虚假宣传、货不对板，满京华金硕华府业主维权半年无果

刘宇/发自深圳

因是开发商在光明区首个楼盘，业主们原本充满信任。

（去年年底，金硕华府业主前往售楼处维权，业主供图）

“1月份跟开发商协商的整改进度表，至今没有任何一个落地。”

近日，中国房地产报大湾区接到位于深圳市光明区的满京华金硕华府业主们爆料，小区合同交付时间为2025年12月，距今仍有9个月时间，但业主们的维权已持续半年之久。

业主们表示，去年9月份以来陆续发现楼盘建设存在多种问题，也已与开发商进行多次沟通会议，业主们坚决反对开发商货不对板、虚假宣传。

“遗憾的是，针对绝大多数议题，至今并未达成有效共识，开发商态度非常傲慢，一直在拖延和回避。目前我们只能寻求有关部门的帮助，去推动对开发商的监督和整改。”

康德智库专家、上海沪越鑫律师事务所合伙人陆雷律师表示，商业广告和宣传内容在很大程度上影响着购房者的购买决策，一般应作为要约，即使宣传内容未明确写入商品房买卖合同，若开发商的该宣传被认定为要约，那么业主可起诉要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

对于业主们反馈的系列问题，中国房地产报大湾区分别联系到了满京华金硕华府项目售楼处与开发企业，但截至发稿未有回应。

01

大门、园林、车库货不对板

业主反馈项目销售、交付均存在多项问题

今年年底，满京华金硕华府的1100户业主即将迎来收房，但有业主告诉中房君，自2023年开盘以来，表达过各类整改诉求的业主比例超过了七成。

2024年以来，该楼盘的业主们陆续发现，不仅楼道的地砖和宣传图纸不一致，小区存在的多处问题也逐渐浮出水面，业主们担忧之余，漫长的沟通之路也自此开始。

业主黄先生向中房君表示：“小区从大门，到园林再到车库，与宣传效果相差甚远，设计质量令人失望。业主联合提交了品质提升建议，但开发商态度强硬，漠视业主的合理诉求，屡次以无法修改、按所谓标准交付敷衍了事。”

其向中房君提供了业主们拍摄的实景图与项目宣传图，二者对比存在明显差异。

（业主拍摄的实景图与项目宣传图，业主供图）

目前，多数业主反馈，公区园林与车库的货不对板，是业主们意见最大之处，“车库天花仅涂刷白漆，视觉效果简陋，各类管道直接外露，业主们2月份再次与开发商沟通，开发商却表示车库不会整改，最终交付就是这样，但这明显就是货不对板。”

中国房地产报大湾区了解到，本月以来，开发商已经将车库入口用围挡进行封闭，同时饱受业主们诟病的“马赛克园林地面”也已被全部铲掉，

对此，业主们则认为，“这是开发商在销毁证据，因为开发商这些举动都没有告知业主，也没有和业主说明下一步规划。”

（业主拍摄的实景图与项目宣传图，业主供图）

另一方面，不同于其他楼盘项目的是，业主们告知中房君，2023年购房至今，开发商始终未提供过任何关于小区公区部分的规划设计方案甚至效果图。

“去年沟通至今，开发商原本承诺提供完整的公区园林、架空层效果图及方案，已拖延多个月，后来只是给业主发了一张效果图，但仍没有详细的设计方案。”

鉴于车库交付情况与效果图的模棱两可，业主们纷纷表示不能接受。

实际上，开发商也曾与业主代表在1月5日的沟通会议上拟定了一份整改进度表，但截止至本周，业主们表示“至今没有任何一个落地。”

（项目外立面出现墙皮脱落，中房君3月9日拍摄）

不仅如此，本月以来金硕华府的业主们还陆续反馈，称楼盘外立面出现外墙鼓包、漆面脱落成斑点状等严重质量问题，以及与开发商沟通半年多的120平方米户型实体样板间，至今仍未能落地。

业主李女士告诉中房君：“120平方米户型缺乏实体参照，导致业主无法直观了解房屋的实际布局、设计细节。此前有业主发现，89平方米的实体样板房比买房时候看的异地样板房小了一圈，货不对板。”

