解读案例：买房未过户房屋被查封，买方起诉解除查封的成功经验

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景

原告苏瑶与被告陈宇、李辉涉及一起执行异议之诉案件。2018 年 4 月 6 日，陈宇的受托人周先生与苏瑶经海南某房产经纪公司居间签订《买卖定金协议书》，4 月 12 日签订《房产居间买卖合同》，约定将位于海南省一号房屋（以下简称一号房屋）以 120 万元转让给苏瑶。苏瑶依约支付了 112 万元，尾款 8 万元付至法院执行局，用于代陈宇偿还李辉债务。2018 年 4 月 13 日，该房屋完成交付。2019 年 10 月 16 日，房屋颁发产权证书，苏瑶丈夫赵先生持公证委托书领取证书。但在 2019 年 11 月 14 日办理产权过户手续时，发现房屋已于 11 月 12 日被法院查封。

（二）借贷纠纷及执行情况

李辉与陈宇民间借贷纠纷一案，法院于2020 年 4 月做出判决书，判决陈宇向李辉偿还借款本金及利息等。案件审理过程中，法院依据相关裁定书查封了陈宇名下的一号房屋。2020 年 5 月 28 日，李辉申请强制执行。执行中，苏瑶提出书面异议，请求解除对房屋的查封，2020 年 8 月 25 日，法院驳回其异议请求，苏瑶随后提起本次诉讼。诉讼期间，苏瑶于 2020 年 12 月 10 日将剩余房款 8 万元汇至法院执行案件中。

（三）各方主张及证据

苏瑶提交了《买卖定金协议书》《房产居间买卖合同》、收款收据、转账记录、物业费水电费票据、居住证明等证据，证明其系房屋实际所有权人。2018 年 4 月 12 日，公证处对周先生的转委托行为进行公证，转委托赵先生办理房屋相关手续。赵先生与苏瑶于 1990 年 10 月 24 日登记结婚。此外，某地房产管理局出具处理单，表明苏瑶符合购房资格，可在房屋解封后办理二手房网签备案。陈宇称将房屋卖给周先生，周先生又卖给苏瑶，苏瑶被周先生 “忽悠”，自己与苏瑶无经济往来，未同意签署抵押合同。李辉则认为苏瑶与周先生串通，周先生无权出售陈宇资产，要求继续执行涉案房屋。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告苏瑶请求法院确认一号房屋为其所有，解除对该房屋的执行查封，并要求被告承担诉讼费。苏瑶认为自己与陈宇受托人签订的房屋买卖合同真实有效，已支付绝大部分购房款，房屋也已交付并实际居住，未能办理过户非自身原因，被告无权对其房屋申请执行。

（二）被告抗辩

被告李辉不同意原告诉求，称不知房屋已出售，认为苏瑶与周先生串通买卖房屋，周先生无权处置陈宇资产，要求继续执行房屋。被告陈宇也不同意原告诉求，称房屋交易过程存在问题，自己与苏瑶无经济往来，未在抵押合同上签字。

（三）核心争议

本案核心争议在于苏瑶对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及其能否取得房屋所有权，涉及房屋买卖合同效力、款项支付、房屋交付及未过户原因等多方面法律问题。

三、裁判结果

停止对海南省一号房屋的执行，解除对该房屋的查封。

四、案件分析

（一）执行异议之诉法律适用

依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部或部分价款并按要求交付剩余价款、非因自身原因未办理过户登记这四个条件，其权利才能排除执行。

（二）原告权益分析

苏瑶在法院查封前已与陈宇受托人签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有涉案房屋，支付了85% 的价款并将剩余价款交付执行。同时，未办理过户登记并非其自身原因，且符合海南省限购政策补充细则允许办理网签备案的情形，满足排除强制执行的条件，故法院支持其解除查封的诉求。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握执行异议法律规定

深入理解执行异议相关法律条文，明确买受人排除强制执行需满足的具体条件，在本案中准确运用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行分析判断。

（二）全面收集和整理证据

引导当事人收集各类证据，如房屋买卖合同、付款凭证、房屋占有使用证据等，形成完整的证据链条。本案中苏瑶提交的一系列证据有力地支持了其主张，为胜诉奠定基础。

（三）清晰阐述法律关系和事实

在庭审中，清晰阐述案件中的房屋买卖法律关系、款项支付情况、未过户原因等事实，使法官能够准确理解案件全貌。例如详细说明苏瑶符合购房资格及未办理过户非自身原因等关键事实。围绕这一重点进行举证和辩论，提高胜诉几率。