专业解读：城镇居民购买宅基地，法院罕见判决合同有效的法律要点

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一、案件梳理

（一）房产初始购置情况

原告陈宇豪系北京市怀柔区X 镇 X 村村民。1989 年 12 月 7 日，陈宇豪因成年无房，与北京市怀柔区 X 镇 X 村村委会签订《房产买卖协议》，以 2520 元购得涉案房产，当时院内有东房 8 间，建筑面积 104 平方米。双方在房屋土地及管理部门登记备案，陈宇豪合法取得土地使用权和房产所有权，后该房产土地使用者登记为陈宇豪。

（二）房产流转过程

1997 年，陈宇豪与前妻林晓琳协议离婚，签订《财产分割协议书》，对涉案房产进行分割，部分产权赠与女儿陈悦。1998 年 6 月 10 日，陈宇豪与赵婷婷登记结婚。2004 年 2 月 22 日，陈宇豪、赵婷婷与被告张建国签订《买房协议》，以 7.8 万元将涉案房产卖给张建国，协议有村委会盖章。2006 年 3 月 19 日，张建国因欠第三人王大军赔偿费用，将涉案房产抵顶给王大军，双方签订《赔偿王大军协议》。王大军称自己 2003 年为张建国干活时受伤，经协商以房产抵偿所有赔偿。王大军当时为 X 村农业户籍，且在本村无宅基地房产。2011 年，王大军户口转为小城镇居民户口，但仍是 X 村村民及村集体经济组织成员。

（三）纠纷产生及诉讼

陈宇豪现已退休，无房居住，多次与张建国协商回购涉案房产遭拒。陈宇豪认为张建国非本集体经济组织成员，双方农村房屋买卖合同无效，遂诉至法院，要求确认买卖关系无效，张建国、王大军腾退房产并返还《集体土地建设用地使用证》，同时愿意按评估报告结论（扣除违章建筑评估价格后）给付张建国补偿86246 元，诉讼费由张建国承担。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈宇豪请求法院依法确认其与被告张建国之间的农村房屋买卖关系无效，要求张建国及第三人王大军腾退涉案房产，返还《集体土地建设用地使用证》，并同意按评估结论给予张建国补偿，同时要求被告承担诉讼费。其依据是张建国非本集体经济组织成员，农村房屋买卖合同违反法律规定。

（二）被告及第三人抗辩

被告张建国称2004 年经人介绍购买涉案房产，有村里人见证，后于 2006 年将房产抵顶给王大军，不同意原告全部诉求。第三人王大军称自己 2006 年取得涉案房产时是 X 村集体经济组织成员，符合购买本村宅基地房屋条件，且张建国以房抵债行为合法有效。自 2006 年起一直使用涉案房产，并投入大量财力物力进行装修、增建。认为原告想低价回购房产违背公平原则，请求法院驳回原告诉求。第三人赵婷婷表示仅在合同上签字，不主张任何权利，涉案房产与自己无关。

（三）核心争议

本案核心争议在于《买房协议》《赔偿王大军协议》的真实性及效力问题，陈宇豪出售房产是否构成无权处分，张建国、王大军是否构成善意取得，以及王大军是否有资格取得涉案房屋产权，进而确定涉案房屋的最终归属。

三、裁判结果

驳回原告陈宇豪的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）协议真实性认定

原告陈宇豪主张张建国与王大军签订的《赔偿王大军协议》系虚假补签，但未提供证据，法院不予采纳。根据查明事实，认定《买房协议》《赔偿王大军协议》均为双方真实意思表示。

（二）无权处分及善意取得认定

陈宇豪在与林晓琳离婚时对涉案房产进行了处分，约定部分产权给女儿。在无证据证明后续变更处分内容的情况下，陈宇豪、赵婷婷出售房产侵犯了林晓琳、陈悦的权利。然而，现有证据无法证明张建国、王大军知晓该情况，因此认定二人构成善意。

（三）房屋产权资格认定

非本集体经济组织成员购买农村房屋合同原则无效，但本案属例外。《买房协议》有村委会盖章，得到见证及认可；王大军取得房产时是本村集体经济组织成员，有村委会和派出所证明；且两份协议已实际履行多年，王大军对房屋进行了装修、增建。综合考虑，应维持交易关系稳定，认定王大军有资格取得涉案房屋产权。

五、胜诉办案心得

（一）注重证据收集与审查

在案件中，对于各方主张的事实，如协议的真实性、当事人的身份信息等，都需要依靠充分的证据来支撑。作为律师，要全面收集相关证据，如协议、证明、病历等，并确保证据的真实性、关联性和合法性。同时，对于对方提出的质疑，要能够通过证据进行有力反驳。例如，在本案中王大军提供了村委会和派出所的证明，有力地证明了自己的身份及取得房产时的资格。

（二）准确把握法律规定及例外情形

深入研究农村房屋买卖相关法律规定，不仅要知道非本集体经济组织成员购买农村房屋合同原则无效，还要了解在哪些例外情形下合同可能有效。在本案中，抓住了协议有村委会见证、第三人取得房产时具备集体经济组织成员资格以及协议已履行多年等关键因素，依据法律规定及相关司法实践，准确阐述本案属于例外情形，从而为胜诉奠定法律基础。

（三）合理阐述案件事实与法律关系

在庭审过程中，清晰、有条理地阐述案件事实和法律关系至关重要。律师要将整个房屋买卖及流转过程清晰呈现给法官，让法官能够准确理解案件全貌。同时，结合法律规定，合理分析各方权利义务关系，论证自己主张的合法性。比如在本案中，详细说明张建国购买房产及王大军以房抵债的过程，以及王大军符合取得房产资格的理由，使法官能够认同其观点。

（四）关注交易稳定性及公平原则

在涉及房屋买卖纠纷案件中，法院通常会考虑交易的稳定性和公平性。律师要善于从这两个角度出发，说明维持现有交易状态的合理性。在本案中，王大军强调自己对房屋进行了大量投入且协议已履行多年，若推翻交易将损害其合法权益，违背公平原则，这一观点对法官的判决产生了重要影响。