典型案例: 案涉财产上设定有租赁权, 拍卖成交后租金等权益归···

典型案例: 案涉财产上设定有租赁权, 拍卖成交后租金等权益归属应如何认定?

作者 | 李舒 唐青林 黄绍宏

北京云亭律师事务所*

阅读提示：带租拍卖意味着在拍卖过程中，标的物（如房产）上存在的租赁合同仍然有效，买受人在获得标的物所有权的同时，也继承了与租赁相关的权利和义务。实务中，对于拍卖成交后租金的归属，应由出卖人还是买受人收取？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

案情简介

一、新乡卫滨区法院在办理彭某申请执行廖某一案中，对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房屋进行司法拍卖。拍卖公告中载明:房产有租赁，租期到2021年12月份。2021年2月13日张某竞买成功。2021年4月13日，该院作出(2020)豫0703执恢113号执行裁定，解除案涉房产的查封并过户至张某名下。

二、因新乡卫滨区法院自2020年10月27日起要求涉案房产承租人协助将到期租金交付该院，房屋拍卖成交后，新乡卫滨区法院于2021年6月16日又提取案涉房产租金2.85万元。

三、张某对此不服，以其于2021年2月13日通过司法拍卖竞得案涉房产且已取得不动产权证为由，对该院扣留、提取租金的执行行为提出异议，请求中止对涉案房产自2021年2月13日之后租金的执行，并确认该日期之后的房产租金归其所有。

四、新乡卫滨区法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703执异88号执行裁定，驳回张某的异议请求。

五、新乡中院于2021年12月9日作出(2021)豫07执复301号执行裁定，撤销新乡卫滨区法院(2021)豫0703执异88号执行裁定;张某要求新乡卫滨区法院中止对河南省郑州市XX号的房屋自2021年4月13日之后租金执行的异议请求成立;驳回张某的其他异议请求。

六、申请执行人彭某不服，向河南高院提出申诉。河南高院于2022年3月30日作出(2021)豫执监352号执行裁定，驳回彭某的申诉请求。

裁判要点

本案的争议焦点：案涉财产上设定有租赁权，拍卖成交后租金等权益归属应如何认定？卫滨区法院、新乡中院、河南高院的裁判要点如下：

卫滨区法院认为：张某于2021年2月19日签订“拍卖成交确认书”，确认书中买受人申明：已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认。因此可以推定申请人张某明确知悉淘宝网司法拍卖网络平台中的拍卖公告内容，即案涉房屋有租赁，租赁期为2021年12月份到期，竞买人竞得该房屋无法及时交接，待租赁到期后才可交接，详细了解后谨慎购买。另依照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条所有权变动不破租赁的规定，案涉房屋所有权变动，不影响原租赁合同的效力，因此申请人张某提出的异议申请缺少事实理由和法律依据，故驳回申请人张某提出的异议请求。

新乡中院认为：卫滨法院在拍卖公告中该房产系带租拍卖，但并未注明其房屋拍卖成交后至交接前的租金仍归被执行人所有或者由卫滨法院继续提取至租赁到期。房屋的租金收益属于该房屋的法定孳息，拍卖虽然是一种特殊买卖，但在无相反约定的情况下，仍应当参照正常房屋买卖交易习惯执行，即房屋的物权发生变更，房屋的收益权利亦同步发生变更，故案涉房屋的租金依法应由房屋所有权人张某取得，故卫滨法院继续提取自2021年4月13日之后的租金侵犯了张某合法权益，该执行行为错误，应予纠正。

河南高院认为：拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

2. 抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。（见延伸阅读案例1）

3. 案涉房地产租赁期限长达十年，可以认定对在先的抵押权实现有影响，法院应当依法将其除去后进行拍卖。（见延伸阅读案例2）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第二十八条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定:拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。

第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

第三，拍卖公告中只明确了拍卖房产附有租赁的期限，但并未明确限制竞拍人在拍卖成交后收取剩余租金。在该房产有剩余租金尚未收取的情况下，若剥夺竞拍人拍卖成交后的租金收益权，没有事实依据。河南省新乡市中级人民法院认定张某有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金，并无不当。

案件来源

人民法院案例库：2024-17-5-203-007

彭某与张某执行监督案【河南省高级人民法院(2021)豫执监352号】

裁判规则一：抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

案例1: 扬州明某汽车服务有限公司、江苏宝某农村商业银行股份有限公司等金融借款合同仲裁执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监39号】

最高人民法院认为：根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定精神被《中华人民共和国民法典》第四百零五条予以吸收采纳，规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。明某汽车公司主张其在抵押权设立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期间一直实际租赁案涉房地产，但并未提交其与明某电气公司在此期间所签订的相应期限的书面租赁合同及与之相对应的付款凭证，其所提交的明某汽车公司与明某电气公司、明某红之间在2011年至2015年注明用途为“借款”和“往来款”的银行转账流水单、《企业住所（经营场所）使用证明》、转租合同等证据亦不足以证明明亿汽车公司在该抵押权设立前系因租赁关系而实际占有使用案涉房地产。同时，明某汽车公司与明某电气公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同载明，鉴于明亿电气公司资金困难，且对明亿汽车公司垫付的资金不能归还，明某电气公司愿意将属于自己土地及地上建筑物租赁给明某汽车公司使用。因此，明某汽车公司所称上述租赁合同系对之前租赁情况的延续和阶段性明确的主张不能成立。即便如明某汽车公司所称，该公司与明某电气公司存在租赁关系，在宝某农商行与明某电气公司设立抵押权时，明某电气公司与明某汽车公司系同一个法定代表人，无证据证明该事实已向宝某农商行如实披露，宝某农商行相对明某汽车公司而言亦具有善意。本案中，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。

裁判规则二：案涉房地产租赁期限长达十年，可以认定对在先的抵押权实现有影响，法院应当依法将其除去后进行拍卖。

案例2: 北京某某酒店管理有限公司、某某银行股份有限公司泉州分行与石狮市某某石化纺纤有限公司、某某投资集团有限公司等借款合同纠纷执行复议裁定书【福建省高级人民法院(2023)闽执复199号】

福建高院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉及本案，案涉房地产租赁的时间晚于抵押权登记设立的时间，且案涉房地产租赁期限长达十年，直至2032年3月13日租赁到期，可以认定带长租拍卖对在先的抵押权实现有影响。因此，泉州中院责令承租人某某公司甲限期腾房，于法有据，并无不当。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。