风云骤变：蓝城撤场玖曲风荷始末与市场震荡！

九龙湾置业和蓝城”分手“。

曾经由九龙湾置业和蓝城联手打造的高端别墅项目——“玖曲风荷”，如今蓝城退出，项目由九龙湾置业操盘，对于这个备案价超3万元/㎡的高端别墅项目，失去宋卫平蓝城文化价值属性包装，你还愿意买单吗？

PART 01

风云骤变：

蓝城撤场始末与危机化解

合作破裂 ，一场“体面分手”！

2024年10月24日，扬州九耀置业有限公司一纸公告震动楼市：九龙湾与蓝城正式解除《扬州GZ307地块开发委托管理及商品房销售合同书》，双方不再合作，玖曲风荷的案名和营销推广都不再提及”蓝城“品牌。项目案名剥离“蓝城”印记。

2024年11月之后，在玖曲风荷 发布的公众号内容里，可以看“蓝城”已经除名，仅有“九龙湾置业”的名字。

▲2024年11月出街资料

▲2024年8月出街资料

时间拨回到2023年7月11日，蓝城房地产建设管理集团有限公司中标GZ307地块房地产开发委托管理（代建）及商品销售服务采购项目。

中标价： 委托管理服务费（含品牌）按项目销售额（以实际销售成交价为准）x2%，项目管理费按项目EPC合同中标价x2%，项目营销费按总销售额的3% 。

2023年7月21日，九龙湾集团与蓝城集团签署战略合作协议，双方官宣携手打造GZ307项目。

2023年10月24日，蓝城董事长宋卫平一行来到扬州，与扬州经开区领导就品质合作开展交流。

座谈会上宋卫平表示： 希望利用蓝城20余年服务全产业链的优势资源，在玖曲风荷项目上，深耕扬州当地文化，精研匠造品质，匠筑符合扬州生活文化的“好房子”。

携手深度合作的愿景终究未能实现。

这场看似突然的“分手”，实为长三角代建模式转型的缩影。据中国房地产业协会代建专委会数据显示，2024年长三角代建项目合作终止率同比上升12%，主因地方国企强化开发自主权与代建方成本管控矛盾。

通常，商品住宅代建均会涉及代销，本次玖曲风荷项目，蓝城同样涉及代销，据扬州房产信息网最新数据显示，玖曲风荷自2024年3月正式开盘至今已有1年，备案的未售59套，认购6套，销售情况实属惨淡。（截至2025年3月10日）

根据中指研究院报道， 对于代销项目，委托方通常要求代销项目去化率超70%才会支付合同款，这可能也是蓝城与九龙湾置业代建合作终止的主要原因之一。

短暂震荡下的危机化解！

面对危机，九龙湾祭出组合拳：

1、重新招销售代理公司

2024年12月常熟房管家网络科技有限公司中标， 别墅销售代理费率1.99%，洋房销售代理费率0.98% 。

2、418一系列新动作！

在经开区品质楼盘推介会专场活动上，九龙湾置业透露今年418前后，玖曲风荷将推出二期产品，同步公开建面约220㎡别墅样板间、地库实景示范区，以及全新别墅巷道。

PART 02

产品硬核：

低密基因与宋风美学

虽有磕绊，但是不可否认，玖曲风荷是运河畔少有的高端低密墅区。

扬州主城对比：瘦西湖板块目前在售项目容积率1.2-1.8，玖曲风荷容积率仅1.05，市场少有。

产品结构：131套合院全城罕见，碾压同类竞品；

得房率革命：建面约240㎡户型得房率约130％，干挂石材到顶+部分铝板立面、地下挑高约5.7米、南向面宽约33米……

宋风IP的现代演绎： 合院的外立面采用全石材干挂到顶，局部采用铝板，并打造悬山顶、悬鱼、鱼鳞瓦、绞角造......工艺复杂，造价成本高。

品牌物业：绿城物业，提供园区生活、健康医疗、文化教育服务体系。

社群运营：项目打造了“风荷社”，为玖曲风荷业主搭建专属特色生活服务体系。

PART 03

板块崛起：

30亿文旅投资的价值重构

环顾玖曲风荷四周，2025年滔天富贵砸来，利好不断兑现！

扬州凯宾斯基酒店&扬州毕思图饭店：力争今年4.18正式开业。未来也将成为区域文旅的重要增长极。

大运之舟（沉浸式主题商业街区）：作为30亿文旅项目的一部分，未来将和五星级酒店（诺园-凯宾斯基酒店）、运河船说、运河花海、电竞乐园、生态民宿酒店、扬子津古镇、菩提湾国学馆、党史文化公园等项目，形成国风文旅综合体。预计今年6月底全面竣工。

交通升级：润扬快速路南延工程正在火热进行，力争实现2025年年底顺利通车，快速连接快速路网，通达全城。

PART 04

未来之战：

国企操盘时代的机遇与挑战

1、产品迭代压力

玖曲风荷需突破“蓝城遗产”光环，现在蓝城离开，玖曲风荷由九龙湾置业操盘。

九龙湾置业是经开区管委会下属国有全资子公司，深耕经开区，先后开发了树人园、润园、开璞园、珑著等。 从九龙湾置业的开发轨迹来看，从最开始是城郊刚需盘，到这两年二城板块的刚改盘。

玖曲风荷是九龙湾置业TOP级产品系「玖系」的首发突破之作，2025年新推二期产品创新度和市场认可度，有待时间检验。

2、资金链考验

根据此前发布的总包招标公告获悉，合同估价6.15亿元，目前项目开盘1年，去化不到一成，资金回款压力大。

3、客群深度挖掘

玖曲风荷主打的合院产品，产品稀缺，价格自然也非常高，备案均价29412元/㎡-36178元/㎡！

▼ 以15#101产品为例，总价约970万！接近一千万！

扬州千万净值家庭毕竟有限，需拓展南京、镇江跨城客源。此外扬州高端市场本就竞争激烈，对玖曲风荷而言，去化压力较大！

当行业震荡期遭遇产品主义坚守，玖曲风荷证明：真正的顶豪从来不是标签堆砌，而是对土地禀赋的敬畏、对文化基因的解码、对财富逻辑的洞察。

这场蓝城撤场危机，反而成就了扬州国企开发史上的里程碑——它标志着地方平台公司正从“土地整理者”进化为“生活方式运营商”。

在古运河第九道湾，一场关于中国式高端住区的叙事，正在改写规则。