城镇居民参与农村宅基地房买卖，法院判合同无效的实践要点总结

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一、案件梳理

（一）家庭与房屋权属背景

孙父（2019 年去世）与孙母（2018 年去世）为夫妻关系，二人育有二子，长子孙宇文、次子孙宇武。孙母原是北京市海淀区某村村民。1983 年 5 月 21 日，孙母通过所在村生产小队内部流转方式，购得同小队村民李建国的宅基地院落使用权以及地上 5 间房产。在当时的生产小队队长张成、党支部书记王强、李建国独生女儿以及其他 6 位证明人的见证下，双方签订了《买卖文约》。次日，即 1983 年 5 月 22 日，该交易通过生产大队的审核备案并盖章确认，《林权证》持证人姓名也由李建国变更为孙母（曾用名：孙秀英），《林权证》编号为海林权字某号。

（二）房屋转售情况

2003 年 11 月 22 日，孙母与城镇居民刘新签订了一份《房产买卖协议书》。协议约定孙母将上述宅基地院落使用权及五间房产作价 2.56 万元出售给刘新。房屋交付时，孙母将海林权字某号《林权证》原件及 1983 年的《买卖文约》原件一并交给了刘新。协议签订后，双方按约履行完毕。

（三）诉讼提起

孙宇文和孙宇武认为，母亲孙母与刘新签订的《房产买卖协议书》存在问题，遂向法院提起诉讼。他们希望通过法律途径收回宅基地使用权和房产。为此，他们依据相关法律法规，主张该协议无效，并要求刘新承担诉讼费用。在庭审中，孙宇文、孙宇武明确本案仅主张合同无效问题，暂不主张返还相关财产。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告孙宇文、孙宇武向法院提出两项诉讼请求。其一，请求法院判令母亲孙母于2003 年 11 月 22 日与被告刘新所签订的《房产买卖协议书》无效，该合同标的为 2.56 万元；其二，要求被告刘新负担本案的诉讼费。原告方指出，根据《民法典》第 363 条，宅基地使用权的取得、行使和转让，需适用土地管理的法律和国家有关规定。《土地管理法》第 9 条第 2 款表明农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山亦属农民集体所有。虽然该房产买卖协议签订于民法典实施以前，但依据合同法相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，且自始无法律约束力。由于刘新为非本村村民的城镇居民，不具备获得农村宅基地使用权及购买宅基地地上房产的主体资格，所以该买卖行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应判定协议无效。

（二）被告情况

被告刘新未发表答辩意见。经法院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

（三）核心争议

本案的核心争议在于，孙母与刘新于2003 年 11 月 22 日签订的《房产买卖协议书》是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。具体涉及到农村宅基地及房屋买卖的主体资格问题，以及城镇居民购买农村房屋的合法性判定。

三、裁判结果

法院判决孙母与刘新于2003 年 11 月 22 日签订的《房产买卖协议书》无效。

四、案件分析

（一）法律适用

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生于民法典施行前，所以适用之前的法律、司法解释。

（二）合同效力判定

合同需在双方当事人意思表示一致的基础上签订，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则无效。农村土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，农村宅基地属于村民集体所有。农村房屋买卖必然涉及农村宅基地，非农村同一经济组织成员未经有关部门审批不得买卖农村房屋。

本案中，刘新系城镇居民，与孙母并非农村同一经济组织成员，且双方买卖行为未经有关部门审批。因此，双方签订的《房产买卖协议书》违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。在导致合同无效的责任方面，孙母对无效负有主要责任，刘新对无效负有次要责任。由于孙母夫妇均已去世，孙宇文、孙宇武作为其第一顺序继承人，有权提起本诉讼。

（三）合同无效后的处理

根据无效合同的处理原则，双方应相互返还。但鉴于庭审中孙宇文、孙宇武明确本案只主张合同无效问题，不主张返还问题，所以法院对合同无效后的返还问题未作处理。

五、胜诉办案心得

（一）深入研究法律规定

在处理农村房屋买卖合同纠纷案件时，律师需要深入研究与农村宅基地、房屋买卖相关的法律规定。像《土地管理法》中对农村土地权属及流转的规定，以及合同法中关于合同效力的规定等。在本案中，精准把握非农村同一经济组织成员买卖农村房屋违反法律强制性规定这一要点，是胜诉的关键。律师应协助当事人梳理案件事实，并将法律规定与事实紧密结合，为当事人提供有力的法律支持。

（二）注重证据收集与整理

尽管本案被告未出庭抗辩，但收集和整理相关证据依然重要。如房屋原始交易的《买卖文约》、生产大队的备案盖章材料、《林权证》等，这些证据能够清晰地证明房屋的原始取得及流转过程。在类似案件中，即使被告积极抗辩，完整的证据链条也能有力地支撑当事人的诉求，增强证据的说服力，提高胜诉的可能性。

（三）合理选择诉讼策略

本案中，原告方选择先聚焦合同无效的主张，暂不涉及返还问题，这是一种合理的诉讼策略。在复杂的纠纷中，明确诉讼目标，分阶段推进诉讼进程，有助于法院更清晰地审理案件，也能更好地维护当事人的利益。律师应根据案件具体情况，帮助当事人制定合适的诉讼策略，避免因诉求过多或不当而影响案件的审理结果。