鸿荣源观城自带3所幼儿园及1所72班、1所54班的九年一贯制学校

鸿荣源观城学校详细信息：
学校明细
• 自带规划学校：项目规划有3所幼儿园，以及1所72班、1所54班的九年一贯制学校。
• 周边学区学校：根据2025年龙华教育局学区划分，小学学区为观澜中心学校小学部，初中学区为观澜中学、观澜二中、龙华第三外国语学校初中部。
学校质量
• 观澜中心学校小学部：创办于1927年，文化底蕴深厚。倡导“精神与行动并举”的管理文化，推行“核心+选修”课程体系，开设40多门选修课程。学校师资雄厚，呈梯队化配置，是深圳市青少年乒乓球传统项目学校、宝安区少儿篮球传统项目学校。
• 观澜中学：创办于1914年，是广东省一级学校、广东省普通高中教学水平优秀学校，在篮球、跆拳道方面有特色，办学实力雄厚。
• 观澜二中：教学质量稳步提升，师资力量扎实，在生源不突出的情况下，通过严格管理取得了60%的普高率，学生评价不错。
• 龙华第三外国语学校初中部：注重外语特色教学，在综合素质教育等方面也有一定成果，师资队伍和教学设施不断完善，有发展潜力。
学校积分
由于鸿荣源观城所在的龙华区学位积分政策会根据每年的实际情况进行调整，目前没有公开的针对该小区的具体积分数据。一般来说，深圳户籍学生积分会考虑居住时间、是否租房且无房等因素，非深圳户籍学生则还会考虑社保时间等。建议关注龙华区教育局当年发布的最新学位申请政策和积分细则来了解准确信息。

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鸿荣源观城开盘时间和开盘价格信息：
• 开盘时间：鸿荣源观城一期首推的08地块“观城时尚花园开盘”预计将于2025年3月底开盘。
• 开盘价格：单价预计3.8万/㎡起，参考价约4万/㎡。主力户型为88-143㎡的3-4房。

深圳【鸿荣源观城】项目介绍

目前龙华区最大的住宅楼盘小区，莫过于鸿荣源「壹成中心」，总建面206万㎡。

这次，它的Pro版本来了——龙华巨无霸旧改「鸿荣源观城」，接近翻倍的体量，超396万㎡大城即将入市。

项目原为龙华观湖街道观城第一期城市更新单元，共9个地块，整体占地38万㎡，总建面近400万㎡（一期总建面超300万㎡），商业部分近40万㎡，涵盖了商品住宅、商业、写字楼、5个幼儿园、2个九年一贯制学校，还有5个公园通过2层连廊串联在一起。有大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区，也有高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园，更有教育、医疗、文体设施等。

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其中住宅总共约9674套，含2506户保障房，目前还有小半的地块规划没有公示，全部建成后住宅供应量将超过万套，说它是Pro版「壹成中心」绝对名副其实。

「壹成中心」的建设周期在2014-2024年，「鸿荣源观城」的开发时间自然也不会短。

一期组团有3个地块已经建设备案，分别为：「观城未来花园」、「观城时尚花园」、「观城世纪花园」。

其中「观城时尚花园」和「观城世纪花园」为「鸿荣源观城」第一期项目的二期工程，「观城未来花园」为观城第一期项目的一期工程。

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当前二期进度快于一期，首期入市的是08地块「观城时尚花园」，目前楼体已经建至40层左右，最快将于2-3月开盘入市，主力户型为88-98㎡的3房2卫，108-117-143㎡的4房2卫，单价预计3万多起。

住宅约9674套，其中保障性住房2506户。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块规划未公示，全建成后可能超过万套住宅的供应量。

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【楼栋分布】

一期

01地块：总建面约32万㎡，其中住宅约9.2万㎡，商业约3.3万㎡，办公约5.9万㎡，综合文化中心约1.6万㎡，此地块住宅均为保障性住房，共1547户。

02地块（一期）：总建面约19万㎡，其中住宅约8.1万㎡，商业约1.9万㎡，共用停车库等地下建筑约7.5万㎡。此地块共有760套住宅（无保障房），建面小于90㎡的有570户。

02地块（二期）：总建面约6.7万㎡，其中办公建面约5.25万㎡，商业建面9900㎡。此地块无住宅。

03地块：总建面约42.4万㎡，其中住宅约13.9万㎡，商业约8.2万㎡，办公约4.6万㎡。地下建筑约12.4万㎡。此地块有1497套住宅，其中小于90㎡的有1314套。

04地块：总建面约34.5万㎡，其中住宅建面约10.9万㎡，商业建面约5.7万㎡，办公建面约4.4万㎡。此地块有住宅1453户（保障房有735户）。

二期

08地块（一期）：此地块总建面约22.5万㎡，其中住宅约9.6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（二期）：总建面约7万㎡，其中住宅建面约6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（三期）：总建面约7.8万㎡，其中办公约6.3万㎡，商业6640㎡。此地块无住宅。

