12.2亿！为了做好动画片，光线传媒买了栋楼？

3月7日，《哪吒之魔童降世》（下称《哪吒2》）出品方光线传媒公告称，公司购买一处房产作为办公场所使用，位于北京市朝阳区北苑路158号北京奥林NEO大楼，地处北京北四环至北五环之间，临近北京地铁5号线、15号线，西望奥林匹克森林公园，东邻望京商圈。

这则公告一下就让市场炸开了锅，如今影视行业相对低迷，光线传媒刚有起色，就“大手大脚”起来，难免招致部分谨慎投资者的质疑。

动画团队持续扩张，

办公需求激增

过往，上市公司购买大宗资产，在动机上常常会遭到质疑，不过光线传媒这次，买楼的动机可谓无比的“政治正确”。

公告称，公司内部组建了具有业内领先的动画制作能力的团队，已成为公司人数最多的业务单元，目前仍在引进专业人才，为团队注入新的活力；除此之外，基于公司对未来业务发展的战略规划，预计总体人员规模将持续扩大。本次购买资产，是公司基于当前及未来发展需求所做出的重要决策，有利于推动公司发展战略的落地实施，确保公司在行业内保持领先地位。

拥有独立的办公场所后，公司在空间利用上享有高度自主权，能够根据自身企业文化与业务特点，量身打造独具特色的办公环境，有利于提升公司的企业形象与品牌价值；舒适、稳定的办公环境能够显著提高员工的归属感和幸福感，为员工创造一个良好的工作氛围，有利于吸引和留住优秀人才，有利于保障公司的长期、稳定经营，促进公司业务的持续、健康发展。

具有投资价值都是虚的，毕竟商业写字楼，这几年客算不上什么绝佳的投资标的。

但光线传媒表示，动画团队发展需要，那还能说啥，《哪吒2》珠玉在前，光线传媒做大做强动画那是国民喜闻乐见之事。

一部电影养一座楼

尽管《哪吒2》的媒体讨论热度有所下降，但在院线的热度依旧很高。

图片来源：网络

据网络平台数据截至3月9日，影片《哪吒之魔童闹海》全球票房（含预售）突破148.82亿，超过《复仇者联盟3：无限战争》，进入全球影史票房榜前6名！

据光线传媒2月5日的公告，公司以当时的电影累计票房48.4亿元测算出的公司收入为9.5亿元-10.1亿元之间，即光线传媒能从影片当时的片方可分账票房19亿元中获得近一半收益。

而猫眼电影专业版按照电影票房分账规则测算，包括光线传媒、导演饺子的可可豆动画公司在内的电影片方可获得超过50亿元票房收益。

不过，影片的票房等营业收入与公司实际可确认的营业收入仍会存在差异，且光线传媒、可可豆动画之间也有具体的收入分配协议。

图片来源：新浪

按照新浪财经整理的分账比例，光线传媒有望一举获得超35亿元收入。

有网友调侃，“一部电影养一座楼”，绝非虚言，这笔钱，买两栋奥林NEO绰绰有余。

图片来源：网络

收购标的遭质疑

尽管动机绝对正确，手里确实有钱，但不代表光线传媒这楼买的就毫无瑕疵。

奥林NEO前身是全国连锁的家和超市大屯路分店，停业五年后，2022年初由主营城市更新项目的投资机构翰同资本、东方资产、海开控股等联手收购，2023年9月19日完成更新改造，定位为企业总部独栋办公业态。当前总建筑面积2.85万平方米，地上五层，地下一层，单层面积近5000平方米，地下层设置员工餐厅及健身休闲区，屋顶有花园。

光线传媒并未选择直接买楼，而是直接把“楼主”买下来了，即奥林NEO的所有权人北京棫霖企业管理有限公司，交易所涉全部款项合计12.2亿元。

光线传媒将北京棫霖打包收购了，而北京棫霖截至2024年底的资产总额近8.28亿元，负债总额10.12亿元，净资产为-1.84亿元。

所以，这是一宗典型的承债式交易，即收购方在购买目标资产时，不仅支付对价，还要承担目标公司的债务。

那么这个价格是否划算呢？

首先看光线传媒自述：

北京市亚奥板块的办公项目报价在4.5万元/㎡至6万元/㎡左右，光线传媒称此次交易价格是参考市场价格后友好协商确定，且北京棫霖的两家股东光曜致新、北京翰合与光线传媒及公司前十名股东、董监高在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联关系，北京棫霖与光线传媒也不存在经营性往来。

不过，仅仅申明不是关联交易，无法打消投资者的质疑。

其次看市场行情。

现在写字楼空置率高是公认的，目前的租赁交易以搬迁为主，新租、扩租较少。

在这样的背景下，买楼想实现保值升值很困难。

前面也有提到，奥林NEO前身是超市，停业后空置五年，直到被其他机构接盘改造成办公物业。

最后看标的本身。

有投资者检索了这栋楼的挂网信息，得出的结果却大相径庭。

图片来源：房天下

仅以房天下为例，明明是同一栋楼，中介给出的报价却有着天壤之别，最低者仅8.5亿，而最高者15.98亿，几乎差了一倍。

有投资者以8.5亿计，认为该笔交易有猫腻，而如果以15.98亿计，那么光线传媒砍价无疑是比较成功的。

不过，如果考虑到次低报价为11.4亿元，那么这个8.5亿确实低得不太合理。

对此，有投资者指出，这种不合理低价可能是套路，“代理放信息都是低价上信息，骗客户上门。”

据此，仅以网上公开数据来看，12.2亿的收购价，基本是合理的。

不过，此次出手买楼，也让不少期待光线传媒会大手笔分红/回购的投资者希望落空了。

结语

据媒体报道，《哪吒2》导演饺子目前已经正式闭关，专注于《哪吒3》的准备工作。

同时，光线传媒还有一大批动画电影项目在手，包括《红楼梦》《西游记之大圣闹天宫》《雷震子》《二郎神》《土行孙之破土重生》《红孩儿之冲出火焰山》等。

期望新购置的奥林NEO，能切实提高光线传媒动画制作团队的办公条件，推动光线传媒为市场提供更多更好的优质动画电影。

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