（同一户型的异地样板房与实体样板房存在差异，业主供图）

02

开发商：少数业主诉求不代表集体意见

律师观点：每一位业主均有权利督促开发商

“去年以来，我们多次与开发商就切身利益问题深入讨论，从价格策略的不透明，到公区规划的模糊，从房屋质量的严控需求，但开发商的回应却只有无尽的拖延。”

沟通中，满京华金硕华府的业主们纷纷向中国房地产大湾区描述了自身的焦虑与无奈。

据了解，在2月份的沟通会议上，开发商以“少数业主代表提出的诉求不足以证明是全体业主的集体意见”为由，再次拒绝整改。

无奈之下，金硕华府的业主们唯有各自前往售楼处，找到销售人员去反馈一众问题，希望通过销售人员收集后再向上汇总的形式，让开发商方面看到大部分业主们的诉求。

对此，康德智库专家、上海沪越鑫律师事务所合伙人陆雷律师表示，开发商这样的说辞并不成立，每一个业主均与开发商签订了房屋买卖合同，即每一个业主均与开发商建立了房屋买卖合同的法律关系。

“如果开发商违反合同约定，均应向每一个业主或少数业主承担继续履行、采取补救；另外，业主们可以通过共同签订协议或召开业主大会的形式，形成多数意见来证明所沟通诉求是多数业主的想法。”

并且，针对开发商满京华至今仍未提供小区架空层等公区的设计方案，陆律师也表示，根据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，一般认为架空层系公共部分，公共部位的产权属于全体业主。

“作为业主，共同享有该建筑物的共有部分、共同管理该共有部分，业主对物业共有部分、公共设施设备和相关场地的使用情况享有监督权和知情权，业主有权利督促开发商给出设计方案并落实，或者自行决定架空层的利用和经营等。”

03

旗下多个项目曾遭业主维权

开发商满京华屡陷质量信任危机

资料显示，金硕华府项目的开发企业为“深圳市满京华置业投资有限公司”，背后母公司为深圳市满京华投资集团，董事长为潮汕商人李绪华。

金硕华府的业主李先生表示：“我们购房之前也关注过开发商的口碑，知道之前满京华开发的楼盘曾有过质量问题，但我们仍旧相信，作为满京华在光明区开发的首个楼盘项目，开发商应该会做好各个方面的质量保证。”

业主口中的其他楼盘质量问题，指的是过去几年，满京华在深圳陆续开发过的多个住宅项目，均曾出现过产品质量问题导致业主维权，市场口碑并不叫好。

2019年，位于宝安区的满京华云晓业主投诉，称项目交房出现漏水渗水、房顶开裂等质量问题。

2020年，位于宝安区的满京华云著一期、二期多户业主投诉，称卫生间不做防水，交房半年精装房变泡水房，并且，出现上述问题的房子达400多套。

2023年，满京华云著三期华庭也在交付前因货不对板、偷工减料等问题遭遇业主维权。

同年，满京华开始推出位于光明区的金硕华府项目，在开发商官网以及新闻通稿中，对金硕华府项目的相关描述是“满京华集团布局光明区的首发之作，是满京华超越时代的作品”。

2023年9月与11月，金硕华府项目分批次获批预售，共推出1134套住宅。深圳市房地产信息平台数据显示，截止至3月12日，项目仍有近两百套房源待售。

天眼查数据还显示，2023年，金硕华府项目开发商“深圳市满京华置业投资有限公司”有多项行政处罚记录。其中，多次违法行为均是“未办理施工许可证擅自施工”，共计被罚款超300万元。

（图源：天眼查数据）

2024年以来，金硕华府业主陆续发现开发商在销售、交付过程中存在多种问题，直指开发商虚假宣传货不对板。

对此，陆律师表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，商业广告和宣传在通常情况下被视为要约邀请。如果该宣传对于买房人订立合同满足特定的心理预期产生一定的影响，宣传内容在很大程度上影响着购房者的购买决策，一般应作为要约。

“基于此，即便宣传内容未明确写入商品房买卖合同，如果开发商的该宣传被认定为要约，那么业主可起诉要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3月11日，中国房地产报大湾区多次拨打满京华集团的官网电话，但均无人接听，后续再次致电则均被直接挂断。

3月12日，中国房地产报大湾区致电项目售楼处，销售人员表示相关交付问题需向领导请示，截至发稿未有回应。

目前，业主与开发商仍在进一步的沟通协商中，中房君将持续关注满京华金硕华府的交付进展。