从“孤岛”到“联盟”！风貌区内“微型小区”物业管理的深度探索

物业管理作为基层治理的重要组成部分，联系着千家万户，是关系百姓幸福感的“关键小事”，更是夯实基层治理的“民生大事”。在衡复风貌区，梧桐树下散落着众多历史悠久的“微型小区”，这些小区面临着住户少、物业费低、物业公司“不愿接”等“管理困境”。面对问题，近年来，徐汇区天平街道创新治理模式，推动多方共治，将民生“关键事”办成群众满意的“暖心事”。

岳阳路170弄2号

建于1984年的天平街道岳阳路170弄2号的“微型小区”京剧院小区，建筑面积仅有813平方米，上下4层共计16户居民。2024年9月，京剧院小区业委会收到了原物业公司退出小区物业的告知函，函中明确告知业委会，物业公司将于12月31日物业服务合同期满后，退出小区管理。这件事引发关注和讨论。

衡复风貌区“微型小区”

一场关于“物业管理”的深度探索

“物业一旦退出，紧接着要面临每季度疏通窨井，如果排污管道不及时疏通，整个小区的污水就要漫出来了……”京剧院小区业委会主任牛求永，把居民们的担忧带到了街道。面对难题，天平街道梧桐片区党委结合片区治理的工作要求，把街道管理办、城建中心、惠平物业指导中心以及一些物业服务企业请到梧桐片区工作例会上，把小区的实际情况与面临的难题“摊开来”讲清楚，以期谋求一个解决问题的办法和一套相关问题处置的机制。

天平街道梧桐片区党委工作例会

据了解，京剧院小区原为上海京剧传习所退休职工的系统住房，长期以来由系统内配套的物业公司提供基础物业管理服务。每月较低的物业管理费远远不能满足小区物业专人管理的需求，仅能勉强覆盖公共区域的紧急维修，保安与保洁服务需要通过居民自治来满足。讨论中，居民普遍意识到，要获得高质量的物业服务，必须提高物业管理费。然而，参与讨论的多家物业服务企业均未明确表态，原因在于“微型小区”体量小、老旧住房多，即使将管理费提升至每月每平方米1元，仍难以覆盖运营成本。这一现实使得讨论陷入僵局，亟需寻找创新解决方案。

“微型小区物业管理问题，能不能通过挂靠在其他小区，共用一支物业服务管理队伍，来实现小区有人管、物业公司有钱赚的问题呢？”天平街道建岳居民区党总支书记章颖莹抱着试试看的心态，把自己的想法抛了出来。现场参与讨论的各方听到这个想法后，茅塞顿开。“根据章颖莹的建议，我们与京剧院小区的居民进行充分沟通，也与周边几个成熟的物业管理服务企业进行测算，发现这种挂靠的办法可行，物业公司很乐意来接盘。”天平街道城建中心主任王益敏表示，“我们把这种方式称为‘挂单’。”

小区来了“新管家”

依托这种“挂单”的办法，京剧院小区很快找到了“下家”。岳阳路170弄5—6号楼岳阳花苑为商品房小区，与京剧院小区同在岳阳路170弄弄内，是“一墙之隔”的近邻。2024年12月26日，京剧院小区与花苑物业服务企业签订了协议，将为京剧院小区提供优质的物业管理服务。

物业合同签约仪式

协议明确，小区物业管理费在原来的基础上增加230%，居民们将以售后房的物业费价格享受商品房小区的物业服务。与此同时，花苑物业将原小区经理提升为片区经理，在两个小区共享保洁、维修等服务，在节约管理成本下，进一步优化服务流程，实现京剧院小区的物业管理“质价双提升”。“这下太好了，我们小区终于有了一位专业的‘管家’了。这下我悬着的心也就放下了，跟居民们有交代了！”京剧院小区业委会主任牛求永说道。

旧貌换新颜，居民乐开花

花苑物业对京剧院小区进行物业保洁

当“微型小区”遇见了“片区式管理”，天平街道希望将这些“孤岛”小区组建成一个紧密的“联盟”。通过将成片区、成规模的微型小区划为一个物业管理片区，充分发挥辖区国有物业服务企业的“压舱石”作用，实现统一管理。同时，对于个别微型小区，天平街道采取与周边物业管理较为成熟的小区合并管理的策略，实现了物理层面上的分割与物业服务上的共享。据天平街道社区管理办主任郑诗雨介绍，得益于此，街道将进一步探索党建引领下的物业小区“质价双提升”，深化徐汇区“满意物业”品牌建设，切实以居民的获得感提升满意度。

2025年新春，花苑物业保洁团队集体上阵，把京剧院小区里里外外彻底清扫一遍，对入口处的雨棚、门厅的墙面、围栏的栏杆等进行翻新，为小区在新年里洗了一个“热水澡”。居民们喜笑颜开，纷纷表示新年新气象、新年住“新房”。

保洁后的门头和弄堂道路

把“孤岛”组建“联盟”，京剧院小区面貌焕然一新，成为党建引领下的“难题破解”社区精细治理的生动实践。据悉，天平街道将继续在“红蕴天平”党建品牌引领下，通过片区会和“满意物业”创建等，探索更多治理路径，形成风貌区内多种模式物业服务“质价双提升”的有效办法，努力构建和谐、文明、幸福的治理共同体。