理人、上海市锦天城律师事务所律师祝茗屿介绍，2007年8月至2008年8月，汤臣湖庭花园一期尚未交付，中观物业在此期间为项目开发商汤臣集团提供服务。中观物业列支了巨额人工费及维护费，但审计报告显示汤臣集团并未支付物业费，这部分欠费占据了“应收未收物业费”的大部分款项。

“汤臣集团财报显示，中观物业的物业费收入并表到汤臣集团，说明双方是深度捆绑的关联企业。双方关联交易导致物业费收入减少，但中观物业要求全体业主买单。此外，‘应收未收物业费’还包括小区部分业主欠缴的物业费，但中观物业没有积极履行催缴义务。”祝茗屿阐释道。

王玉臣指出，在酬金制模式下，酬金是从预收物业服务费中提取的，也就是实际收取的物业费。日常物业费由物业公司进行催收，如果开发商拖欠物业费，物业公司也应积极履行催收义务。如果物业公司不履行催收义务，需要承担相应责任。

法院一审审理认为，若将中观物业未实际收取的费用作为物业费结余支付给汤臣湖庭花园业委会，将与酬金制模式下收取10%固定比例酬金的权利义务失衡。上海市第一中级人民法院在二审中也确认了这一点。

值得一提的是，二审判决书确认，中观物业于2020年12月31日撤场后仍然收取物业费，共计约102万元，提取10%计10.24万元作为管理酬金，剩余92.17万元应返还给汤臣湖庭花园业委会。

根据上海市第一中级人民法院二审判决，维持中观物业支付业委会公共收益约100万元；中观物业返还业委会物业服务费结余约404.5万元及资金占用利息；业委会支付中观物业管理酬金差额约37.4万元。

知名豪宅陷服务口碑危机

在中观物业背后，正是曾建造上海市高端豪宅汤臣一品的“明星企业”汤臣集团。

汤臣集团相关人士日前在电话采访中也向记者坦陈：“中观物业是属于汤臣集团旗下的公司。”

据了解，中观物业为多个汤臣集团开发项目提供物业服务，例如汤臣一品。

据多家媒体报道，一位汤臣一品业主于2010年花费9500万元购买豪宅，近年来遭遇3次“漏水”“反水”问题。在解决“反水”问题过程中，中观物业只做了现场清扫，而对于“反水”原因、责任认定和后续解决方案等问题，一概没有提及。

值得注意的是，今年1月，汤臣集团董事局副主席汤子嘉在接受新华网采访时曾表示，自己对于“好房子”标准的理解是，能不能提供给居住者以美好生活体验。“最希望客户远远望到小区，就能从内心喊出‘我到家了’，这是真正的归属感。”

“公司打造的社区从客户踏入社区外围开始，就能从外部园林、内部景观、公共空间、配套设施、户型、附加空间以及物业服务中得到细腻愉悦的体验。”汤子嘉表示，公司做好公共区域部分的配置，运营好公共空间，“这是考验高端住宅项目至关重要的维度”。

汤臣湖庭花园曾打出“生活在国际前沿”的宣传语，但公共空间管理饱受业主质疑。记者在走访中发现，汤臣湖庭花园会所B区负一楼已全部改为由6个区域组成的考拉仓，每个仓库容积在1—6立方米不等，并面向社会24小时开放。

公开资料显示，上世纪90年代初，作为首批外资企业，汤臣集团参与到上海市浦东新区的开发大潮中。至今，位于上海市的一系列住宅、商业地产仍为汤臣集团的“摇钱树”。

据汤臣集团2024年中期报告，在整体物业分类中，位于上海市浦东新区黄浦江畔陆家嘴的4栋汤臣一品住宅为汤臣集团的首要经营溢利来源，而位于澳门和香港的物业项目没有录得任何收入。

财报数据显示，截至2024年6月底，上海项目带来了6456万港元的收入，占汤臣集团经营收益总额的48.34%。“收入主要来自租金收入，其余则来自物业管理费。”

汤臣集团日前发布的正面盈利预告也显示，公司在2024年的综合溢利增长主要与在上海市的物业发展及投资业务有关。2024年，公司股东应占除税后综合溢利将较2023年同期的4268万港元大幅增长310%至320%。

未来几年，汤臣集团在上海市仍将有项目入市。根据2024年中期报告，汤臣集团所持有的、位于浦东新区金桥镇的地块将建设“汤臣君品”项目，即汤臣金桥花园。

据了解，该地块中面积达32.87万平方米。汤臣集团方面表示，自2024年开始的4年内，公司将分六期建设完成上述项目。其中，第一期项目包括43户独栋洋房，截至2024年上半年已经售出40户，收到预售房款约27.26亿港元，第二期及第三期项目则按计划动工兴建，预计将在2026年竣工。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）