小道消息2025.3.12

本期的小道消息，是海淀买房学区专场，给c端小伙伴上的菜。

1.功德寺俩新盘和樾玉鸣、和樾望雲是不是海淀最牛书包房，买房粉丝吵得一塌糊涂。

正方观点说：功德寺俩新盘是上地书包，还是海淀最牛书包房。

反方观点说：要看海淀教委怎么说，开发商和自媒体说了不算。

反方的理由也很简单，俩新盘具体划归上地，还是青龙桥，海淀教委还没有定论。

是不是很奇怪，和樾玉鸣+和樾望雲明明在上地，为什么有可能划到青龙桥？

Rose听说，上地学区目前自己都消化不掉自己的学生，每年要找青龙桥和清河，请人家帮忙解决。

这里面有点绕：为什么上地学区的学生，要找青龙桥和清河帮忙？

举个例子，比如说有2000个学生派位，上地学区要有2000个学位。如果上地拿不出2000个学位，只能是找友校帮忙。

建议买房小伙伴直接打海淀教委官方电话，或是到12345咨询，官方口径最靠谱。

2.接上条，会不会派到坑校？也有可能。

比如乔家河就是传说中的kx，上地去年就找过他们帮忙。

3.有买房粉丝担心上不了上地实验小学，会不成吗？

Rose不知道，先把知道的跟小伙伴汇报下。上地是海淀最强学区，是指上地的实验小学，这是个大帽子，你得能上牛校上地实验小学。

上了上地实验小学，小升初有4所学校，分别是上地实验学校、二十中学、清华附中上地学校、人大附中西山学校。

这4所学校也是妥妥牛校，没有一个是坑校。

关键问题来了：目前确定能上上地实验小学的小区有马连洼北路、上地西里、上地东里、上地佳园、枫润家园、上地南路6号院和上地南路8号路（可能不全，欢迎小伙伴补充）。

所以说，上地学区房能卖到10w+，其实说的就是上面这些小区。

如果说和樾玉鸣+和樾望雲是价格倒挂盘，如果跟上面能上上地实验小学的小区比，肯定是没毛病。

但是，靠超级强的产品力对冲学区价值，站到10w+，也并非没有可能。

假设和樾玉鸣+和樾望雲俩新盘有海淀教委背书，肯定能上上地实验小学，单价站稳到10w+，肯定没有问题。到了次新后出手，肯定能赚不少银子。

4.也有粉丝喜欢和樾玉鸣、和樾望雲的新房品质，愿意放弃上地实验小学，去上地实验小学树村校区。她想问，以后也能上上地实验学校、二十中学、清华附中上地学校、人大附中西山学校吧？

Rose打听到的消息是，上地实验小学树村校区原来是给回迁户准备的，学府壹号院的孩子能上是业主们经过长期奋斗，据说还不只是靠打无数遍12345，也有门路。

即便是这样，树村校区也没有松口，官方口径是：

现在有学位，可以保证你部分入学；将来没有学位，就不能保证了。

学校说得也没毛病，按照顺位逻辑，树村肯定是先保证回迁业主孩子，空出来的学位再拿出来给类似学府壹号院商品房业主。

即便如此，也是公平公正的电脑派位，同样是学府壹号院和园明天颂的孩子，有到树村校区，也有电脑派到坑校肖家河的，都不好说。

5.其实Rose觉得，现在生孩子越来越少，上地学区的学位就能腾出来。

但是，这个想法也被某位粉丝朋友一席话浇灭了。她说，

未来学区会不会又重新调整呢？

6.了解一圈下来，Rose发现，和樾玉鸣、和樾望雲的业主孩子上学难度最容易的是北大附小肖家河分校，也就是坊间说的坑校。

其次是新建的101学校（2028年招生）。

难度较大的是上地实验小学树村校区，就是上面提到的回迁校区。

最难是上地实验小学，也就是海淀的最牛学校之一。

101新校就在上地实验小学边上。按道理讲，教学质量能不能和上地实验拼一下，也不是这种可能性。

7.也有不考虑上学的买房小伙伴问，拿掉学区项，和樾玉鸣、和樾望雲值多少钱？

Rose觉得，上地实验加到房价里，值多少钱呢？1万或是2万，3万或是更多，这个不好说。

假如按最低1万算，指导价10.5万就砍掉1万，就是9.5万；砍掉2万，就是8.5万；砍掉3万，就是7.5万。

反过来也一样，如果能上上地实验小学，就往10.5万上加钱，加上去的钱就是以后二手房流通时业主赚的。

Rose对樾玉鸣、和樾望雲的开发商实力还是很有信心，多花点钱，把学区这件事搞定。

特别是越秀最有动力，两个项目一肩担，都有股份。据说越秀DY在政府关系方面，不是一般的强，是地表最强团成员里的那种级别。

这样能成的话，对合作伙伴和买房业主，都是好事。特别是对业主，更是功在千秋。

8.回到和樾玉鸣、和樾望雲的业主孩子能不能上上地实验，一是看海淀教委的官宣，二是看开发商做工作的程度。

如果有置业顾问承诺，Rose建议写到合同里，或是有个文字的东西，至少买房客户要录个音。

9.海淀大部分学校都是集团名校，但好老师就这么多，能上好学校，尽量争取上上地实验。

10.如果和樾玉鸣、和樾望雲能争取到去上地实验，类似97这种小户型就有投资价值，肯定升值，至少保值肯定跑赢市场。

欢迎小伙伴们就海淀学区讨论，评论区留言。

销冠100

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