11地块：总建面约18.9万㎡，其中住宅约11.2万㎡。此地块有住宅1285户（保障性住宅224户），其中小于90㎡有1061套。

「鸿荣源观城」首推的08地块，备案名称为未来平方云山府，分三期建设，共5栋商品房住宅，3梯6户。

其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园。

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11地块，备案名称为未来平方云岭府，总占地面积约2.06万㎡，总建筑面积约19.06万㎡，计容建筑面积约13.97万㎡，容积率6.3，绿化率35.01%，共由5栋总高31-48层住宅组成，其中1栋1/2单元住宅48F，1栋3/4单元住宅45F，2栋公租房31F，3栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

总规划1285户，其中公租房224户，地下室有3层，规划1209个车位，车位比约1：0.94。

鸿荣源观城值不值得买？

本项目地址位于龙华观澜鹭湖中心区，毗邻龙华北部中心，北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。

提起观澜，大家的印象都是面貌老旧，交通特别拥堵。的确，观澜主要以住宅、工业厂房和宿舍为主，住宅比较老旧，而工业厂房以传统的制造业为主。

不过这些年随着观澜的发展，各方面都有显著进步。

规划层面，得益于大湾区和先行示范区的双重政策红利，"龙华中心"已被定位为深圳市三个重点城市核心区之一。观澜作为龙华发展的关键区域，不仅是龙华区政府的所在地，还汇聚了龙华行政文化中心、九龙山数字城等多个重要板块。在产业、旧改、交通和教育等多个领域，观澜始终走在龙华的前列。

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产业方面，投资超百亿元建设的梅观科技创新走廊，为龙华的智能制造产业升级提供了强大动力。华为76万㎡产业园区入驻，以及富士康、顺络电子、海目星科技、轴心自控等一批企业的快速发展，为片区带来了巨大的人口和产业红利，这些都将推动观澜实现新一轮的飞跃。

值得一提的是，在全面建设数字龙华的发展战略中，观澜就占据了龙华区“数字经济”12大产业区块的8个席位，以2/3的数字经济产业区块占比，成为龙华万亿级数字经济产业的绝对主先锋。

另一方面，观澜是龙华区政府所在地，龙华新区成立之初，就确定新区政府选址观澜，定位为行政科技文化中心。政府新址一般都选择在最具发展潜力的地带，更是各种行政文化配套最齐聚的地方。

根据规划，龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆（在建中）、观湖美术馆、观湖文化体育中心（在建中）和鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建）。待这些市政配套建成后，观澜的城市面貌、居住品质都会跃升一个台阶。

此外，观澜还规划了超40宗旧改，总体量超2500万㎡，相当于3个福田中心区。多家知名房企，如华润、万科、卓越、鸿荣源等品牌开发商已经相继进驻观澜。

产业与人才的集聚、区政府的坐镇、品牌开发商的入驻，都为观澜注入了强劲动力。随着各项公共文化配套设施、交通规划的加速落地，观澜的未来充满想象空间，价值也会不断攀升。

三、配套点评

【交通地铁】

距离4号线延长线观澜站400米、有轨电车新澜站500米，走路6-8分钟的距离，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。未来还有规划中的18、22号线加持。

22号线始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。

自驾方面，临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、人民路等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。

【商业配套】

自带超20万㎡壹方系列商业，集中在一期地块，可参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯，后期也将成为观澜片区的商业标杆。

一路之隔还有百佳华max city商业，2019年12月21日开业，目前是附近一带的商业中心。

4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。

【教育资源】

自身规划了3所幼儿园，3所九年制学校，其中1所72班、1所54班。目前龙华区已经入驻的四大名校有深外、深高、深中，只有深实验还没有入驻，网传深实验极有可能落地其中。

按照目前的学区划分，小学学区为观澜中心学校小学部，初中为观澜二中、龙华第三外国语初中部。

【生活配套】

楼下就是锦山公园，约2公里范围内有松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园等6大公园。

2公里还有各大人文艺术场馆，比如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等。

【医疗配套】

2公里范围内有5家社康医院、2家三甲综合医院（龙华中区中心医院、深圳市第二人民医院龙华医院），日常看病就医完全能满足。

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鸿荣源观城购买价值

【亮点分析】

位置：观澜作为龙华行政中心所在地，未来还有九龙山数字城、梅观科创走廊、约20个旧改项目，具备一定潜力。而「鸿荣源观城」占据了观澜最核心的位置，未来也会是观澜居住氛围最好、生活配套最完善的区域。

价格：折后单价3万多，3房总价300万起，对刚需非常友好。

：百万大城综合体，观澜版壹城中心，刚需三件套地铁学校商业齐备。

品牌：开发商鸿荣源综合实力强，品质有保障，物业满意度超90%。

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