每月只还100元本金！苏州出低月供新政抢收“金三”背后：部分业主降价数百万卖房

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

苏州率先出招抢收楼市“金三”。

日前，苏州市住房和城乡建设局会同相关金融机构研究出台“三低一宽”特色化金融产品，即低首付、低利息、低月供、宽期限，叠加人才房票政策，进一步降低购房门槛，主要针对青年人、新市民购房置业需求。

低月供与宽期限是此次政策的一大创新。具体而言，部分金融机构可提供定制化购房贷款产品，可享受前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，降低购房初期还款压力。

以吴中区本科学历购房者为例。假设购买总价200万元的新房，首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自付22万元。170万元房贷，按利率3%、以“等额本金”还款方式测算，普通房贷客户首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月偿还本金100元，首月合计还款4350元，首月月供减少约51%。

据苏州市住建局消息，江苏银行苏州分行已在工业园区落地首笔“三低一宽”购房贷款案例。

克而瑞苏州机构统计数据显示，2024年，苏州市区新建商品住宅成交量约429万平方米，同比下降26%；成交均价约2.66万元/平方米，同比下跌约5%，是近年来首次下降。

今年1月底，苏州市住建局发文优化延续购房契税补贴，对购买新建商品住房的购房家庭给予50%契税补贴政策延续至2025年3月31日。

接连的利好能否修复市场？

有豪宅降价千万，价格战在苏州打响

市场低迷，价格战在苏州楼市的各个角落悄然打响。

克而瑞发布的报告指出，2024年，除了极少数楼盘能保价保量，苏州大部分楼盘的主要营销手段是“以价换量”，甚至包括部分核心区的改善型楼盘。进入2025年，新房市场以价换量的势头延续。

今年2月，苏州市区新建商品住宅成交均价约24093元/平方米，环比下降约24%，同比下降约6%。不过，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问表示，这是结构性下跌，由于1月别墅项目集中网签，价格高、基数大，导致2月环比降幅较大。

二手市场上，部分急售业主不惜降价甩卖。贝壳找房APP统计数据显示，今年2月，该平台累计成交3468套二手房，环比增长63.7%；成交均价约1.65万元/平方米，环比下跌10.8%。挂牌房源中，降价房源高达64330套，环比增长约157.6%。

降价榜前排，不乏挂牌价下调数百万元的豪宅。时代财经从贝壳找房APP降价榜了解到，从挂牌至今累计降价最多的前十大房源几乎均为豪宅，降价总额处于550万-1020万元区间。

其中，位于工业园区湖东CBD标杆楼盘金鸡湖花园一套建筑面积约232平方米的复式单位，业主于去年11月挂牌，经过两次调价，最新挂牌价较初始挂牌价下降1020万元，报1730万元。另外，吴中郭巷板块、工业园区双湖板块均有二手别墅大降价。

成交方面，同样以金鸡湖花园为例，去年小区仅成交4套二手房，成交价较挂牌价分别下降250万元、260万元、230万元、130万元，这也导致去年该小区成交均价同比下降约23.8%，至约6.81万元/平方米。而今年，金鸡湖花园在贝壳找房平台暂无成交。

“豪宅降价力度大主要是前几年市场高峰期涨得太多了，现在在挤泡沫。”在苏州从事豪宅销售多年的经纪人何远波（化名）告诉时代财经。

根据贝壳找房APP，金鸡湖花园在2020年初的成交价在6万元/平方米左右，成交高点出现在2023年4月，一套建面约234平方米的复式单位以2090万元成交，单价接近9万元/平方米，但去年成交的4套房源价格回调至6.20万-7.17万元/平方米区间。

豪宅降价甩卖，但市场反应平平。前述降价1020万元的金鸡湖花园房源，近30天带看1次，与此同时，降价榜TOP10房源近期的带看量均为个位数，甚至零带看。何远波表示，近期总价200万元以内的刚需房源成交表现较好，大面积的豪宅成交量一般，“‘三低一宽’政策发布后，咨询量和带看量暂时还没有明显变化。”

中指研究院统计数据显示，截至今年2月底，苏州市区新房库存约577万平方米，去化周期约15.5个月，二手房挂牌量持续高位。“以价换量仍是主流。”中指研究院苏州分院高级分析师金珂认为，房企应针对不同区域板块进行差异化去库存，同时注重产品适配性调整，不断优化产品品质。

克而瑞表示，春节后苏州房地产市场处于恢复状态，但“大家更关心的不是成交量能有多大幅度提升，而是价格能不能真正止跌”。

“苏州特色化的‘三低一宽’房贷产品，不仅体现出政策宽松性，也体现出非常精准的针对性。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，去年9月底的一揽子政策出台以来，市场上存在顾虑，一部分购房者担心在降低首付的同时月供压力增大，进而增加了还款的风险，“苏州此次政策破解了此类问题，真正对‘低月供’做了创新。”

长期深耕苏州的某品牌房企营销人士则向时代财经表示，目前苏州新房库存较大，需求偏冷，加之市场基本面尚未完全修复，政策效果有待观察。

宅地溢价成交，市场积极信号显现

苏州房价表现低迷，主要系库存长期处于高位导致供求失衡。

在前述品牌房企营销人士看来，由于市场供应过剩，加上次新房大量入市的挤压，新开盘去化表现不佳。据其观察，在去年9月楼市新政的提振下，苏州新房市场有所改善，但新开盘去化率仍处于低位，主城区在3成左右，市辖区更为一般。

为缓解供求失衡的问题，2022年以来，苏州主动管理土地出让节奏。2024年，苏州市区土地供应量大降，涉宅经营性用地成交48宗，成交土地面积约182.77万平方米，同比下降45%；成交总建面约223.88万平方米，同比下降59%；总成交金额约377.89亿元，同比下降58%。

持续调整土地供应的效果已经显现，新房库存压力有所缓解。去年，苏州市区新房供应量约278万平方米，同比减少近5成；截至2024年年末，苏州市区新房可售套数降至43548套，这是自2020年苏州市区新房库存量突破7万套后，首次回落到4字头。

供求问题得到缓解，房企土拍积极性有所增强。2月中旬，工业园区斜塘板块的宅地苏地2025-WG-Z02号（下称“斜塘地块”）吸引7家房企参与竞拍，经过124轮叫价，该地块由绿城中国以14.29亿元拿下，溢价率约21.61%，楼面价约26754元/平方米；3月12日，相城区高铁新城板块的低密宅地苏地2025-WG-Z04号（下称“高铁新城地块”）顺利出让，成交地价约5.35亿元，溢价率约5.52%。

“春节后苏州首场宅地的出让引起了众多关注，为2025年苏州房地产市场注入了新的活力，随着政策效应逐步显现和市场季节性回温，预计苏州楼市将逐步回稳，”金珂表示。

在销售端，根据克而瑞苏州机构监测数据，春节后典型楼盘的客户来访量、房源认购量环比均有所增长，但相比年前而言尚未完全恢复。不过，“目前部分楼盘开始收回折扣，尤其是狮山板块的几个楼盘报价都有明显上涨，陆慕、高铁新城的几个热盘折扣也有回收。”

金珂认为，苏州近期推出的“三低一宽”政策进一步降低购房门槛，同时为购房者提供了更为弹性的资金周转空间，吸引部分观望需求提前入场，尤其能够在一定程度上缓解储蓄积累期较短的青年人、新市民的购房压力。