高层电梯楼不好卖，老破小受追捧成真，两者的估值即将颠倒

由于高层电梯楼存在的诸多弊端，这几年一些业界人士已提醒消费者别再买高层电梯楼，如今媒体根据新房市场以及二手房市场的数据，突然发现这一切已成为现实，消费者确实不太爱高层电梯楼。

中国楼市较为特别，在近20年里，主要由房地产商推动楼市的发展，而房地产商从2000年后建设的楼房大多都是高层电梯楼，在房地产商营销影响下，高层电梯楼成为高大上的代表，一路引领着楼价的发展。

相对来说，楼梯楼市场则属于存量市场，价格由二手房市场确定，高度市场化的二手房价格一直滞后于高层电梯楼，从目前的市场价格来看，同地段的楼梯楼价格大约不到高层电梯楼的一半。

然而随着高层电梯楼使用时间的延长，高层电梯楼存在的问题逐渐成为现实问题，而不再是业界人士的推测，这让消费者开始真切感受到高层电梯楼的诸多坏处。

高层电梯楼的坏处之一是使用成本超高，由于二次供水、分摊面积等因素的影响，导致管理费、使用成本远高于楼梯楼，水费近十几年涨价较大，人工成本的上涨等等，这已让高层电梯楼的住户真切感受到。

二是高层电梯楼老化后，严重影响生活质量，由于众所周知的人们习惯，集资难度非常大，而高层电梯楼老化，更新电梯、各种基础设施维修维护费用高企，原来的公共维修基金难以维持，集资就成为大难题。

三高层电梯楼住户众多，容易出现邻里矛盾，而电梯楼老化后，这类问题更加容易出现，如上海某高层电梯楼的震楼神器问题，让这些住户心有余悸。

四是高层电梯楼没有拆迁价值，如此情况下其实高层电梯楼贬值速度本来就应该比楼梯楼快得多，如今随着早期的高层电梯楼逐渐老化，这类问题逐渐为大众所熟知。

最后是高层电梯楼的风险较大，特别是早前深圳湾豪宅的火灾事故，让这些住户真切感受到高层电梯楼的居住风险，促使有钱人逃离高层电梯楼，高层电梯楼的贫民窟化加速。

这些问题为消费者所熟悉后，从2024年下半年以来，诸多一二线城市无论是新房市场还是二手房市场都出现高层电梯楼出现去化速度放缓的现象，而老破小日益受追捧。

其中杭州尤为明显，去年以来，杭州老城区的老破小特别受到追捧，短短数月时间杭州老城区的老破小就被投资者买光，投资者喜欢老破小，在于老破小当下可见的就是买下就可以迅速出租，因为这类房子大多在城市核心区，租金回报率高。

这样的变化，将会逐渐改变当下高层电梯楼单价普遍高于老破小的现象，笔者相信未来10年时间高层电梯楼将加速贬值，很可能会出现老破小的单价将超过高层电梯楼，而老破小将是买少见少，因为老破小大多建于2000年前，存量数量非常有限。