北京
撰稿 | 不惑大叔在东京
近年来，国人出海投资潮涌，受益于地缘及文化特征，日本是最受中国投资客青睐的海外目的地。而在众多投资项目中，中高端民宿成为热门选择。
不同于星级酒店，民宿的投资门槛相对较低，而时尚、轻奢的品牌定位，受到广大中高收入群体青睐，火热的市场前景促使中高端民宿率先在内地一二线城市周边及热点旅游城市兴起。近年来，随着国人赴日投资、旅游热，中高端民宿投资热潮迅速在日本各地兴起。
据日本媒体报道，在东京、大阪等热点城市，获得认证的民宿法人中，由中国人或中国系法人经营的设施占比超过40%。
例如位于日本长野县的轻井泽（Karuizawa），尽管距离东京都距超过150公里，区域内就开设有众多中高端民宿，旅游旺季，（夏季避暑期、冬季滑雪季或红叶季）：每晚5万至15万日元（约合人民币2300-7000元），甚至更高，尤其是带私人温泉或靠近轻井泽站的高端物业。即便是淡季（如春季或秋季非红叶期）：每间客房价格也在2万至5万日元（约合人民币900-2300元）。
近年来，日本旅游市场兴盛，最新数据显示，2024年，日本入境外贵游客人数为3686.99万人次，比2023年增加47.1%，突破2019年创出的3190万人纪录。2025年，恰逢大阪世博会，日本入境旅游预计将突破4000万人次。巨大的市场需求，民宿成为国人投资日本的热门选项，同时，民宿投资也是投资者移居日本的热门途径。
日本乡村民宿的投资优势
投资回报率高：
民宿的回报率通常高于普通公寓出租的回报率。民宿的投资回报率通常在10%-15%之间，对于寻求稳定现金流的投资者来说，是一个不可多得的选择。日本经济相对稳定和旅游市场繁荣，使得民宿投资不仅短期回报可观，长期持有也具有增值潜力。
投资门槛低：
相比于大型酒店或商业地产，民宿的投资门槛相对较低，适合中小型投资者。无论是购买二手房改造为民宿，还是直接租赁房产运营，都可以通过灵活的方式切入民宿市场。此外，民宿并不像大型酒店业选址那么严苛，需要在交通便利、繁华的商业区，比如前文提到的轻井泽，这样可以大幅降低投资门槛。如这栋位于埼玉县熊谷市的独栋别墅，售价不到2000万日元（约97万元人民币），开发作为主题民宿，或者短租公寓，其投资收益率就相当可观。
市场多元化：
除了传统的民宿经营模式，近年来，兴起了很多主题特色民宿，通过与诸如音乐、艺术、文化主题特色，进行跨界业态融合，吸引了全球各地的客源。
升值潜力：
随着投资、移居日本成为亚洲的热点区域，因土地稀缺和高端买家涌入，物业价值呈现上涨趋势，投资回报可通过租赁收入和资产增值双重实现。
挑战：
当然，也需要看到，随着更多的投资者参与其中，同业竞争呈现加剧趋势，日本乡村民宿和酒店数量逐年增加，中高端市场需要通过独特的设计或服务，以及多元化的经营，方能脱颖而出。此外，民宿经营需要考量季节性波动因素，需要通过灵活定价，以及多种业态融合方式应对。
总结来看，日本乡村中高端民宿的经营潜力较大，前景上，若能抓住“自然+奢华”的核心卖点，并结合数字化营销，长期收益可观。在成本控制方面，推荐考虑购买中古（二手）别墅改造，降低初始投入。
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来源 | 东瀛通
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