临港，走出长租公寓的另一条发展模式

作者 | 梁秀杰 编辑 | 刘玉娇 责编 | 韩玮烨

产业园区配套长租公寓依然大有可为，这既得益于园区配套政策的支持，也顺应了产业园区发展的新趋势。

在新的产业园区生态中，除了满足产业需求外，人才引进成为关键，而满足人才的生活需求则是重中之重。因此，园区不仅要在配套服务、共享空间等方面下功夫，还需进一步优化产业、居住、商业、休闲等空间的规划布局，真正实现产城融合，从而满足新职住平衡的需求。

那么，产业园区配套长租公寓应如何排兵布阵？睿和智库深度调研了上海临港服务下辖的首个自主开发建设的长租公寓项目——LIN舍泥城长租公寓，一探产业园区配套长租公寓运营的临港经验。

产业园里的

大型租赁社区

LIN舍泥城长租公寓作为产业园区配套长租公寓中的标杆项目，自2024年3月正式入市以来，就一直备受市场关注。

项目具备产业园区配套长租公寓独有的区位优势，即周边紧邻工作地点，通勤时间短，能够有效提升员工幸福感。

具体来看，项目位于浦东新区泥城镇云端路833弄，地处临港新片区重装备产业区，周边多个产业园聚集，有大量的人才居住需求。

目前交通上主要依靠自驾和公交，距离最近的地铁16号线书院站约8.7公里。但值得注意的是，项目距离在建的上海市域铁路南枫线泥城站直线距离约500米，通车后方便与多条轨道交通线网换乘，轨道交通方面将得到极大的改善。

同时区域内配套完善。项目紧邻临港万达广场，附近还有鸿音广场、宝龙广场等商业体，开车半小时可达热门景点上海天文馆、航海博物馆、海昌海洋公园等。园区内有完善的商业、教育、医疗等配套设施，形成完整的生活圈，能为租户提供便利的生活服务。

LIN舍泥城长租公寓位置图

图片来源：企业自供

基于此， LIN舍泥城长租公寓进行了精准定位，主 要面向园区内的企业员工，尤其是年轻白领和技术人才。

项目的户型设计、租金定价等均围绕这一群体的需求展开。从产品和租金来看，项目提供包含35-70㎡精品单间居室、复式精品一居及精品一居室三种房型，可提供1352套房源，其中35㎡单间居室占比最高，定价在2100-3200元/月。

睿和智库调研发现，目前项目周边以普通住宅出租为主，有品质的公寓产品较少。周边住宅蓝色城邦(公寓)53㎡一居约2200元/月，88㎡两居约2600元/月，云帆佳苑82㎡两居月2200元/月，云帆名苑83平米两居约2300元/月。对比周边住宅，LIN舍泥城长租公寓明显坪效更高。

产业园配套租赁社区的

临港经验

从资产管理的角度，LIN舍泥城长租公寓作为产业园配套租赁社区的成功经验，主要体现在产品创新、智能化运营、服务升级和可持续化运营模式四个方面。这些经验不仅为行业提供了可复制的范本，也为产业园区的职住平衡和产城融合提供了有力支撑。

首先，坚持产品创新，用高品质的产品提升居住体验。

· 融入园区又有相对独立的布局。LIN舍泥城长租公寓由8栋10层的公寓楼组成，采用围合式的社区布局，既与周边产业园区形成有机联系，又保持了公寓本身的私密性和安全性，营造出宜居的社区环境。

· 人性化的户型设计。项目户型设计合理，配备了独立阳台和卫生间，更全屋配置高品质家具家电及网络设备，充分满足当代年轻人“拎包入住、随心所居”的生活需求，提升了居住舒适度。

· 多功能的社区配套。社区内设有室内健身房、共享厨房、娱乐休闲区等各类功能区，同时配备了800㎡的商业配套，包括便利店、菜鸟驿站、文具、餐饮等，全面满足租户的日常生活需求。

LIN舍泥城长租公寓实景图

图片来源：企业自供

其次，注重智能化运营，用数字化赋能高效管理。LIN舍泥城长租公寓通过数字化、网络化、智能化技术显著提升了运营效率和服务体验。不仅通过“临港24小时”和”LIN舍”小程序，整合了租房管理、信息咨询、停车充电、物业维修等多方面的功能，提升服务效率的同时，有效提升租户体验；还设有智能门禁、全覆盖监控及24小时保安值班，确保租客安全无忧，营造安心居住环境。

服务升级，也是其价值提升的关键之一。在增值服务上，LIN舍泥城长租公寓坚持以租户需求为中心，充分考虑产业人群的生活习惯和工作特点，提供兼具功能性和实用性的增值服务。

比如，项目提供社区定制班车服务，不仅在工作日为租客提供免费班车去往各个园区，解决租客上下班通勤问题；周末还提供地铁2号线龙阳路站接驳班车，方便租客周末往返市区出行。

同时，项目还提供多样化可选配的增值服务，如定制化公寓清洁、定期床寝及布草更换、一月一次的虫控服务、植物护理、宠物喂养服务等，进一步提升租户的生活品质。

LIN舍泥城长租公寓班车线路图

图片来源：企业自供

项目的成功，还离不开其可持续化的运营模式。 这一模式的核心在于产业园区内企业集中、租户稳定，以及“园区+社区”的深度协同，确保了项目的高效运营和长期发展。

由于产业园区内企业集中、租户稳定，LIN舍泥城长租公寓首批开业的6栋楼出租率迅速攀升，目前已达75%。这一数据不仅体现了市场对项目的高度认可，也反映了产业园区配套长租公寓的巨大潜力。

"园区+社区"的深度协同，是其可持续发展的重要保障。 作为由临港集团旗下临港服务与锦和集团旗下BASE佰舍共同打造、专注于园区配套长租公寓运营的专业品牌，"LIN舍"积极发挥自身资源禀赋，探索"园区+社区"的运营模式。通过园区管理方与运营方的深度合作，实现了资源的高效配置和服务的精准对接。不仅让居住、工作、生活实现了有机融合，还构建了一个完整的产业生态圈。

这种模式一方面提升了公寓的吸引力，另一方面还为园区企业提供了稳定的人才居住保障，进一步促进了园区的可持续发展，实现了企业、租户和运营方的多方共赢。

结语

LIN舍探索的“园区+社区”运营模式，不仅实现了资源的高效配置和服务的精准对接，还为产城融合和职住平衡提供了有力支撑。

未来随着更多产业园区的崛起，这一模式或将成为长租公寓运营的重要方向，推动产业生态圈的进一步完善和发展，为城市可持续发展注入新动能。

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