广东
证券时报记者 吴家明
今年以来，房企化债步入“深水区”。多家房企债务重组取得了新进展。在业内人士看来，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。
近日，龙光集团向债权人公布了整体境内债务重组方案，涵盖“H8龙控05”“H9龙控01”“H9龙控02”“H1龙控01”等21笔债券，本金余额合计219.62亿元。值得注意的是，龙光集团提供了折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债等五个选项，以满足不同类型投资人的需求。
具体来看，选项一为折价购回，龙光集团拟筹集不超过5亿元现金资源，以债券面值15%的价格向持有人折价购回；选项二为资产抵债，包括实物资产抵债和财产权信托份额抵债两种模式；选项三为债转股，龙光集团拟增发不超过5.3亿股普通股股票，用于抵偿境内债券份额，转股价为6港元/股，与海外方案一致；选项四为特定资产选项，龙光集团拟依托上海某13万平方米的优质商业项目设立信托，让债券持有人享有收益权。每100元债券面值可申报登记100份信托份额，信托期限15年，存续期内依靠项目经营性净现金流受偿，并有0.5%的头部现金；选项五为展期留债，未参与其他选项的债券剩余本金展期9.5年，利息调整为1%，自第5年期末开始分期兑付。
记者注意到，今年2月，龙光集团对外公布了境外债务重组方案，约有76.4%的债权人加入整体CSA（整体债权人支持协议）。当时龙光集团对境外债务的债权人提供了四个选项，包括现金支付、优先票据及强制可转债、强制可转债和普通票据及强制可转债。
目前，债务重组是房企的主流选择。据克而瑞不完全统计，截至2025年2月底，有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展，其中已有14家完成了全部或部分的债务重组。值得注意的是，过去房企的债务重组以展期为主，以时间换空间，虽有部分房企提供债转股重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，多数房企的化债策略则从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。中指研究院企业研究总监刘水认为，折价回购、债转股等方式能够从源头减少债务，有助于企业真正走出债务危机，可以为房企争取恢复流动性的时间，以换取未来企业价值回升以及偿还债务的空间。
从债务到期情况来看，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元。2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市楼市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰，这时候对于债务人来说，选择与企业共渡难关、等待市场和企业价值的修复，或许是最优的选择。
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