楼市去库存新动向：重点50城库存下降，但一二线城市去化周期仍长

克而瑞监测数据近日发布，截至今年1月末，重点50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比下降1%，同比下降11%。这一数据无疑为当前楼市去库存工作带来了一丝曙光。然而，在整体库存下降的背景下，北京、广州、南京、武汉等多个重点一二线城市的新房去化周期却仍然超过20个月，这一现实情况值得我们深入分析和思考。

库存下降：政策与市场双重作用的结果

从数据上看，重点50城新建商品住宅狭义库存的下降，是政策与市场双重作用的结果。自2024年中央政治局会议首提“止跌回稳”以来，一系列利好政策相继出台，如“以旧换新”、收储商品房、“房票”等，这些政策从供给和需求两端助力楼市去库存。同时，市场也积极响应，成交逐步触底上行，使得库存压力得到有效缓解。

具体来看，2024年四季度整体市场走出了一条上升曲线，受此影响，重点城市库存及消化周期出现明显下行。截至2025年1月末，50城新建商品住宅狭义库存已较2024年9月最高点下降约2305万平方米，按12个月测算去化周期，下降2.52个月。这一数据变化，无疑为楼市去库存工作注入了信心。

一二线城市去化周期仍长：区域分化明显

然而，在整体库存下降的背景下，北京、广州、南京、武汉等多个重点一二线城市的新房去化周期却仍然超过20个月。这一数据反映出楼市去库存工作的复杂性和艰巨性。

从城市层面来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。其中，长春的去化周期甚至高达36个月，成为重点城市中唯一一个去化周期超过30个月的城市。这主要受整体销售下滑且前期供应较大等因素影响。而北京、广州等一线城市的去化周期也较长，主要受郊远高库存板块影响。

从库存面积来看，成都库存面积最高达2240.67万平方米，其次是武汉达1479.14万平方米，广州排第三，为1463.17万平方米。但结合去化周期来看，成都虽然库存面积较高，但去化周期相对较短，仅为18.8个月。这主要得益于成都核心区高改项目的推动以及市场成交量的回升。

库存结构分析：供需失衡是主因

进一步分析库存结构，我们发现供需失衡是导致多个重点一二线城市去化周期较长的主要原因。以广州和武汉为例，这两个城市的新房库存主要集中在外围区域，如广州的增城区、武汉的东西湖区等。这些区域由于配套设施不完善、交通便利性不足等原因，导致购房者意愿不强，去化速度较慢。

此外，从面积段来看，广州和武汉的库存主力面积段为100-140平方米的中等面积段。这部分面积段此前供应严重过量，随着行情转淡，居民购买力降级，客户或持币观望或分流至二手市场，导致去化不畅。

未来展望：政策与市场需持续发力

面对当前楼市去库存工作的复杂形势，政策与市场需持续发力。一方面，政府应继续优化调控政策，如全面取消一线城市非核心区限购、降低二套房首付比例、推行“换房退税”政策等，以激发市场活力；另一方面，房企应积极调整营销策略，优化产品结构，提高产品竞争力，以满足市场需求。

同时，对于库存压力较大的区域和板块，政府应引导产业升级与转型，优化城市功能布局，提高区域吸引力和竞争力。此外，还可以考虑通过土地收储和收购存量商品房等方式，缓解供求矛盾，推动房地产市场止跌回稳。

总之，楼市去库存工作是一项长期而艰巨的任务。虽然当前整体库存有所下降，但多个重点一二线城市的新房去化周期仍然较长。我们需要深入分析原因，采取有效措施，推动房地产市场平稳健康发展。