楼市调查｜万科香港“开门红” 一个超大新盘的低价策略与市场博弈

观点网 在《财政预算案》公布后，?2025年香港楼市迎来新一轮热潮。

其中，万科香港旗下大埔新盘“上然（Le Mont）”项目于近日开启首轮分段销售，首轮228伙，早前截收7418票，超额认购31倍。

第1期率先于3月6日开价，首批推出81伙，折实入场价仅238万港元起，成为近11年来大埔区门槛最低一手新盘。

截至3月16日，“上然”首轮223伙（占可售单位98%）已被选购。万科趁热加推价单第5号，同时上传次轮销售安排，总数118伙将于3月19日作次轮销售。

近来万科市场动态转向低调，如今透过香港新盘入市，再度引发市场关注。

市场焦点

“上然”源于2020年7月万科和青建国际以约37.05亿港元投下的香港大埔马窝路住宅地块，每平方呎楼面地价约4738港元，是当年港府招标规模最大的宅地。

截标前，中原地产测量师行执行董事张竞达提到，大埔马窝路住宅地皮较大，发展上具一定的弹性，位置非处市中心，但地势较高可享山景，料作中至大型单位发展居多，预计每呎楼面地价约5000港元，总值约39亿港元——万科的实际成本还略微低于该预期。

资料显示，“上然”共分3期发展，提供1650个单位，也就是说，未来还有超过1400个单位陆续入市。

价格方面，万科给出的诚意为这个香港大盘开了一个好头。

以最新售出的价单第4号41伙为例，涵盖开放式至4房，实用面积由214至873平方呎，定价314.4万至1358万港元，呎价由13322至16818港元，扣除最高16%折扣，折实价由264.1万至1140.8万港元，折实呎价由11191至14129港元。

该盘最受关注的是“1+1”付款优惠，即购入指定3房及4房的买家，可享140万至150港万元的额外折扣用作加购指定开放式户型。以首张价单为例，购买4房后，只需额外付88万港元即可再获得1个开放式户型。

另外，此前特区政府财政预算案最新宣布调高百元印花税门槛至400万港元，而“上然”首轮发售的单位当中，100个单位折实价低于400万元，可受惠上述印花税新措施。

多重刺激之下，万科香港实现了“开门红”。

万科香港董事总经理周铭禧透露，目前接获很多查询，初步留意到查询包括年轻首置客等，因为区内大部份私楼楼龄逾30年，所以客户有改善居住环境的需要。

周铭禧还认为，香港经济及失业率好转对楼市有正面作用，亦观察到农历新年后楼市气氛变得理想。至于完工交付层面，周铭禧预告项目关键日期为2026年7月。

香港置业研究部董事王品弟也表示，自财政预算案调低细价物业从价印花税，香港楼市气氛转旺，加上中央全国两会释放稳楼市的政策讯号，亦为香港楼市注入信心。

王品弟特别提到，大埔上然是三月份的市场焦点，售价极具竞争力有望即日沽清，势与二手业主展开客源争夺战，除非二手业主愿意降价放售，否则难与新盘市场一较高下，预计本月香港楼市续由一手市场主导，成交量更有望挑战3000宗水平。

香港潜行

2024年4月份，一批带有衔接结构的钢筋混凝土砖墙在广东出厂，经过清关程序，运往香港大埔“上然”的施工现场。

这是供应商铝游家为香港万科定制的混凝土佛沙预构件，该供应商承担项目6层高层住宅近3000余件混凝土佛沙构件。

早在王石当家的年代，万科就已经在试水装配式建筑，而“上然”采用的MiC（Modular Integrated Construction即“模块化集成建筑”），据第三方统计数据，可较传统建造模式节省30%工期。

降价之外，万科香港正在赶工。

“上然”项目公司名为财荣有限公司，由万科透过万科置业（香港）间接持有95%股权。

2023年，为完成大埔项目开发，财荣有限公司向银团申请总额为52.4亿港元的开发贷款、并于2024年完成延期。

2024年12月30日，万科公告与合作方为财荣有限公司过5.87亿港元银行保函提供履约保证。

根据担保公告，截至2023年底，财荣公司资产总额55.92亿港元，负债总额56.49亿港元， 净资产为-5654.58万港元，期内亏损5279.83万港元；截至2024年11月30日，财荣公司未经审计资产总额63.31亿港元，负债总额63.94亿万港元，净资产为-6265.14万港元，期内录得亏损610.55万港元。

在开盘之前，万科香港为该楼盘承担的资金压力不断增加。

就在不久前还有媒体报道称，包括渣打银行和创兴银行在内，香港部分银行对万科大埔“上然”项目潜在购房者的抵押贷款申请持拒绝态度。创兴银行在声明中表示，评估抵押贷款申请时主要考虑抵押财产的价值和质量以及申请人的还款能力。

有市场分析认为，该项目1650套住宅楼面总计78万平方呎，如果按照每平方呎售价14000元来算，预计超百亿货值，这笔回款有可能是万科为归还美元债准备的后手。

如果人民币大幅升值，可能就用人民币还，如果贬值可能就用港币来还；前者需要先通过国家外汇管理局(SAFE)或其授权银行申请购汇，经过审批将人民币兑换成美元用于还债，而后者在流程上还相对简单一些。

万科香港的其他项目也在加快销售。

例如，万科何文田VAU Residence近期对两套一房单位进行了折扣调整，其中10楼A原定价为823.9万港元，最初折实价约737.7万港元，调整后最新折实价为527.3万港元，总价降幅达28.5%（以原定价计算，实际降幅接近36%）。此外，该盘部分楼栋推出“工抵房单位”，折后单价更低，优惠力度更大。

就在不到一年前的2024年4月14日，万科集团前总裁兼首席执行官祝九胜赴港走访VAU Residence，这位前总裁表示，香港“撤辣”为楼市带来利好，鼓励香港团队要继续努力，把握营销机遇，加大力度拓展市场。

香港楼市开始变得热闹起来，而每一个新盘的去化策略，除了基于市场行情之外，和企业的生存状况也息息相关。

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