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中旅天宸府

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【中旅天宸府】

海珠新地标 老城新活力

海珠城芯·宝岗大道C出口·省级昌岗小学

【项目概况】
本项目规划 4 栋高层住宅，总占地 14426.1 平方米，建筑面积达 128322 平方米，共 719 户住宅，产权年限 70 年。地下配备 868 个车位，实现约 1:1.2 的车户比，保障业主停车需求。

【价格区间】

在售房源单价 5.2 万 - 7.2 万元 / 平方米

【产品动态】

◆ A 栋首推：
82-120㎡三房至四房，三梯五户设计

◆ B 栋加推：

84-128㎡三房至四房，三梯四户布局

◆ C 栋待售：

89/104㎡三房（02/04 户型）、111/144㎡四房（三梯四户，具体加推时间待定）

【交付节点】

项目预计 2025 年年底竣工交付

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【六大价值体系】

◾轨交优势

地铁 8 号线宝岗大道站 C 口直线距离约 150 米（约 2 分钟步行）

◾教育保障

配置昌岗中路小学（省一级）至广州市五中（省一级）十二年优质教育链
（注：具体学区划分以教育主管部门当年政策为准）

◾商业配套

广百新一城 / 万科里等四大商业体环伺，构建 5 分钟都会生活圈

◾健康护航

广医二院 / 珠江医院等三甲医疗集群，3 公里范围内快速触达

◾产品设计

建面 82-128㎡全龄段户型，江城双景视野 + 低总价置业门槛

◾品牌实力

百年央企「中国旅游集团」开发，国家会展中心旁品质人居标杆

【资产增值双引擎】

◾板块势能

占位「海珠新活力文商旅融合圈」核芯区
（政府十四五重点规划 / 板块新房断供达 48 个月）

◾稀缺属性

海珠区昌岗中路 100 号存量地块
老城三横五纵路网 + 双地铁覆盖的绝版坐标

【地铁物业YYDS 8号线就在家门口】

◾轨交能级
・8 号线宝岗大道站 C 口实测距离 150 米（住建部 TOD 分级标准「正地铁房」）
・1 站接驳广佛线，4 站畅达荔湾核心区，7 站直抵天河 CBD

◾换乘效率

・30 分钟轨交圈覆盖珠江新城 / 金融城 / 琶洲三大经济引擎

◾地面接驳

・社区门口 20 + 公交线路枢纽站（含广佛跨城干线）

（价值注释：

据戴德梁行轨交物业溢价率报告，广州正地铁房较同板块非轨交项目溢价达 18%-25%。多维交通体系构筑资产护城河）

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【配套最成熟 4大商圈齐聚 】

【商圈能级・定义都会生活半径】

◾商圈覆盖

・10 分钟车程辐射昌岗 / 江南西 / 沙园 / 中大四大商圈（年客流量超 6000 万人次）
・3 公里内集聚太古仓文旅码头、乐峰广场等 8 大商业体

◾旗舰商业集群

・广百新一城（海珠区销售额 TOP3）
・万国广场（奥特莱斯业态华南标杆）
・富力海珠城（17 万㎡滨江综合体）

（数据注释：

据赢商网 2024 商业力报告，江南西商圈日均客流密度达 12 人 /㎡，位列广州老城区商圈首位。全业态矩阵支撑高端消费需求）

【三所三甲 海珠最强医疗】

◾三甲医疗集群

・南方医科大学珠江医院（500 米 / 约 7 分钟步行）
国家高级卒中中心 | 广东省重症新生儿救治中心
・广州医科大学附属第二医院（1 公里 / 约 15 分钟步行）
华南神经外科诊疗高地 | 国家级青年文明号重症医学科
・南方医科大学口腔医院（1 公里 / 约 15 分钟步行）
粤港澳大湾区口腔防治中心 | 国家住培示范基地

◾诊疗能级解析

珠江医院：在心血管急症、脑卒中救治领域形成 24 小时应急体系，配备华南首个头部伽玛刀治疗中心
广医二院：疼痛科为国家重点建设学科，血管外科年手术量居全省首位
口腔医院：儿童牙科年接诊超 10 万人次，隐形正畸技术达国际认证标准

