二手房信心修复 | 重庆超五成小区涨价

核心城市56%小区房价环比上涨，市场暖意向刚需客群延伸

◎ 文 / 马千里

在两会的民生记者会上，住建部长倪虹表示，房地产市场出现积极变化，从统计数据看，今年1、2月份房地产市场保持止跌回稳的积极势头。CRIC监测重点城市一二手成交规模、去化率等指标均保持同比向好。核心城市房价进一步确立企稳势头，过半小区成交价迎来上涨，议价空间加速收窄，显示市场信心正在持续提振。核心城市二手房市场迎来筑底企稳势头，房价上涨成为普遍现象，北京、杭州、上海等城市高频交易小区数量同比翻番，市场活跃度明显提升：

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房价上涨小区占比达56%
高频成交小区数量同比大幅增长

为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

从统计结果来看，2月有56%的小区成交价格环比上升，较上月增加6.7个百分点，需求端释放出明确的房价筑底信号。同比来看，房价环比上升的小区占比更是较2024年2月增加16个百分点。2月交易流速处于周期性低位，但高频成交的小区数量同比增加88%，市场活跃度较2024年显著提升。

受行业周期性因素影响，卖方心理预期环比稍有回落，但仍显著高于2024年平均水平。2025年2月，有40%的小区挂牌价格环比上涨，同比增加4个百分点，连续两个月处于四成以上。而在2024年下半年，挂牌价格上涨的小区占比均不足35%。2025年以来，挂牌价上涨小区占比的持续高位，反映出供给侧信心也在持续回暖。

成交价筑底信号明确，挂牌价延续回升，2025年2月二手房市场价格延续回暖。与此同时，高频交易小区数量同比大幅增加，北京、上海、杭州、深圳、武汉等城市高频交易小区数量均同比翻番。买方量价均显积极信号，卖方信心持续提振之下，市场预期持续向好。

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北京、广州七成小区房价环比上涨
苏杭津宁上涨占比亦达到六成

从城市表现来看，广州、北京分别有74%和69%的小区房价环比上涨。结合一二手市场表现，2月广州、北京二手房成交同比涨幅均超过60%，市场交易显著放量，迎来量价齐升。此外苏州、杭州、天津、南京也均有60%左右的小区房价上涨，其中杭州二手房交易量更是同比翻番。联系土地市场表现来看，2月核心城市屡屡出现高溢价地块，苏州、杭州平均溢价率突破二成，典型如杭州城东新城，更是在5天内两次刷新板块地价纪录。

就同比数据来看，大多数城市房价上涨小区较2024年1月有所提升，广州、北京、苏州、杭州更是提升超过30个百分点，买房信心显著提升。联系环比数据来看，广州、北京1月份即有半数左右小区房价上涨的情况下，2月份更是有七成左右小区房价环比上涨；苏州更是连续两个月均有60%以上小区房价上涨。这些城市买方信心持续增强，释放出更多积极信号。

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议价空间加速收窄
苏州平均成交价连续两个月反超挂牌价

2025年2月，典型城市二手房平均议价空间为17.3%，环比下降了0.8个百分点，收窄速度较1月份加快了0.3个百分点。自2024年8月以来，议价空间已连续7个月收窄，成交价格向挂牌价靠拢的趋势愈发明显，反映买卖双方的预期均在好转并趋于一致。

分城市表现来看，苏州、南京、西安等7个城市连续2个月平均议价空间低于15%，而苏州更是连续两个月议价空间处于负值（1月-1%、2月-5%），这意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。

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刚需类小区首迎“房价回升+议价空间收窄”
市场暖意向刚需客群延伸

从小区类型来看，刚需类小区房价迎来筑底回升，56%的小区房价环比上涨，较上月增加8个百分点，自2024年9月以来，首次加入房价环比上涨的行列。改善类小区韧性延续，52%的小区房价环比上涨，再度突破五成。高端小区在连续3个月均有过半小区涨价之后，2月份迎来调整期，“仅”有44%小区房价延续涨势。在高端、改善类小区的房价上涨之后，2月份刚需类小区也步入房价的企稳回升周期，意味着市场暖意开始触及更多的小区和购房人群。

议价空间方面，刚需小区表现同样突出，2月溢价空间19%，环比下降4个百分点，是各类小区中唯一议价空间收窄的。改善、高端类小区议价空间虽然均低于刚需类小区，但环比1月来看均有小幅反弹。

2025年2月，房地产市场进一步确立筑底回稳之势，正如住建部部长倪虹所言，在各方努力下，市场信心得到有效提振。2025年2月核心城市二手房市场延续回暖态势，释放出多重积极信号，展现出供需两端信心同步提振的良性发展格局。根据CRIC监测数据，典型城市中56%的二手房小区成交价格环比上涨，房价企稳回升趋势进一步夯实。市场呈现以下亮点：

其一，头部城市引领量价齐升。北京、广州分别以69%、74%的小区涨价占比领跑，苏州、杭州等城市超六成小区价格上扬。北京、广州二手房成交同比增幅超60%，杭州交易量更实现同比翻番，高频交易小区数量普遍倍增，显示核心城市购房需求持续释放。土地市场同步呼应，杭州、苏州高溢价地块频现，城东新城5天内两度刷新地价，为房价提供坚实支撑。

其二，价格博弈空间加速收窄。全国平均议价空间连续7个月收窄至17.3%，苏州等7城已低于15%，其中苏州连续两月出现成交价反超挂牌价的价格倒挂现象，优质房源成为交易主力，买方预期显著改善。市场从"以价换量"转向"量价共振"，买卖双方价格认知趋于一致。

其三，刚需市场首现回暖。刚需小区过半房价上涨，同时议价空间收窄4个百分点至19%，标志着市场回暖从改善、高端板块向刚需领域延伸。不同能级房源价格梯次回升，形成"高端稳、改善进、刚需起"的良性传导链。

联系住建部透露的积极信号来看，当前市场已步入"预期改善—交易放量—价格企稳"的正向循环周期。随着住建部稳市场政策持续发力，供需两端信心稳步修复，核心城市二手房市场的回暖势头有望进一步巩固，北京、上海、杭州等城市2025年“小阳春”可期，而改善与刚需的双轮驱动，也将为房地产市场平稳健康发展注入更强动能。

排版：土木

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)