广东
当下的卷不是意外，而是一种常态。
毫无疑问，今年不止是新规盘内卷大年，还是本土开发商和过江龙互卷大年。
最近势头很猛的绿城，已经卷到广州城中心了。
像番禺广场TOD上盖的绿城·玉海棠，这个项目是2024年12月拿的地，最近也开了展厅和异地板房，建设动作很快。
择日不如撞日，今天我们就去扒一扒这个新规盘。
一个展厅
颠覆了我的第一印象
我对项目的第一印象是——奇特。
一般来说，开发商的异地板房和展厅都设置在1楼，这样方便大伙儿进出。
但是绿城·玉海棠却把板房和展厅都放在了17楼。
但当我真正走进去展厅里面之后，我悟了。
因为展厅就在地块正南方，也就是说，咱们站在展厅的时候可以模拟在项目俯瞰的实现，与此同时，项目周边的各种配套也一目了然。
像区府、永旺梦乐城、基盛·万科中央公园等商业体就在项目周边，番禺广场TOD上盖的公园以及综合体就在项目的左右。
此外，像地铁3号线、18号线、22号线番禺广场站也紧挨着项目。
可以说，整个俯瞰的视野很开阔，没什么遮挡，配套本身就很成熟，随着公园和商业综合体的逐步建设，番禺广场TOD的城市界面还会继续提高，因此还有新的发展的潜力和空间。
N多产品细节
很能打
除了配套，项目本身的产品也很能打。
虽然绿城·玉海棠只有2栋楼，但项目并没有做超高层设计，只做了31-32层，两梯四户布局，每一个户型对应一条独立的梯腿，项目在一定程度上保证了舒适度以及私密性。
整个小区只有220多套产品，不算多，车位配比大概是1:1.5，核心地段能做到这个份上已经很ok了。
摄影：广州PLUS
户型方面，项目主打约108㎡、约118㎡（分A和B户型）、约138㎡三种面积，加上都是四空间南向设计，超120%的使用率，很明显就是冲着改善客打造的。
这次公开的是约118㎡的A户型，有些细节的确做得很不错。
第一，餐厨空间可以容纳一张圆桌，甚至做了双阳台，目测阳台是可以放置两台洗衣机以及专门洗漱区的。
说实话，这种豪宅配置在约118㎡这个面积段之中的确是比较少见的。
第二，飘窗做到了“去5留3”，也就是约80cm的飘窗长度，去掉50cm，只留下30cm，实际可利用的面积比较多。
多到什么程度呢？就是连次卧都能做到三边下床的程度。
第三，样板间设置了储物间，但这个储物间不在进门入户的一侧，而是在门口和客厅连通的走廊墙上处做了隐藏式的储物间。
储物架没有统一的大小，可以放置不同体积的物品，譬如旅行箱等。
第四，由于项目在商业区里面，官方为了确保片区的整体调性，对项目的外立面是有要求。
因此项目会做封窗处理，统一外立面设计，一定程度上维持了颜值，另一个程度上也避免了封不封窗带来的争执。
当然，其他细节如卫生间台盆下设置了专门的洗地机器人空间，为了洗地机器人能丝滑出入，公卫还设置了缓坡，还有女主人有专属的女王镜柜等等，这些我建议大家可以现场去感受一下。
据我所知，项目不同面积段户型的大部分交标都做到了“一视同仁”，“交标”平权这一点还是挺圈粉的。
改善天花板
谁可以冲？
如果你是周边的置换买家，我认为可以冲一下，考虑到番禺广场的二手其实也有一定楼龄了，番禺广场本身土地稀缺，新盘选择又不多，现在在核心位置有个新盘还是很难得的。
其次对配套有高要求的群体也可以看看，毕竟这边的配套比较成熟，加上番禺广场站是多线交汇的地铁站，出行很方便。
此外逛街也有保障，项目周边都是现成的商业体所以周末遛娃喝个茶还是很便利的，当然等公园落地之后整体的环境更好一些，界面也会焕新。
项目目前吹风4.3万+/平，开盘有可能有惊喜，首开1栋只有100多套，估计也要拼手速。
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