陕西
福州中寰悦府
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01
项目素质
一、项目土拍：
2024年10月24日，华润成功拍回2025-45号地块。
地块用地面积45033平方米（合67.55亩），其中A地块15.54亩已建成，B地块35.6亩，C地块公园绿地16.41亩，成交总价9.47亿，楼面地价10784元/㎡。
二、项目素质：
项目区属鼓楼区，西二环路西边，地段及配套方面可挑剔的不多，毕竟在核心的位置，距离市政府也就1公里的距离。
学校来说，划片钱塘小怡山校区，对口杨桥中学。
在交通上，路网和公交便捷，地铁站最近的步行距离约1公里，有点远，但也还能走到。
商业方面，苏万宝商圈的城市核心商业配套，休闲娱乐均可满足。
外部无景观，地块东侧临近西二环路，地块北侧为垃圾站，选择时需注意，也行不算大，毕竟不吵不算中心。
02
项目规划
一、总体规划
营销核心卖点：鼓楼、商圈、学区
地块规划住宅7栋住宅、2栋商办，住宅预计约344套
社区行列式布局，南侧为住宅、北侧为办公。架空层挑高5.1米。
业态规划上：全T2，其中6栋高层、1栋小高。
排布逻辑上：129㎡户型沿西二环路布置，139㎡内部设置为主，165㎡仅一栋，布局住宅社区最北侧。
二、户型配比
首改、改善户配，129-139㎡占比83%、大户型168㎡户型仅占比17%。车位配比1:1.25。
三、社区大门
受限地块因素，社区大门设置在东侧，宽度上受限，外摆延伸明显归家仪式感也算弱。
四、社区内部
社区园林面积约6000㎡，为南洋风格；同时地块东侧规划有约16.41亩的市政园林，日常休憩散步的好去处。
1#2#3#楼设置有风雨连廊，可惜没有全社区设置。
五、福州首创
装修配置：福州首个华为鸿蒙智家落地项目，搭载华为全屋智能产品，集成控制多个系统，个性化定制舒适体验。鸿蒙系统，链接智慧园区，实现手机、座驾等多生态互联互通。
03
户型分析
新规产品下，户型得房率更高。设计上，所有户型设计独立玄关，129-139㎡户型为合用电梯厅，168㎡户型配置独立电梯厅，隐私性及可用性强。同时配备宽敞子母门。其中：
129㎡四房两卫：
户型类四叶草布局，节省过道面积，空间使用率提高，客餐一体空间视感强。
餐厅带岛台，方便日常使用；阳台宽度7.9米；主卧套270°观景窗。
厨房空间略显狭小；四叶草动静分区上差点意思。
139㎡四房两卫：
四开间朝南，U型厨房，通风采光效果好；客厅面宽高达6米，阳台9米。
169㎡四房三卫：
超大开间朝南，大横厅7.2米客厅、阳台10米，双主卧套房；中西厨及餐厅合并，空间感及使用便捷。电梯独立入户，约7㎡电梯厅。
04
总结
项目区位和配套方面基本没什么可挑剔的，户型得房率优势也是很明显的。诸如：鼓楼首个新规产品、福州首个华为鸿蒙智家楼盘等。新楼盘的内卷程度越来越高，目前营销装修尚未开放，预计也是在等全维展示。
方方面面的优势不必多说，不足的就是确实过于靠近快速路，噪音和粉尘的影响不可避免。
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