◾主动健康管理

国际医学期刊《研究》指出：科学运动可使糖尿病发病率降低 26%，心血管风险下降 33%
・社区健康步道直通珠江医院生态园区，日均万步运动数据实时监测
・广医二院康复科定期开展八段锦公益课，三甲专家定制运动处方

【双省级名校 昌岗小学直升广州五中】

【全龄教育生态圈・省级教育强区背书】

◾区位认证

・属地沙园街道（2024 年海珠区教育局授予「基础教育高质量发展示范街道」）
・橡胶新村社区周边 3 公里内集聚 12 所区级以上重点学校（2023 年《广州教育蓝皮书》数据）

◾升学路径

・昌岗中路小学（省一级）
2024 年小升初重点中学录取率 62.3%，科创教育获评教育部「小平科技创新实验室」
・广州市第五中学（省一级示范性高中）
2023 年高考特控线上线率 78.6%，物理类考生最高分进入全省前 300 名

◾教育生态

・社区 3 公里教育矩阵：

• 幼儿园：橡胶新村幼儿园（市一级）
• 中学：广州市第 41 中学（省一级）
• 职教：广州市轻工职业学校（国家级重点）

（政策说明：
根据海教〔2023〕17 号文件，义务教育阶段具体对口学校以当年教育部门划片为准。本项目教育资源配置符合《海珠区基础教育设施三年提升计划》要求）

（具体已教育局公布为准）

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【黄金车位比例1:1.2·保证停车位充足】

【资产配置三重壁垒】

◾稀缺车户比

项目 1:1.2 车位配比（海珠老城 2020 年后出让地块最高配置）
・对比周边竞品：

• 2015 年建社区平均车户比 1:0.8
• 2022 年入市项目最高配比 1:1.05

◾国匠营城

开发主体：中国旅游集团（国务院国资委直管 / 全球 500 强第 289 位）
・中旅投资：
2023 年克而瑞房企产品力 TOP30
大湾区在管项目交付满意度 91.6 分（赛惟咨询数据）
・中旅物业：
国家物业服务标准制定单位
2024 中国物业服务综合实力 15 强（中指院认证）

◾地标美学
设计机构：广州市设计院（中国十大建筑设计院 / 广州塔设计团队）
・建筑创新：
149 米超高层采用「垂直森林」生态设计理念
获国家绿色建筑二星级预认证
・立面工艺：
劳斯莱斯流体力学灵感「三段式」构造
德国旭格幕墙系统 + 阳极氧化铝板

（价值注释：
据戴德梁行评估，海珠核心区带产权车位住宅溢价率较无车位物业高 18%-23%。本项目通过「稀缺资源 + 央企品质 + 地标设计」构建资产保值铁三角）

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（设计院著名作品介绍）

（天宸府外立面效果图）

— 【户型品鉴】 —

1⃣️A-01户型

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104㎡三房两厅二卫

绝佳东南向 三开间朝南 高层望江

2⃣️A-02户型

120㎡四房两厅两卫

极致改善四房 三开间完美东南向

3⃣️A-03户型

83㎡三房两厅一卫

广州一手楼盘唯一南向望江小户型

4⃣️A-04户型

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86㎡三房两厅二卫

超实用神级主套三房 西南向绝版望江

5⃣️A-05户型

82㎡三房两厅一卫

最低门槛留在城芯 视野无遮挡

B栋01户型：约107㎡三房两厅二卫

市中心稀缺南北双阳台对流户型

LDK客餐一体化，改善首选

三开间朝南设计，四季皆是明朗光景

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B栋02户型：约128㎡四房两厅两卫

全能4房设计，悦享天伦之乐

四开间朝南，东南向6.9米峯景阳台

宽敞LDK灵动空间，南北对流改善一步到位

B栋03户型：约88㎡三房两厅两卫

精致3房设计，生活一步到位

双阳台设计，延展生活空间

阔绰会客空间，盛载欢声笑语

B栋04户型：约84㎡三房两厅一卫

百变+1房设计，格局灵活可变

双阳台设计，兼具实用与舒适

3.5米阔朗开间，视野开阔，揽江城美景

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。

✅本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

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新闻资讯：

近日，国家统计局相关负责人在国新办举行的新闻发布会上表示：“房地产市场在今年以来整体上保持平稳发展态势。新房销售基本稳定，二手房交易较为活跃，一线城市房价有所回稳，市场预期总体稳定，房地产市场延续了上年四季度以来的回稳态势。”

