北京通州一小区新老物业交接难，区住建委：将作出处罚

尽管已经收到了政府下达的两份责令改正通知书，截至3月20日，物业负责人方先生依然驻扎在小区入口的岗亭，拒绝交接和撤场。

在北京通州永顺镇西马庄社区，他给朝通嘉园小区提供服务已有12年，但大部分业主并不认可他。因为质疑物业服务不到位、套取大修基金、重复收自来水费等问题，2024年，小区召开三次业主大会，决定选聘新物业公司，并向老方的物业公司发出《撤场通知函》，要求其在今年1月6日24时前完成与新物业的交接工作，并撤离小区。

事情的进展并不如预期。由于老方的不配合，新物业难以进驻。有居民感慨：“我们所有程序都证据充足、事实清楚、合法合规，为什么换个物业还是这么难？”

朝通嘉园小区。 新京报记者 左琳 摄

老物业服务不到位，业主大会决定更换

62岁的方先生，常年坐在小区门口的岗亭里。2013年至2016年，他作为小区上一家物业公司的项目部负责人为业主提供服务；2017年起，他又以北京祥云仁合物业管理有限公司（以下简称“老物业”）法定代表人的身份，继续为小区提供服务。

小区北侧正对着岗亭的是另一栋彩钢房，上面挂着“物业服务中心”的蓝色牌子。这是今年1月6日进驻的新物业，它和方先生代表的老物业各占一侧，已经拉锯了两个多月——老物业不愿意交接撤场，新物业无法正式进驻。

1月6日，小区居民展示井盖下方被堵。 受访者供图

多位业主告诉新京报记者，在老物业提供服务期间，小区内频繁有车胎被扎、车身被划，但是由于监控缺失，最终都不了了之。2024年4月，小区自来水供水设备被人为破坏，反复停水2周，尽管报了警，但最终因为监控缺失没了下文。此外，小区常常垃圾堆积成山、绿化衰败，设施设备也得不到及时维修。

2024年6月，居民拍摄的朝通嘉园内部照片。 受访者供图

很多业主对小区公共收益情况也存在疑问。他们还出示了《北京市商品住宅专项维修资金应急使用申请审核表》及《建设工程施工分包合同（屋面防水工程）》等文件，质疑老物业存在套取维修资金、重复收取自来水费等行为，这些均被老物业否认。

“小区不少业主都是近些年购房，大家刚来的时候都对老方和和气气，现在矛盾越来越多。”业主们回忆，矛盾集中爆发在2024年——这年，老物业在未征求业主同意的情况下直接贴出告示，将服务时间由24小时缩短至8小时。随即，小区的物业管理委员会（以下简称“物管会”）启动了业主大会的流程，决定更换物业。

新京报记者从多方了解到，物管会的成立及业主大会的召开程序包括决议等，均合法有效。

物管会成员杨育红告诉新京报记者，2021年，小区第一届物管会成立，于2023年11月到期，2023年12月，第二届物管会在政府的指导下成立。西马庄社区工作人员曾提到，报名参加第二届物管会的成员均按照要求提交了相关材料，由镇相关部门按照相关规定进行审核。

2月25日，新京报记者从通州区住房和城乡建设委员会（以下简称“通州住建委”）获悉，通州住建委也曾与属地政府沟通物管会的成立、业主大会的召开等相关事宜。

朝通嘉园小区贴出的更换物业公司的通知。 受访者供图

杨育红介绍，三次业主大会的召开和投票等全过程都在政府指导监督下进行，并受到通州区物业管理协会的法律监督。小区总共有439户，三次业主大会投票人数306户，票权人数和面积均超过三分之二，达到法定投票人数线。2024年6月，第一次业主大会召开，投票表决通过了朝通嘉园议事规则、业主公约等文件，259户同意解除老物业事实物业服务关系，占投票人数的84.51%。

杨育红还展示了物管会成立、业主大会召开、投票结果公布等相关公示文件，所有文件均有社区和物管会盖章。

老物业坚持不撤场，住建委决定处罚

方先生没理会这些。在小区大门外，他指着周围的路灯杆展示。“这些洋灰杆都是我在2014年投资弄的，一共花了14万多元；这围挡，铁的，我花了90多万元；月季多漂亮，是我栽的，这（楼的）墙面是3万5千元做的，前后花了我200多万元。”方先生说：“没人跟我谈，你要提价格跟我谈，我早就走了。”

杨育红多次参与政府协调会，她表示，此前，政府多次表示物业只有维护的职责，没有投资的说法，驳回了老物业要求政府赔偿200万的诉求。《北京市物业管理条例》也规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

上述物管会成员还介绍，2016年，方先生在小区上一家物业公司任职时，一份盖有公司公章的《关于免去方某某同志职务的通告》提到，方先生被免职的原因之一是未按照公司要求上报经营状况，项目收支数目不清。

新京报记者就上述情况，在2月中下旬先后联系永顺镇政府及西马庄社区工作人员，相关工作人员表示，会尽力推动事件解决。

2月18日，朝通嘉园小区。 新京报记者 左琳 摄

老物业的拒不撤场，不仅让物业更替变得艰难，也让居民的生活陷入麻烦。

据悉，通州住建委已经向老物业下达了两份责令整改通知书，分别要求老物业于2月15日前、2月26日前改正违法行为。通州住建委物业服务指导中心副主任徐志斌告诉新京报记者，后续将根据整改通知书的时间进行现场复核，再进行下一步工作。

2月25日，新京报记者和业主从通州住建委获悉，老物业如未在规定时间内完成撤场和移交，住建委会按照流程在90日之内对其进行处罚。“按照通知书下达的时间，处罚应在4月16日前。”一位接受采访的业主表示。

根据《中华人民共和国行政处罚法》和《北京市行政处罚听证程序实施办法》相关规定，经立案调查，行政机关拟作出行政处罚法第六十三条第一款规定的行政处罚决定的，应当在案件调查终结前告知当事人有要求听证的权利。对此，3月24日下午，通州住建委将公开举行对老物业未按照法定时限退出物业管理区域案行政处罚听证会。

3月19日，老物业在小区内各单元楼张贴了公告，表示会继续降低物业费，坚持不撤场。

新京报记者 左琳 赵亚楠

编辑 彭冲 校对 李立军