楼市调查 | 颐海澐颂30分钟收金72.5亿，谁在押注“冷门地块”？

观点网 取得预售许可证后不到一周，颐海澐颂在周日晚上开盘了。

据官方释出的“喜报”，3月16日晚间，颐海澐颂开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。

项目用地是海开控股在去年6月拿下的北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块，竞得人为海开控股的全资子公司——北京华大基业房地产开发有限责任公司。

从地块成交到正式开盘，已经过去九个月，在此期间，区域内亦有新地块出让、新项目开盘。

对于姗姗而来的颐海澐颂这一开盘表现，又该如何评价？

冷门地块

2024年的6月4日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块以79.17亿元的价格成功出让。

彼时，一同参与地块拍卖的共有两家企业，除了北京海开控股（集团）股份有限公司之外，另一家是琼海南洋瑞华房地产开发有限公司。

企查查信息显示，海开控股是北京市海淀区的区属国有企业。在2001年12月至2020年12月期间，该公司曾用名“北京海开房地产股份有限公司”，之后更名为现在的“北京海开控股（集团）股份有限公司”。

海淀区人民政府还曾披露《关于注销北京海开控股（集团）股份有限公司房地产开发企业资质的公告》。该公告提及，海开控股因工商营业执照已核减房地产开发业务，主动申请注销房地产开发资质证书。

可以看到，房地产开发业务已经不再被作为海开控股的重要发展方向。据悉，目前海开控股营业收入的主要来源包括信息服务、房产销售、酒店业务、项目管理、技术服务等。于2021年、2022年、2023年、2024年1-9月，海开控股营业收入分别约为7.07亿元、24.6亿元、105.39亿元、37.57亿元。

以最近一年数据来看，总营业收入中房产销售占比约四成，仅次于信息服务业务，但该项业务的营业利润占比仅为6.91%。

这样一家有意淡化房地产开发业务的企业，却“突然”在公开市场拿地新建项目。值得一提的是，另一家参拍企业琼海南洋瑞华虽然冠有“琼海”的地名，但在股权穿透后，其大股东也同样是北京市海淀区国资委。

“自家人”竞争的结果是，在地块成交价的79.17亿元中，出现了1.5%溢价率。

而从出让公告也不难看出地块的出让难度之大，以及房企接盘意愿并不高。

图片来源：北京规划和自然资源委员会局海淀分局

据悉，该地块用地规模约8.95万平方米，建筑控制规模约22.25万平方米。其中0058、0072为城镇住宅用地，对应用地规模2.18万平方米、2.23万平方米，地上建筑规模合计约为9.8万平方米。

0055、0064为商服用地，地上建筑规模合计约12.38万平方米。0055地块内竞得人需建设地上建筑规模不小于9000平方米公交中心站一处，0064地块内竞得人需建设地上建筑规模不小于4850平方米的配套设施等，建成后无偿移交相关部门。

整体而言，相对复杂配套建设内容，以及“被压缩”的住宅用地，都使得大部分房企望而却步。

永丰南北

该地块成功出让后的2024年7月25日，位于同一片区的北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块也成功拍出，是由保利北京+北京建工联合体以89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

这两宗地块分别位于北京地铁16号线永丰站的南、北，其中，海开控股拿下的地块位于永丰站南侧，且距离16号线永丰南站更近，也被称作永丰南地块；保利建工联合体竞得的地块位于永丰站北侧，也被称为永丰北地块。

同板块内的两个新项目难免被拿来作比较。虽然在拿地时间上慢了一步，但在入市节奏上，永丰北地块推进地更显“积极”。拿地后两个月左右便公布项目案名为“保利建工·嘉华天珺”，今年1月1日，永丰北地块成功取得首张预售许可证，预售许可证编号京房售证字(2025)1号。永丰南项目的取证时间则是在3月11日。

嘉华天珺取证后，1月13日晚间在线开盘，首开预售410套，共锁定房屋322套，销售金额约31.66亿元。粗略计算，项目首开去化率达78.5%。

永丰南的颐海澐颂此次共计批准销售752套，准许销售面积约9.8万平方米。以“喜报”口径的销售606套计算，去化率“险胜”，约为80.58%。

截至到3月17日，嘉华天珺已经网签120套，成交均价85810.2元/平方米。以拿地时公布的销售指导价为9万元/平方米计算，实际成交价打了约九五折，而颐海澐颂销售指导价略高，为9.3万元/平方米，考虑到目前市场情况或也有降价空间，若以同等“优惠”计算，预计实际成交单价在8.86万元上下。

不同于保利+建工有意“控制”推盘节奏，海开控股一次性推出更多房源。而从地理位置来看，颐海澐颂的入市也必然对嘉华天珺造成影响，这可能也是后者“抢跑”的原因之一。

两个项目距离约三公里，嘉华天珺临近新开业的海淀大悦城，距离地铁站较远，约两公里。颐海澐颂位于海淀大悦城与西北旺万象汇之间，且临地铁永丰南站较近，通达度会更高，对于海淀西二旗、西北旺通勤也相对友好。

就海开控股自身来看，在项目的宣传推广中，其中一大看点是，颐海澐颂是海开控股“颂”系的第三个项目。但同时，这也是海开控股的第三个商品房项目。

作为区属国资企业，海开控股将海淀区作为发展基本盘，此前入市的圆明天颂、栖海澐颂两个项目也均位于海淀区。

其中，圆明天颂的拿地历史要更久远一些，可以追溯到2004年，但该项目入市时间是2021年，开盘均价达11.5万元，已经在去年交付。由于预售许可的期限已到期，北京市住建委官网上已不能显示网签信息。

“栖海澐颂”是海开控股与中建壹品在2022年联合获取的项目，位于永丰产业基地核心，项目规划占地面积约5.2万平方米，建筑面积19.8万平方米，规划建设887套住宅，目前已网签809套，成交均价8.2万元/平方米。

此外，海开控股在北京还打造了海淀区共有产权房瑞泽家园项目，经过2年多的施工建设，已于2023年9月集中交付。

值得一提的是，海开控股确实也将业务发展到了海南。

据悉，海南琼海重点民生工程“玉海馨著”安居房项目是由海开控股主导开发建设，项目总建筑面积约15.6万平米，共建设有10栋安居房住宅楼和4栋配套商业楼。

建成交付后，可提供1216户安居房住宅，户型涵盖建筑面积99～119平方米的三至四房，将为基层教师、基层医务人员、本地居民家庭和引入人才等群体提供住房保障，进一步完善琼海住房保障体系。

由此，当初与海开控股一同“角逐”永丰南地块的琼海南洋瑞华也确实是自己人。

数据显示，截至2024年底，海开控股在建建筑规模达317.48万平方米。

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