刚性和改善性住房需求逐步释放

市场交易总体平稳

3月17日，国家统计局发布了全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。数据显示，随着房地产市场政策优化调整、居民刚性和改善性住房需求逐步释放，上年四季度以来，房地产交易逐步改善，今年1-2月份市场交易总体平稳。

据国家统计局数据，1-2月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比上年全年收窄了7.8和14.5个百分点。从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进说，这一数据是目前公布的各项指标中表现最好的一项，意味着房地产止跌回稳的逻辑已经明确，即交易指标必须先止跌回稳。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2025年最大的变化就是一大批改善型新盘入市，特别是密度较低、配套完善、品质优良的“好房子”项目。近期，住房城乡建设部明确将住宅层高提高至不低于3米，并加大了存量在售新房收储力度。供给侧改革将引领和驱动基于美好人居的改善型时代到来；需求端积极消化库存有望改善供求关系和市场预期，新房市场将得到进一步的支持。

“由此，改善住房的潜力得到激发并带动换房需求，促进二手房挂牌的同时，‘卖旧买新’的效率更高，二手房市场也将呈现交投两旺的活跃局面，议价空间也将收窄。”李宇嘉分析称。

房价回稳继续显现

重点二线城市已进入持续向好阶段

在促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2月份，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。

从新建商品住宅销售价格来看，一线城市同比降幅比上月收窄了0.4个百分点。二线和三线城市同比降幅分别比上月收窄了0.3和0.1个百分点。从二手住宅销售价格来看，一线城市同比降幅比上月收窄了0.7个百分点，二、三线城市同比降幅均收窄了0.2个百分点。

从具体城市来看，当前房价指数环比涨幅为正的城市有18个，其中房价指数上涨TOP5的城市是南京、深圳、大连、哈尔滨和宁波。

南京市场尤其值得关注。在严跃进看来，南京已经连续3个月房价指数环比涨幅位居全国第一，充分说明一些重点二线城市楼市在深度调整后，当前已进入到持续向好的发展阶段，对其他城市具有很好的示范带头效应。

一线城市中深圳新房表现较为突出。58安居客研究院院长张波表示，深圳以0.4%的涨幅领先，一方面缘于深圳新房价格自2024年10月起连续4个月环比上涨，形成“买涨不买跌”的市场心理，进一步刺激价格上行；另一方面成交结构中福田、南山等中心城区的高价项目成交活跃也对房价上涨有一定推动作用。

房地产开发企业经营有所改善

核心城市优质地块热度较高

随着房地产市场销售保持平稳，一、二线城市商品房销售呈现止跌回稳积极态势，带动房地产企业开发经营和回笼资金改善。前两个月，房地产开发投资同比降幅比2024年全年收窄0.8个百分点，其中住宅投资降幅收窄了1.3个百分点，房地产开发企业到位资金降幅比2024年全年收窄了13.4个百分点。

从土地成交来看，2025年开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，房企在核心城市补库存意愿增强。根据中指研究院数据，1-2月，300城住宅用地累计成交金额同比增长29.6%，平均溢价率为10.9%。其中多宗优质地块拍出较高溢价率，2月上海、杭州出让地块均溢价成交，多宗溢价率超30%，成都、苏州核心区地块溢价率也在20%以上。

严跃进也认为，今年各重点城市“地王”现象频出，优质地块交易吸引了众多房企的投资，这为后续房地产开发投资指标的向好发展创造了更有利条件。

总的来看，国家统计局相关负责人表示，今年以来房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。但也要看到，部分地区房地产市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，因城施策，调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性、改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。

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