知道日本虚高的房价泡沫破裂后是怎么度过的吗？

知道日本虚高的房价泡沫破裂后是怎么度过的吗？当年那些选择不买房的人后来又怎样了？日本“失去的30年”和我们又有哪些不同呢？

上世纪80年代末到90年代，日本经历了一段惊人的复兴。从二战后的废墟中迅速崛起，成为世界第二大经济体，还是亚洲首屈一指的发达国家。当时甚至有夸张的说法，认为日本经济实力足以买下整个世界。

这一时期，日本房地产市场极为繁荣，堪称全球之最，不少投资者靠房地产赚得盆满钵满。可谁也没想到，短短几年，这场繁荣急转直下，变成前所未有的经济泡沫危机，彻底改变了日本命运。即便现在回头看，这段经历仍让人震撼。

在这场泡沫经济里，房价泡沫最为突出，对日本民众影响深远。一夜之间，无数家庭破产、流离失所，有人甚至轻生。

再看中国，自1998年住房制度改革，随着城镇化加速，房地产成了居民投资的主要选择，推动房价持续上涨，出现房价虚高现象。这难免让人联想到日本“失去的30年”。那么，日本虚高的房价泡沫破裂后，到底是怎么度过的呢？

20世纪80年代，日本经济奇迹达到鼎盛。当时日本实行出口导向型工业策略，尤其注重培育高科技产业。索尼、松下、丰田、本田等品牌在全球站稳脚跟，“日本制造”成了质量和可靠性的标志。

1985年9月22日，由于美元长期升值严重影响出口，带来巨大经济压力。美国牵头，召集日本、德国、法国、英国的财政部长和银行行长，在纽约广场饭店开会。会上五国达成联合干预外汇市场协议，因为在这个饭店签署，所以叫“广场协议”。协议核心是让美元贬值缓解出口压力。发起国的想法是，自己出口面临困境，希望各国配合打压美元汇率，促进自身出口，同时让其他国家货币升值。

协议实施后，日元升值116%，德国马克升值102%，法国法郎升值76%，英国英镑升值75%。“广场协议”签订后，日元兑美元汇率从240日元/美元急速升值到1987年的120日元/美元。这直接刺破了日本经济泡沫。

日元升值增强了日本企业全球购买力，加速其大规模海外投资。同时，海外资本因日元升值大量流入日本。本国货币升值，出口就会承压，因为对其他国家来说，进口成本变高，必然打压出口。

工厂主是实体产业支柱，也是日本财富的主要持有者。由于汇率走高，日本经济优势迅速转变，股票、地产、娱乐取代制造业，成为最热门投资领域。日本的企业主发现，辛辛苦苦干实业十几年，不如自家工厂地皮一年升值赚得多。就这样，在日元升值下，日本出现了违背常理却让所有人都满意的局面，这场诡异又绚烂的“昭和幻梦”正式开启。

以东京银座为例，土地价格飙升到每平方米3000万日元，相当于当时22万美元/平方米，东京成了全球最昂贵的房地产市场之一。一个东京的地价就能买下整个美国。东京不仅是日本经济金融中心，还是政治核心。

房价持续攀升，让日本民众觉得房地产是投资的黄金法则。这一观念迅速传遍各个阶层，引发全民购地热潮。有钱人倾其所有，资金不足的就贷款，看到心仪地块就赶紧买，有人刚入手就高价转手，赚得丰厚差价。当时日本各地待开发土地价值飙升，远超人们收入几百甚至上千倍，而且价格不断上涨。

这种形势下，几乎人人获利，银行也变得大方，几乎无门槛给人贷款。购房贷款需求激增，众多大型企业也涌入房地产行业。银行员工坐等收益，轻松惬意。

到了1990年，为控制通胀、减缓经济过热，日本央行采取措施，将利率从2.5%大幅提高到6%。1989年12月，美军出兵伊拉克，石油危机爆发，高度依赖进口的日本工业社会遭受重创，物价全面飙升。高汇率和高利率双重压力，让日本股市雪上加霜。短短一个月，日本股市日均指数暴跌70%。

1991年，情况没好转。日本政府出台《土地基本法》和《地价税法》，对土地市场严格税收调控，大开发商和炒房团成重点征税对象，房屋持有量越多，交税越多。这政策让地产市场陷入困境，半年内房价崩盘。到年末，每天都有开发商宣布倒闭，这情况持续了两年。据统计，期间2300多家开发商破产。日本地价平均降幅达50%，东京暴跌67%，部分地方县地价缩水90%。

这场地产风暴中，“昭和梦碎”。曾经就业机会多，股市屡创新高，房产年年升值，薪资涨幅低于15%、年终奖不足半年都算不公待遇。但随着房价暴跌，这一切化为乌有。房产市场低迷，无人问津，房贷利率却不断攀升。那些年买房的人，余生可能都要背负沉重贷款，甚至有人因无力偿还，房子被银行收回，自己身无分文还负债累累，最终走上绝路。

1991年日本楼市崩溃之初，竟有2000多人到富士山青木原树海结束生命，创下历史新高。那些幸存仍需还贷的人自嘲为“套牢族”。整个90年代，日本民众都深陷绝望。

为应对经济危机，日本政府推出十多个经济振兴方案，总投资额超150万亿日元。比如1992年的10.7万亿日元经济振兴计划，1993年4月的13万亿日元和9月的6万亿日元经济计划，1994年的15万亿日元和1995年的14.2万亿日元经济计划等。

每轮经济计划都有大量公共投资项目，想通过大规模基础设施建设和公共工程提振经济。像1995年经济计划中，超3万亿日元用于公共设施建设，希望创造就业机会，促进相关产业发展。

这些措施虽在一定程度上稳定了经济，但也引发新问题。很多基础设施项目实施效率低，预算超支、进度延误频繁。比如90年代日本新建全国性高速公路网计划，原预算7.7万亿日元，实际支出超10万亿日元。还有些项目被批为无效公共工程，像北陆地区的奥能登铁路，因客流量少长期亏损。

为解决金融系统不良资产问题，1996年日本政府成立回收机构（CC），主要处理问题银行不良贷款，通过收购管理，恢复银行体系健康。CC初期获1600亿日元启动资金，到1999年收购约15万亿日元不良贷款。但这些不良贷款难估价、难出售，回收进展缓慢。同时，银行业依赖CC，自身缺乏清理不良资产动力，拖慢金融系统复苏进程。

这些措施虽给金融系统止血，避免更大崩溃，但副作用严重。政府不断增加公共投资和金融援助，日本债务水平迅速攀升。1990年，日本债务与GDP比率不到60%，2000年飙升至98%以上。2005年，债务总额达775万亿日元，占GDP比例超150%。

不过，泡沫时期也有一部分人保持理性，没涉足其中。那些没买房的人境遇如何呢？实际并不乐观。当时包括年轻人在内的低收入群体，本就在温饱线上挣扎，房价攀升时，他们没积蓄买房。即便以前日本银行对贷款人资质审查不严，没存款的年轻人也难获得贷款。

经济泡沫破裂后，日本经济长期低迷，这些人在困境中挣扎，生活难有实质性转机。同时，日本老龄化严重，不少人贷款没还清就离世，债务却不会消失，成了日本经济发展的沉重负担。

中国是人口大国，房价问题一直备受关注，凸显其严峻性。为防止房地产泡沫产生，我们必须时刻保持警惕。