年内地产债发行规模降13%，民企净融资缺口仍大，3月迎到期高峰

财联社3月13日（编辑 杨斌）在压降风险房企债券存量规模的背景下，房企债券融资额进一步下降。财联社统计，2025年至今，新发地产债发行规模775.92亿元，同比下降13%。从月度净融资来看，2月房企债券净融资额由正转负。数据显示，3月，市场又迎地产债到期高峰，民企偿债能力仍值得关注。

财联社据Wind数据统计，截至3月13日，今年以来共有89只地产债发行，规模合计775.92亿元。与去年同期相比，地产债发行规模下降13%。

东方金诚相关研报指出，2月地产债发行规模仍处偏低水平，同时受到期规模同比有所增长影响，当月净融资额由正转负。2月共计13家房企发行地产债20只，合计发行规模为171.3亿元，环比下降45.7%，同比增长14.3%。2月地产债到期规模为202.4亿元，同比增长19.2%，当月净融资缺口为31.1亿元。

图：地产债月度发行情况（单位：亿元）（资料来源：东方金诚，财联社整理）

此外，民企债仍存在较大净融资缺口。东方金诚统计，2月国企地产债发行规模为146.3 亿元，同比增长2.4%，净融资额34.2亿元；民企债2月仅美的置业一家民营房企发行3只地产债，合计规模为25亿元，净融资缺口为65.3亿元。

今年两会的《政府工作报告》强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并安排在供需两端加大对楼市的支持力度。在2月末的金融支持民企高质量发展座谈会上，相关部门表示，统筹做好房企融资支持和债券违约风险防控，稳步压降风险民营房企债券存量规模。

根据中证鹏元的统计，2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元，其中3月、6月为偿债高峰。Wind数据进一步显示，2025年3月有694.70亿元的地产债将到期，包括万科、龙湖、中交地产、招商蛇口都有较大规模债券在3月到期。

东方金诚认为，境内地产债由于近三年发债数量大量减少，前期债务化解取得部分进展，2025年偿还压力显著下降。不过，民企境外债偿还压力仍然较大，2025年民企偿债能力仍然值得关注，尤其是目前尚未出险但短期偿债面临不确定性的房企，偿债情况有待观察。

二级市场方面，在1月底万科重组管理层，并相继成功兑付“22万科MTN001”、“22万科MTN002”、“22万科MTN003”等合计80亿元的到期债券后，地产债整体反弹，万得地产债30指数自低点反弹了36%。进入二月后，地产债整体表现平稳。

图：万得地产债30指数日K线走势（资料来源：Wind数据，财联社整理）

中金公司固收研究团队认为，万科1月27日公告管理层重组、2月10日公告获得深圳地铁集团贷款，带动市场情绪好转。1月中上旬央国企地产债收益率跟随市场走势有所上行，目前已有所回落。央国企地产债利差处于相对高位，后续利差有望企稳收窄，建议维持中等久期央国企适度择券。

财通证券首席经济学家孙彬彬此前研报认为，存量商品房和闲置土地收储，是为房企资产负债表注入流动性预期的组合拳，土储专项债重启发行后，房企是阶段性收益的。尚未违约的房企中，部分国有房企即使是1年左右的短久期债券估值也在2.4%以上，整体估值在产业债中处于较高水平，对于地方国有房企债券投资仍然可以适度乐观。

本文源自财联社 杨斌