井喷的海淀楼市：一季度土地供应超去年全年八成，新房超5倍

素以稀缺著称的北京市海淀区的新房市场，在2025年一季度迎来全面井喷。3月19日，据北京商报记者统计，2025年一季度以来，海淀区土地供应量达到3块，土地出让金总额256.94亿元，相当于去年全年的82.19%。新增供应2687套房源，已达到2024年总供应量的5倍以上。供应井喷的同时，该区域因配套、产业等优势，加之不少高品质小区达到20年左右的房龄，供应高峰后的置换与直接买卖需求也不断释放。

土地：开年出让金已达256.94亿元

海淀楼市的供应井喷首先体现在土地供应上。

据北京商报记者统计，2025年一季度北京土地市场共成功出让11宗地块，海淀地块成交量达3宗，占比达27.27%，相比去年同期成功出让的13宗地块中，仅1宗位于海淀，供应量明显大幅提升。

土地供应量的提升也带动了土地出让金额大幅提升。2025年一季度海淀3宗地块土地出让金额达256.94亿元，与去年同期的28.865亿元相比，大幅提升790.14%，占到去年全年312.62亿元的82.19%。

但事实上从2010年断供，到一个季度井喷近260亿元，北京市海淀区的土地供应仅用了不到半年的时间。

产业好，配套佳，高端需求和刚需两旺是到海淀拿地房企的主要原因。曾主持过海淀两大项目拿地的某国企北京公司负责人直言，总公司对于海淀的地块给出了可"逢地必抢"的态度。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，今年海淀地块供应迎来井喷期，这一现象的根源在于过去海淀供地数量相对稀缺，然而海淀北部地区凭借其深厚的产业根基与创新氛围，吸引了大量高精尖人才的汇聚。鉴于该地区拥有稳固的购房群体基础，增加优质地块的供应旨在更好地满足购买改善型住房者的迫切需求。

据北京商报记者统计，2025年一季度，海淀成功出让的3宗地块平均溢价率达23.43%。

其中，被称为功德寺"双王"的HD00—0803—0029及HD00—0803—00302地块，分别吸引6家房企和5家房企出价，经过249轮及170轮竞价，最终溢价率锁定在17.33%和25.04%。再到3月18日，海淀树村地块10家房企264轮鏖战，溢价率更是高达27.93%，成为自2024年北京部分地块土拍规则中取消地块上限价以来，溢价率最高的一宗地块。

新房：从520套到2687套

伴随着3月颐海澐颂、和樾玉鸣及和樾望雲相继取得预售证，一季度海淀新增供应房源激增。北京市住建委官网显示，颐海澐颂项目获批房源包括北区6栋楼、南区9栋楼共752套，和樾玉鸣13栋楼444套房源全部取得预售证，此外，和樾望雲13栋楼639套房源取得预售证。

叠加1月开盘的嘉华天珺852套房源，海淀区2025年一季度新增供应达2687套房源。克而瑞数据显示，海淀区2024年总供应量为520套，以此计算，2025年一季度海淀新增供应量已达到2024年总供应量的5倍以上。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去十年，海淀土地资源稀缺、新房供应不足，开发商甚至无需在产品上过度发力，部分品质一般的项目也能收获不错的销售成绩。品质好一点的项目新房售价11万元+，社区交付品质超预期，首套二手房以16.5万元/平方米价格成交，如今二手房挂牌价更是高达20万元/平方米。

北京商报记者梳理发现，从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的"双王"、朱房村的"双姝"，再加上3月18日中海竞得的树村地块，海淀已有7个高端改善盘。但仔细观察可以发现，这些项目在海淀北部板块内存在细致的划分。具体而言，朱房与功德寺项目均隶属于上地片区，而嘉华天珺与颐海澐颂则位于永丰片区，因此它们所面向的客户群体存在一定差异。

需求：现场销售对客户达到1:30

供应井喷的背后，是需求的井喷。

北京商报记者实地走访海淀即将开盘的两个新项目时观察到，和樾望雲及和樾玉鸣在周末期间案场里挤满了前来看房的购房者，如不提前预约则需在案场门口登记排队，等待销售接待完上组客户才能进行了解。

在购房者激增的情况下，销售人数不足的问题凸显。虽然北京商报记者已提前与和樾玉鸣销售预约，但是在到达案场后为了能第一时间进入案场看沙盘及样板间，也只能与另一组购房者同时在一位销售的带领下看房。

和樾玉鸣销售赵鑫无奈表示，案场周末到访量达200—300组，而案场销售却仅有10余位，达到了从未有过的销售客户比1:30的情况。为了能够让购房者在第一时间挑选心仪的房源，一位销售带多组客户的情况时有发生。此外，在和樾望雲案场沙盘前仍围满前来看房的购房者，销售王黎表示，上午半天时间，已接待10余组客户。自案场开放以来，已经累计接待超4000组客户。

在与销售沟通中北京商报记者了解到，近期前来看房的购房人群多集中于周边产业园区上班的人群或是本就居住在附近，但因现有居所楼龄偏老，户型面积无法满足日常需要，所以选择置换房产的人群。

和樾玉鸣案场里一位购房者告诉北京商报记者，平日就在中关村软件园里工作，下班时间偏晚，所以考虑在公司周边项目中选择一个心仪的，可以节省路途上的时间，而且几个项目周边都存在商超，很适合居住生活。

不难看出，产业聚集效应叠加满足日常所需的生活配套，使得购房者可以在工作与生活中找到平衡点。此外，腾讯、网易、百度、新浪等众多互联网大厂聚集海淀，吸引了大量高科技人才，对应较高购买能力，使得海淀的高房价也被市场认可。

来自克而瑞的数据显示，2022—2024年，海淀区的新房成交总价集中在500万—1000万元，占比达46%，其次是1000万—1500万元，占比为23%。但从2024年的成交结构数据来看，500万—1000万元总价段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000万元以上总价段房源同比上涨191.2%。

市场的火热真实地体现在数据上。国家统计局数据显示，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中北京上涨0.1%，结束了自2023年10月起，连续16个月为负值的局面，迎来首次上涨。

北京商报记者 王寅浩 李晗