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新豪序著 案名启映——中海·丽金府

一、项目基础信息

「产品面积」：建面约135㎡-230㎡四居大平层

「容积率」：约2.8

「楼栋数」：13栋

「总户数」：约1060套

「开发商」：中海地产

「产权年限」：70年住宅

「装修情况」：带装修交付

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二、区位：内城二环 丽泽金枢

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丰台丽泽商务区南侧的万泉寺地块，本来是自带光环出场的，结果硬生生被海淀抢了风头（海淀从永丰南、至功德寺、到朱房四街，再到昨天拍地的树村资金平衡地块，属于一浪高过一浪）。这很典型，不是万泉寺地块不好，而是海淀的这些新地更强。

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一、户型分布

先上结论：①、中海丽金府整体品质相对比较优：虽然是底价成交，但是相对位置最好，无配建，地块除了祭祀台被挪到外侧公园外，基本没有缺点（北京悦府紧邻铁路，北京瑞府被老破小包围，北侧也是铁路，并且被小河与丽泽商务区分离开来，不能算丽泽商务区发展区域。端礼著不仅地块是三角形，最关键是配建公租房拉低了高端改善的品质）。

②、中海丽金府楼面价是四个盘中最低：这给接下来的折扣预留了空间，同时也为保证品质提供了更大的价差空间（楼面价比北京悦府低了1.1万/平米，比北京瑞府低了8千多，并且北京瑞府有配建，拉高了楼面价。其次比三角形地块有公租房配建的端礼著还低了2千元）。中海完全在价格方面吊打隔壁这些新盘。

③、都是国央企操盘，除了端礼著首开比较邋遢，导致去年底交房也是维权不断外，其它两个品质负面消息比较少一些。中海属于利润空间足了，品质还是非常不错的，但是一旦要亏钱的买卖，那减配起来也是一点都不含糊。之前的北京悦府基本是顶着指导价卖的，利润空间还是比较足的。端礼著也凭借不错的环线位置，顶着指导价销售。北京瑞府稍微打了一点折扣，虽然比指导价便宜了1万，但是利润空间还有2.8万/平米（这个空间开发也是有赚的）。

④、中海丽金府的小区体量基本是其它三个小区的两倍：小区体量越大，各种配套越容易发挥。无论是小区园林，还是会所配套，还是物业服务更容易发挥。容积率方面：中海丽金府和北京悦府是一致的（亦庄招商玺也是这个容积率，北京瑞府和端礼著同一容积率），相差不是很大，没有质的变化。楼栋高度和楼层高也相差不大，只是中海丽金府的大户型增高到了3.3米。其它基本是3.1米左右。

⑤、户型定位也高度一致，主打高端改善：户型面积段从130平米起步，只是中海丽金府的高点更高了一些。中海丽金府高得房率的户型会吊打其它盘吗？下面逐个详细分析一下。

「户型：全四居奢境大平层」

建面约135/160/180/200/230㎡四居大平层，好房子“黑科技”加持下的全新一代传世大宅。

户型鉴赏

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