陕西
作者：周军律师.
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不动产买卖中经常会出现，出卖人因债务被执行，出售房屋因尚未过户而被查封的情形。这时候，符合条件的买受人可以依法排除执行。
那么，如果是连环买卖的，次买受人能否提出异议并排除执行呢？
人民法院案例库入选案例《任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案》中明确：
不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。
法院认为，
案涉房屋尚未登记在被执行人陈某名下，不符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”条件，人民法院是否参照《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理执行异议之诉与执行异议、复议的法律适用应当统一；
《执行异议复议规 定》第二十八条的适用情形与本案并无实质区别；同时参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案可避免执行异议之诉与关联执行的矛盾冲突 。
因此，虽然案涉房屋未登记在被执行人陈某名下，但人民法院应当参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，具体理由如下：
首先，人民法院在执行异议之诉中可参照《执行异议复议规定》。参照适用的理据在于：执行异议之诉与执行异议、复议有关联性，为保持法律的内在统一和当事人的可预期性，在没有法律直接明确规范执行异议之诉时，类似情况参照适用《执行异议复议规定》。
其次，参照适用是指将已有法律关于某种事项所作的规定，适用于最相类 似的其他事项。虽然《执行异议复议规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，但实质上该法律条款的适用情形并不是买受人对不动产登记在被执行人名下本身的异议，而是围绕被执行人对不动产享有的权益，申请执行人与购房人发生权益冲突，其要解决的核心问题是不动产购买人的债权是否符合四个条件从而排除金钱债权人申请的强制执行问题。“登记在被执行人名下的不动产”只是为了便于人民法院在执行过程中从外观和形式上对权利进行识别，从而高效推进执行，而不是在适用该条款时对买受人作出限制性规定，在执行异议之诉中“登记在被执行人名下的不动产”不是考虑是否相似的构成要件之一。
再者而言，陈某已经将购房款支付完毕的情况下，人民法院查封案涉房屋，实质上是将案涉房屋视为被执行人陈某的可供执行财产，该种情况与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质区别。
因此，《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用情形、实质解决的问题与本案纠纷情形、实质需要解决的问题非但无实质区别，且最相类似，人民法院可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案。
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